早报记者 王齐

　　楼市一片“暖冬”声中，明年调控政策基调进一步明晰。

　　在12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议上，面对各地住建厅厅长和有关地市的政府负责人，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示：“我再次强调，商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”

　　姜伟新当天还指出，明年要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　翻查住建部主管的《中国建设报》的报道，这是过去三年的全国住房城乡建设工作会议上，第二次提及支持改善性需求。按《中国建设报》的报道，2010年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议，在论及2011年重点工作时提及，要“在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨”。

　　中国房地产协会副会长朱中一将“支持合理改善性需求”视为姜伟新此番表态的“亮点”之一，“至于合理改善性需求的定义有关部门会细化。”

　　重提支持改善性需求

　　限购政策的误伤效应之一，即是很多改善性需求受抑。

　　所谓改善性需求，一位住建部专家称，“在我的理解，就是有住房，但还没达到城市的平均水平，也就是住房水平不高的一部分人。”

　　而一上市房企高管的理解则是，“有一套房以后的升级，合理需求的升级。比如说，90平方米的两房升级成小三房。”

　　虽然官方尚无明确解释，但关于刚性需求之外的合理住房需求的讨论一直存在。

　　一位知情人士透露，12月20日，住建部相关领导来上海调研，在相关会议上，与会者就放开合理的居住需求展开热烈讨论，但有关领导并未发表明确观点。

　　某上市房企高管认为，姜伟新有关“明年将支持合理改善性需求”的表态，可能对高端楼盘有利好。

　　这位高管说，大多数以高端楼盘开发商在此次调控中遭受重创。现在别墅的库存量很大，高端住宅销售缓慢。供不应求的是刚需，以上海为例，单价2万元左右、面积在90至100平方米的房源最热销。“（姜伟新此次表态）给了个信号，重视合理需求。但还是要看看。”

　　一高端楼盘开发商也说，现在还不知道具体怎么操作，还不好说。

　　一中高端楼盘开发商即提出，支持合理改善性需求，那么二套房信贷政策会怎么变，“现在的二套房首付比例是六成，贷款利率至少上浮10%，是不是会放宽。现在是住建部提，央行、银监会会不会跟进？”

　　“限购城市扩围不太可能”

　　而关于备受争议的限购政策，一住建部专家昨日称，眼下没有更好的政策去取代。

　　“北京和上海这类城市巩固现有调控成果的难度很大，短期还是要靠行政措施去维持。”上述住建部专家说，中长期是要通过经济、法律和税收政策体系建设调节市场，但这些不是明年就可以出来，需要一个过程。

　　朱中一同样认为，从去年开始就一直强调会继续实行限购，这是保持政策的稳定性和连续性。建立中长期的政策体系要有一个过程，限购的取代也有一个过程。

　　上述住建部该专家直言，住建部选择此时发声的考虑之一，也有北京、上海等城市最近几个月楼市回暖势头较为明显有关。

　　但政策面的重申，似乎并未给开发商太大压力。

　　一港资房企高管介绍，近期该公司将加推100多套房源。虽然交易量在上升，但价格还是稳定的。

　　一饱受限购之苦的中高端房源开发商说，11月以后，改善和投资需求动起来了。现在是政策真空期，是推盘比较好的时机。

　　该开发商因母公司资金实力雄厚，调控两年来从未下调价格。他称，年底该公司将推出部分特价房。明年还将有广告策划的新动作。

　　在姜伟新重提支持合理改善性需求之际，上述住建部专家进一步说，政策还是从大的方向上执行，前两年有些城市出台了一些和现行政策相违背的政策，被喊停。“今后在政策运作中，总而言之，不是投资、投机性需求，该支持的还是会支持。”

　　“绝大部分城市是没有限购的，明年限购城市扩围不太可能，具体还是要看市场发展。”这位住建部专家说。

　　“继续推进个人住房

　　信息系统建设”

　　在25日的会议上，姜伟新也不忘谈及“调控政策体系”建设。

　　姜伟新说，这是明年要下气力研究的一个重要问题，“明年要配合有关部门，加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

　　“这是一个大的政策导向，给社会预期定调。未来的走势，还是要看国家宏观经济的发展。”上述住建部专家说。

　　而在朱中一看来，姜伟新此次表态的亮点，除了“提到支持合理的改善性需求”，还包括两点：一是加快配套设施的建设，“这让保障房更实用”；二是编制和实施好住房发展和建设规划，因为各地差异性大，包括城镇化也好，不能盲目。

　　姜伟新还特别提到了房产税。他的表述是，“我们将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。”

　　调控体系还不止于此。

　　据姜伟新说：“明年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。”

　　住建部表示，2013年要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。作为房地产调控的技术支撑，明年将继续推进城镇个人住房信息系统建设。

　　今年7月，“接近住建部的人士”曾在私下里向两家专业财经媒体透风——目前完成个人信息联网的城市已超过40个，最终的首批联网城市名单尚需上报国务院定夺。

　　早报记者查阅资料发现，按去年底全国住房城乡建设工作会议的安排，“住房公积金运行监管系统”力争2012年末覆盖到全国100个城市。

　　“保障房配套设施

　　和工程要同步规划”

　　据姜伟新介绍，明年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套。

　　他特别强调，要加快配套设施的建设，做到配套设施和保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工的保障房能及早地投入使用。另外要继续抓好公平分配和入住后的管理工作，探索创新保障性住房建设和管理机制。

　　一参建保障房的国企开发商称，保障房配套，上海一直在做。根据有关规定，整个保障房项目，住宅总量交付70%以上的时候，配套必须完成，否则后期的房子办不了证。此外，上海对大型居住社区的配套建设还有三级补贴。

　　上述开发商称，现在的关键在于入住率不够。入住率低，交通和商业配套无法跟进。另外，保障房真正的需求有多少，需要细化考量。

　　据这位开发商介绍，该公司旗下的一个保障房项目今年卖了30多亿元，“税前利润1亿元，税后利润7500万元，这只相当于普通商品房一幢楼的利润。”