地产信托业务增速过快，地产商资金回笼风险加大 二三线小信托兑付难度增加

　　昨日，有消息称，继9月份银监会清查信托公司地产相关业务后，由于房地产信托业务增速过快、风险高涨，银监会日前叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。不少分析师指出，随着房地产调控的继续推进，未来房地产商资金回笼风险加大，不少二三线小房产项目信托兑付难度或将增加，此前不规范的信托项目风险将随之暴露。

　　叫停违规信托杀鸡儆猴

　　据了解，四家公司中，方正东亚信托、四川信托、五矿信托为2010年完成重组开业，为了拼业绩，在房地产信托业务上表现激进。而海航集团控股的渤海信托则因为与大量经营不够审慎的小开发商合作而被喊停。

　　根据渤海证券的统计数据显示，1—9月份，集合资金信托产品成立2905个，成立规模为5019.87亿元，同比分别上涨104%和105%。从同比增速来看，无论是月度数据还是累计数据，都表明集合信托成立数据仍在快速增长。从1—9月份的成立数据来看，在各种信托资金投资领域中，成立规模占比最高的依然是房地产。房地产信托的成立规模为2215.95亿元，占比为44%。

　　在银行信贷压缩的情况下，房地产信托业务呈爆发式增长，房地产信托流动性风险逐渐积聚，并由于房地产市场销售不佳，部分产品不能如期兑付的风险加大。出于对风险控制的要求，监管层要求各信托公司严格管控房地产信托的发展规模，控制发行速度，并要求信托公司所有涉及房地产相关业务，都要到监管部门进行逐笔审批。从9月开始逐个监测存量项目的兑付风险。现在直接叫停四家公司业务，监管逐渐升级。

　　此前，绿城集团旗下房地产信托遭遇调查，不少分析人士认为银监会的摸查只是旨在了解信托公司的总体产品构成和风险情况，而不会叫停房地产开发企业的新信托产品销售。但这一次升级行动，对行业形成了杀一儆百的震慑作用。

　　兑付风险加大 银行开始关注风险

　　实际上，继二季度房地产信托环比大幅增长24%之后，房地产信托产品增长有所减速，银监会为房地产信托产品设定的资本金要求为3%，2011年信托的快速增长已令许多大型信托公司趋近资本充足率要求下限。

　　中金公司分析师白宏炜认为，而与银行贷款相比，目前房地产企业信托杠杆的披露可能不够充分。今年二季度房地产信托总额为人民币6050亿元，环比增长24%、同比增长92%，房地产开发商的银行贷款总额约为人民币3.4万亿元。

　　此外，如果房地产信托项目出现违约，银行可能蒙受一定的间接信贷损失，因为许多信托贷款都是项目母公司所担保，而且许多银行都可能因为分销这些产品而面临信誉风险。目前，有消息指四川信托最近开售的“川信·青岛凯悦”房地产信托产品是“借新还旧”，目前已被工商银行、建设银行排除在可合作信托公司名单之外。

　　据了解，该项目与中融信托去年投资的是同一项目，多家信托公司风控部门都没通过的项目却在四川信托顺利上马。“像绿城这些信托，我们早就不敢跟他们合作了，碰都不敢碰，风险太高了。事实上，不少项目都存在资金收不回改头换面再贷再募集的情况，杠杆也越来越高。”某股份制银行负责理财产品开发的相关负责人告诉记者。“还有不少信托公司募集的信托资金只是帮开发商增加项目资本金，好再向银行贷款，资金杠杆非常高。”

　　此外，中金分析师认为，如果当前紧缩立场继续，那么开发商应会在2011年四季度和2012年上半年面临更大的现金流难题。房地产开发商现金无法回笼，也将会导致房地产信托项目不能如期兑付。一旦信托资产违约将有可能给购买信托产品的投资者造成损失。

　　目前，监管层的这些举措使得信托公司开展房地产信托业务的道路受到严重阻碍。为规避风险，扩大新的盈利业务，不少信托公司纷纷转向新的投资领域，这些领域主要有保障房、艺术品、矿产资源和基础设施产业、工矿企业等领域。渤海证券分析师认为，投资领域的多元化有利于信托业规模的继续壮大。具有融资资格和融资能力的信托公司，其净资本补充速度较快，因此业务规模扩张的潜在空间较大。

　　●南方日报记者 黄倩蔚