国土部曝光2815宗闲置土地：政府原因比例过大，结案率低

　　早报记者 陈静思 王莹 发自北京  

　　原定于7月公布的房地产违规用地情况，昨天终于公布于众。

　　昨天上午，国土资源部在北京召开房地产用地专项整治工作新闻通气会。会上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，各地已清理出闲置土地2815宗，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上；并且，土地闲置“政府原因”比例大、查处难、结案率低等问题日益突出。

　　廖永林明确表示，下一步，国土资源部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。各派驻地方的国家土地督察局，要及时通知督促地方政府，加强对房地产违法违规用地查处工作的领导，确保按期完成查处任务。

　　国土资源部昨日还公开通报了西安立丰御海置业公司伪造公文等7宗违法违规案件，以及由其挂牌督办的陕西省延安市宝塔区经适房用地项目等6宗房地产用地违法违规案件。

　　东部闲置宗数占62%

　　据国土资源部昨天发布，从今年3月至7月，在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地、保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等突出问题。

　　截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，约18.84万亩。其中，闲置土地2815宗，16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%；保障性住房用地改变用途宗数92宗，1257.85亩，分别占上报总宗数和面积的3%和0.67%。

　　各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。

　　从闲置土地分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。

　　从闲置时间看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。

　　截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，约13.25万亩。其中，闲置土地2044宗，12.35万亩；别墅用地74宗，7836亩；保障性住房用地改变性质83宗，943亩；违法违规转让7宗，290.04亩。已开展查处的房地产违法违规用地总宗数和总面积分别占已清理出总数的72%、70%。全国已查处结案的房地产违法违规用地宗数为826宗，约4万亩，共收回土地使用权1.2万亩，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。

　　“查处结案率比较低”     就囤积土地这一问题的根源，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，是对价格上涨的预期。

　　他昨天接受早报记者采访时表示，“最重要的问题是市场形成了价格上涨的趋势。囤地本质跟炒房是一样的，只要价格上涨，就必然会有囤地这个结果。”尹中立认为，现在部委的举措只能治标不能治本。

　　一位不愿具名的地产业内人士昨天接受记者采访时认为，地方政府对土地财政依赖过大，“很多开发商和国土部门、规划部门长期打交道。一些企业惯用的手法是：拿到地后，向政府报方案，再找理由说方案与政府规定不符合，进行修改，拖到一年半载。”

　　这无疑将成为接下来国土资源部“整风行动”的一大难点。

　　根据规定，开发商拿到土地必须尽快投入开发。国家规定，闲置土地满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。

　　在昨天的房地产用地专项整治工作新闻通气会上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林也就此表示，“由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的‘毛地’拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。”

　　“冰山一角”？

　　“这次所公布的2815宗、16.95万亩的闲置土地面积，只是土地囤积中很小的一部分，真正闲置的土地远远超过这个数量和面积。”前述不愿具名的业内人士接受记者采访时认为，曝光的闲置土地“只是冰山一角”。

　　根据上市房企2009年度的财务报表，土地储备排名在前十名的恒大、碧桂园、雅乐居、合生创展、世茂房地产、绿城集团、中海、华润、万科、保利，手中已获取的土地储备面积超过3.5亿平方米。该人士根据这些上市公司的公开数据估算，这些企业的土地储备中目前有50%的土地超过两年期以上，也就说属于闲置土地。

　　事实上，在昨天国土资源部公布数据之前，由媒体报道的一份涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》在业内引发广泛讨论。但即使在昨天的发布会上，这份统计表没有得到官方的正式认可，发布会也并未公布所有闲置土地的具体明细。

　　前述分析人士称，“根据这份统计表的数据，如果严格按照国务院相关政策，被查处的企业须在三年内将囤积的土地开发完毕，那么平均每个房企每年至少需完成的竣工面积超过1000万平方米，这样，销售压力增大，房价上涨动力必然不足。”

　　“第二轮调控已开始”

　　在4月17日发布的“史上最严厉”楼市调控新政百日之际，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京考察廉租房建设项目时重申严格楼市调控；坊间传闻，住建部已经将一份标明“好的”和“差的”开发商名单提供给银行系统；加上此次国土资源部公布闲置土地名单。这被市场解读为“房地产调控政策进一步从紧”。

　　而国土资源部、住建部、央行等多部委的“协同作战”，则被尹中立视为房地产第二轮调控的开始。尹中立昨天对早报记者表示：“新一轮‘严打’囤地囤房，意味着2010年楼市第二轮调控已经开始。接下来，其他各部委都要开始各司其职，进一步强化房地产调控政策的有关细则，加大调控力度。”

　　尹中立指出，“现在进行的姑且称之为‘二轮调控’，面临的压力比第一轮要大很多。无论工业增加值还是其他经济指标都在下滑，更重要的是通货膨胀预期，这样的宏观经济形势制约着房地产调控政策的实施。在这种情况下，调控房价更加困难。

　　新闻链接

　　上海亭林闲置土地案

　　一、陕西省西安立丰御海置业公司持伪造的公文骗取办理土地手续案；二、重庆协信润鼎房地产开发有限公司违反土地出让有关规定案；三、吉林省吉林君正房地产开发有限公司闲置土地案；四、黑龙江省牡丹江市绥阳广厦房地产公司闲置土地案；五、宁夏回族自治区宁夏银大房地产开发有限公司闲置土地案；六、江苏省江苏峰峰投资发展有限公司闲置土地案； 七、上海市金山区亭林镇普通商品房地块闲置土地案。

　　督办6宗违规违法案件

　　一、陕西省延安市宝塔区经济适用房建设项目改变保障性住房用地性质；二、湖南协力房地产开发(集团)有限公司不按合同约定开发利用土地案；三、云南大理论坛投资管理有限公司拖欠土地出让价款案；四、山东省滨州市鑫诚创业投资经营有限公司闲置土地案；五、广州市番禺区香江房地产发展有限公司谢村地块闲置土地案；六、云南省腾冲县政府违规供地和云南世纪金源投资置业公司违规建别墅案。

　　来源：国土资源部网站

　　地方融资平台清理“要点”

　　公益性项目 是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的，且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目，如市政道路、公共交通等基础设施项目，以及公共卫生、基础科研、义务教育、保障性安居工程等基本建设项目。

　　融资平台公司因承担公益性项目建设举借、主要依靠财政性资金偿还的债务 是指融资平台公司因承担公益性项目融资任务举借，根据协议约定、项目性质或相关政策规定确定，偿债资金70%以上(含70%)来源于一般预算资金、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入、预算外收入等财政性资金的债务。上述财政性资金暂不包括已注入融资平台公司的土地使用权出让收入、因承担政府公益性项目建设获得的土地使用权出让收入返还、车辆通行费等专项收费收入。

　　在建项目 是指截至2010年6月30日，经相关投资主管部门依照有关规定完成审批、核准或备案手续，并已开工建设的项目。为避免损失浪费，防止出现“半拉子”工程，应当妥善安排在建项目的后续资金。

　　对不符合上述要求的项目，地方政府要尽快进行清理，妥善处置 是指地方政府应根据实际情况，按照国家产业政策、土地政策、环境保护政策、信贷审慎管理规定及宏观调控政策等要求，对相关项目采取整改、终止等措施，妥善处置。对于整改后仍不符合上述要求的项目，银行不得再发放新的贷款。如果融资平台公司贷款风险缓释措施不到位，必须按照有关法律法规规定采取足额追加抵质押等措施，否则银行不能追加贷款。

　　逐包打开 是指要将贷款包内的每笔贷款一一对应到合格的项目，甄别贷款包的潜在风险，确实存在合规性问题和风险问题的，要采取相应保全措施。

　　逐笔核对 是指对融资平台公司贷款进行逐笔核实查对，从借款主体、担保主体、贷款管理等方面查找贷款存在的风险和问题。

　　重新评估 是指重新评估贷款对应的项目的合规性和可行性，项目的效益性以及还款来源的充足性和持续性，项目资本金的可靠性，项目融资需求的合理性，项目资金使用的真实性等方面存在的风险和问题，确保项目债务水平与还款水平相匹配。

　　整改保全 是指针对自查发现的风险和问题，在制度建设、项目合规性、贷款管理、操作流程、还款来源、抵押担保等方面采取的整改保全措施。按照“规范退出、保全分离”的原则，对于清理规范后自身具有稳定的经营性现金流，能够全额偿还贷款本息且符合一般商业公司经营性质的融资平台公司，银行应将该类公司的贷款整体纳入一般公司类贷款进行管理；对于清理规范后自身具有一定的经营性现金流，能够部分偿还贷款本息的融资平台公司，银行应采取补充完善合同手续、增加新的借款主体和担保主体等整改保全措施，强化还款约束，将其中规范后满足一般公司类贷款条件的贷款从融资平台公司贷款中剥离，纳入一般公司类贷款管理。

　　来源：《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》