专家呼吁尽快开通房地产税 租售并举将成趋势

　　博鳌房地产论坛在海南三亚开幕 与会专家呼吁尽快开通房地产税

　　□专题撰文 信息时报记者 罗莎琳

　　近日，博鳌房地产论坛在海南三亚开幕。今年以来，房地产市场发生了众多变化：楼市分化格局出现调整，房子居住属性强势回归，租房市场旗鼓大振。在这样的大背景下，下半年是否还有进一步的政策出台？在行业的变局中，中国房地产企业规模不断突破壮大，未来优胜劣汰将成为常态，又将如何转型？

　　焦点1：楼市新政

　　房地产税明年开征可能性很大？

　　今年以来，中央加大了分类调控的力度，地方政府建设了“因城因市施策”，房地产市场调控取得了一定成效。尤其是以北上广深为代表的一线城市的楼市成交量出现回落，价格上涨态势也得到抑制，下半年房地产市场的政策将何去何从？

　　在博鳌房地产论坛上，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一认为，下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，一些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷措施。

　　他还认为，政策有短期和长期之分，随着长效机制的建立和基础性制度的完善，现行的一些行政性措施也会逐步与长效机制衔接。届时，体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系，以及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善，房地产市场一定会更加平稳健康发展。

　　此外，著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，房地产市场需求侧最重要的长效机制就是房地产税，也即住房的保有成本。他表示，房地产税是一个内在稳定器，当市场需求高的时候，要付出的税也跟着涨，这时人们就会调整自己的需求，这是一个内在的稳定器。

　　近几年来，房地产税一直呼声不断，但至今仍没有实质性的消息。有业内人士认为，房地产税涉及面太广，一旦实施将会引起房价暴跌。樊纲则认为不会，他说，现在房地产市场在多种行政手段调控下，需求被严重抑制。一旦实行长效机制，合理的需求足以弥补挤掉不合理需求，房地产仍能平稳发展。对于如何实施房地产税能让房地产平稳过度，樊纲的建议是：根据不同的区域、不同的地方来征税，除了一些房子价值比较低的减免税收外，价值越高的税率越高。“豪宅如果只征0.1%、0.2%的税，一点效果都没有。英国最高一等的房产税是17%，5000万英镑的豪宅，每年要交800万英镑的税。”

　　交通银行首席经济学家连平也表示，房地产税当前可能不会全面推出，但明年开始的可能性很大。但今年不排除有城市学习重庆和上海，对持有环节开始征税。

　　焦点2：楼市走势

　　人口红利结束 房地产市场拐点已现？

　　去年以来，中国房地产市场进入调整阶段。从今年3月开始，全国几十个城市纷纷出台限购现价政策，房价也得到有效遏制。在此次论坛中，关于目前楼市处于什么阶段也引起了嘉宾的热议。

　　国泰君安证券首席经济学家林采宜认为，中国房地产市场已经进入拐点，暴涨时代已经结束。首先，驱动房地产趋势性上涨的人口因素发生逆转，靠人口增长规模所支撑的房地产需求高速增长时代已经结束。据悉，我国城镇居民可支配收入的增长水平持续下降，到了2016年3月已降至6%以下，目前为5.7%。从发展趋势来看，未来还有可能继续下降。林采宜表示，未来居民在房屋购置方面的支付能力也会相应下降。

　　最为关键的一点是，导致房地产暴涨的重要因素——土地供给政策将发生变化。随着近期全国多个城市推出的地块来看，限地价、竞房价，要求房企自持比例已成为土地市场重要的标志，土地会释放出来，重要的是改变预期，“其实很多时候你的需求取决于你的预期，当你觉得会涨的时候，你购房的需求会很强烈，当你预期不会涨甚至会跌的时候，你的很多购房的需求都会分崩瓦解。”林采宜进一步认为。

　　不过也有与会嘉宾认为，尽管楼市遭遇前所未有的挑战，但仍有发展空间。有数据显示，2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。朱中一表示，大量的农业转移人口市民化，城镇新老居民对住房的需求量依然很大。此外，新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。因此朱中一认为，房地产起码在未来10年仍有较大的发展空间。

　　焦点3：小区物管

　　物业管理到了转变经营思路的时候

　　习惯了拿地、销售、回笼资金再进入下一个开发环节的快速模式后，物业在前几年被很多开发商视为“烫手山芋”，因为不仅要面临人力、维修等成本的提高，还要处理业主日常居住的各种问题。然而，随着近一两年社区O2O概念风行，各家物业公司也集体进入上市轨道。物业的增值空间被大大挖掘。

　　2014年6月30日，彩生活在香港联交所挂牌上市交易，成为“中国社区服务第一股”。挂牌仅3日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，市值甚至一度超越其母公司花样年。彩生活服务集团有限公司董事长唐学斌日前在博鳌论坛上接受记者采访时表示，如果物业公司单纯做物业服务，当然要亏本，物业管理到了要转变经营思路的时候了。

　　唐学斌举例，即便是彩生活，物业管理费一年营业额才20亿元，对于手上4亿平方米的物业来算，每平方米收费才5元。如果一个家庭100平方米房子来计算，和彩生活的交易也才500元。“这种模式下，无论哪家物业公司都会亏本。”他表示，物业应该看到社区众多业主这一资源，如果有和家庭链接的平台，物业的销售额度就会大幅度提升。比如小区业主每天都要停车、坐电梯、开展社区活动等，广场舞的大妈每天在小区跳舞，社区是否有好的服务应用出去？再比如业主的小孩下午放学，物业有没有合适的产品解决他们的托管问题？尽管这些场景“碎片化”，但物业管理可以利用好这些资源，从而产生效益。

　　据悉，彩生活的物业服务平台每天交易超过3000万元，这比物业的创收大的多，“毛利润高达98%。”唐学斌说，过去几年，彩生活做过比较多的尝试，除了物业服务外，还有其他的收益，比如社区服务、维修、绿化的改善等，还有一些面向社区的销售，包括文化、养老等等各种探索，很多探索也已有一定的成果，并能产生一些收益。

　　而物业和业主的矛盾也常年存在，其中物业费就是焦点之一。日前，广州怡乐路的祈乐苑小区，就因长期不满物管服务，业主索性尝试自管小区。物业费十年不涨，小区一年还净赚五六百万。对于小区业主自治的做法，唐学斌认为“只是个案”。他透露，一些物管确实存在“猫腻”，比如停车位、架空层、电梯广告。一旦业主收回投入正常的租赁，可以获得不小的盈利。但长期来看，物业服务公司必须和互联网紧密相连。

　　此外记者注意到，自彩生活2014年在香港成功上市后，中海物业、雅居乐、绿城服务、保利物业、远洋亿家陆续加入战团，意图在新兴的物业市场分得一杯羹。有房企认为，物业费资产证券化不仅可显著降低融资成本，同时也能盘活物业管理的存量资产，提高物业服务企业的资产流动性，传统的“烫手山芋”或将成为房企下一个利润增长点。

　　焦点4：租赁市场

　　租金收入比低 “租售并举”将成趋势

　　在广州7·17租赁新政出台后数日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。目前，住建部已会同有关部门，选取了广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

　　在此次博鳌论坛上，世联行首席技术官黎振伟认为，调控效果明显，租赁成为一种越来越重要的居住方式。因为现在的90后、00后在很长一段时间内不具备在一线城市购房置业的条件，而目前市场上的租金收入比也能满足年轻一族租房的需求。根据链家的数据显示，一线城市租金收入比不到30%，二线城市大概不到25%，三四线城市普遍在20%以下，这一比例远远低于伦敦、纽约、东京60%的比例。

　　在链家研究院院长杨现领看来，房价涨幅取决于金融变量，但租金涨幅刚性地取决于收入变量，所以这个情况下租金涨多少取决于收入涨多少，带来的结果是租金收入比不可能涨很多，这就是长效机制最重要的基础性条件。他还认为，目前的市场已形成了一个三足鼎立的市场格局——二手房、新房、租赁。而楼市长效机制的核心就是要通过二手房，通过租赁的优化和改革，来解决存量的遗留历史问题。

　　据了解，中央政府在2015年便提出“租购并举”方向，2016年再度强调要加快培育和发展住房租赁市场，今年尤其是下半年以来，租赁市场发展从国家层面的大方向，迈向更具体的操作层面，从中央政府再到北上广深四大一线城市，都提出了进一步的相关措施，从租赁住房供应到租房人权益保障等多个方面进行了进一步的阐释，住建部更表示将通过立法，保障“租购同权”，可见租赁市场发展、“租售并举”必将成为大趋势，同时也是房地产市场发展的一大转折点。

　　据悉，租房需求大但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成，因此我国租赁市场的发展空间十分广阔。

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　　有的要利润有的追规模 房企各有出路

　　与会专家认为，在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业应根据不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术，处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系。

　　方式1：保利润不看规模

　　作为华南五虎之一的合生创展，近几年给业内的印象一直是“走下坡路”，不仅在公开的土地拍卖市场鲜有露面，业绩也连连下跌。今年截至6月30日，合生创展合约销售面积约33.24万平方米，合约销售金额约为44.52亿元，较去年同期下降22.9%。不过，合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞在博鳌论坛上接受记者采访时认为，合生并不是走下坡路，只是有别于其他房企的发展模式而已。

　　他表示，在当前调控越来越严的情况下，绝大部分企业会采取规模化的道路，通过做大规模来做大现金流的规模，获取更多的土地资源，从资本市场上获得更多的融资贷款。还有一些企业采用比较热的多元化道路，每一家企业都会在当前市场上选择最适合自己的发展道路。据透露，合生很早就布局与地产相关的业务，比如建筑设计、写字楼、酒店，还有自己的物业管理公司等多元化经营。除了住宅业务外，也有商业上的开发，还布局了很多的产业。目前的情况下可以给公司带来很大的现金流，并给股东带来相对稳定的收入。

　　有业内人士分析认为，合生作为华南最早也是最大的房企之一，早年以较低的成本拿下了广州市中心不少土地，目前手头并不缺地，“利润”也许是这家老牌房企最为看重的东西。

　　远洋集团董事局主席、总裁李明也表示，公司要把地价控制在合理范围内。并不赞成一味地追求规模，因为“这是有一定风险的”。李明认为，要把流动性和盈利性结合起来看，解决两者平衡性的问题。

　　方式2：长期自持商业

　　自深铁成为万科第一大股东之后，这个本行“建地铁”的地方国企也一直在谋求更市场化的运营和更先进的开发方式。深圳地铁物业开发总部总经理张建华在博鳌论坛上表示：“深圳土地资源很少了，只有我们有400多万平方米的土地资源，这是了不得的事。”但他同时也表示，地铁的开发是有周期的，受线路、地域、规模等的限制，开发周期约为二三十年。所以深铁一直在寻求一种可持续发展的路径。而他们找到的新方法便是把将近一半、约150至200万平方米的开发面积留给商业。“我们看好商业长期自持，如综合体、酒店、写字楼、商场等。”张建华认为，一方面，再过几十年物业还会升值，另一方面租金收入也是可观的，“预计未来10年，深铁通过自持物业每年可收入约20亿元，这也能有效补贴地铁开发和运营。”

　　据张建华介绍，深铁现在已有项目在自持，其中包括深圳前海基金小镇CEO公馆。这个项目此前本来打算出售，但后来为了响应政府号召，改成产业园自持运营。“前海目前有4000多户金融公司，由于没有办公场所，所以不能落地。因此，我们希望这个项目可为一些基金公司提供办公场所。”此外，深铁在前海的一个公寓项目也由出售改为长租，并且将以政府指导价进行出租。

　　在商业上加大力度也是凯德地产所推崇的，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓在论坛上表示，做住宅回本非常快，但随着房地产市场成熟，商业市场也会越来越多，而商场也会带来附加值，并且高过住宅或者其他物业。目前一二线城市租金回报率不可能达到20%，他解释，商场的回报率不只是租金上升，还有固定租金合扣点。如果以每年回报率5%计算，建一个商场至少要20年才能收回本。但实际上，做商业除了基本回报之外还有其他的运用，比如资金管理费、运营管理费、物业管理费等等，这些也会计入回报。此外，将商场运营成熟后卖出去，出售的价格也较当初投入有较大增值。而且，建在大型综合体中的商场，也能带动周边项目的价值提升，拉动集团周边其他项目的回报。

　　方式3：参与特色小镇和养老地产

　　保利地产集团副总经理余英表示，中国六大城市群的销售规模占了全国超过60%，而在这个城市群范围内，很多非一线城市房价和地价都在大幅度生长，将迎来新的发展机会。

　　余英还表示，对于房企而言，要在一线、强二线城市作战就必须有较强的资金实力。特色小镇的理念非常好，政府和企业实现协同，强调产业优先，因地制宜，最后能让城市更美好，“这是我们的目标，所以保利地产一直参与全国的特色小镇的建设。”随着中国的人口老龄化趋势来势汹汹，养老产业成为朝阳产业之时，余英表示，现在做养老只是一种探索和布局。