原标题：北京土地市场的隐秘金矿
导语：在目前北京土地市场“逢地必王”的情况下，金隅集团、北京建工和首农集团等综合性国企，旗下拥有规模庞大的工业用地储备，利用自有土地开发保障房项目，在一定程度上满足中低收入者住房需求的同时，也增加了驰骋北京房地产市场的筹码。
经济观察报 记者 田国宝 1月5日，连日雾霾重击下的北京出现久违的蓝天，沿长安街一路向西，从八宝山地铁站向北进入上庄大街，越过田村山南路，一个被广告牌围起来的项目正在施工，浅蓝色的围墙上写着三个黑色大字：金玉府。
这个由北京金隅嘉业房地产有限公司开发的豪宅项目，周边聚集了金隅长安山麓、金隅山墅、金隅瑞和园等多个项目，在开发房地产项目之前，该区域属于金隅集团旗下西郊砂石厂，砂石厂退出前后，这里逐步被开发成保障房和商品房项目。
这并非金隅集团第一个利用自有土地开发的地产项目，从2013年下半年北京市政府鼓励市属国企利用自有土地开发保障房和自住商品房项目以来，金隅集团已经逐步开发了星牌建材厂、燕山水泥厂、西郊砂石厂、北奥、土桥、西三旗等自有工业用地，多数以开发保障性住宅为主。
在目前北京土地市场“逢地必王”的情况下，金隅集团、北京建工和首农集团等综合性国企，旗下拥有规模庞大的工业用地储备，利用自有土地开发保障房项目，在一定程度上满足中低收入者住房需求的同时，也增加了驰骋北京房地产市场的筹码。
接近北京市国土资源局的一位人士介绍，土地用途转变的正常程序，首先是由国土部门和土地产权人协商收储工业用地；其次，通过公开方式进行一级开发，把生地变成熟地，规划部门变更使用性质，国土部门完成土地预审及审批，工业用地转变为住宅用地；最后，通过公开招拍挂形式对外出让。
“通常该地块会由原属企业进行实质意义上一二级联动开发，这往往会引发外界争议。”争议焦点在于，为了确保土地原有者获取二级开发权，招标过程中往往设定排他性条款，甚至部分土地出让并非通过公开程序。
西郊砂石厂地块变迁
金玉府项目所在的西郊砂石厂地块，原为金隅集团全资子公司北京西砂资产经营有限公司所有，上市公司金隅股份下属金隅混凝土公司租赁经营，随着北京城区面积不断扩大，西郊砂石厂因污染严重面临搬迁。
西郊砂石厂东区地块自2012年正式启动改造，金隅嘉业与北京西砂资产经营有限公司签署协议，以8049万元获得土地一级开发权，由北京西砂资产经营有限公司负责实施拆迁，完成后交由金隅嘉业。
一级土地整理完成后，2012年9月份，西郊砂石厂东区地块建设保障房用地规划获得北京市国土资源局审批通过，原来的工业用地性质变更为住宅用地。
2013年，砂石厂地块西区，金隅混凝土公司因为污染被列入搬迁计划。
同年10月，海定区国土资源分局向北京市国土资源局上报《海淀区南部地区土地利用总体规划空间布局落实方案——金隅西郊砂石场(西地块)项目》，海定分局开始办理项目用地预审手续。10月18日，项目用地正式获得北京市国土资源局预审通过，西郊砂石厂西地块完成由工业用地到住宅用地的变更。
2013年12月份，金隅嘉业以7.1亿元价格获得该幅占地13万平方米的土地。主要包括公租房和商品房及配套的中小学项目，其中公租房5000户，商品房金玉府项目702户，总建筑面积93179平方米，目前还未开盘。
据金隅集团内部人士透露，该幅土地通过非公开出让形式获得，初始楼面价每平方米不到3000元，此外，由于土地出让时不是净地，金隅股份进行土地整理时投入大约1亿元资金，“主要是拆除厂房和设备，进行三通一平投入费用”。
据其介绍，金玉府项目完成后，西郊砂石场地块基本就开发完了，“除了这个项目，还有星牌建材地块、燕山水泥厂地块、西三旗地块、北奥地块，土桥的基本也开发完了，利用自有土地开发保障性住房，金隅的力度应该在全北京算最大的”。
国企分食工业用地红利
近年来，随着北京市常住人口和城市建设快速发展，建设用地供应压力随之增加。北京市国土资源局历年供地计划显示，从2008年到2015年，新增建设用地年供应量从3500公顷减至2100公顷，其中住宅商品房年度供地量从1000公顷减至不足400公顷。
2013年下半年，为了缓解供地压力和控制房价，北京市住建委出台相关政策，鼓励国有企业利用自有土地开发保障性住房，鼓励开发企业参与建设自住型商品房，北京市政府计划3年内开发8万套自住型商品房，同时，实施多年的两限房退出供地计划。
当年12月，金隅旗下星牌建材地块率先加入自住型商品房开发行列，成为北京市第一个吃螃蟹的国有企业。随后北京建工、首农集团等众多房企也纷纷携自有土地进入这一领域，一时间，自住型商品房遍地开花。
这些企业参建自住型商品房的自有用地多为此前的工业用地。
据上述金隅人士介绍，央企和北京市国企很多开发商都是综合性企业，除了房地产开发业务，还有其他工业、仓储、基础设施运营等业务，随着北京市“退二进三”、“腾笼换鸟”等政策实施，北京国企和部分央企遗留下大量工业土地。
“金隅前身是建材工业局，主要做水泥、混凝土、砖、玻璃等建材，这些产业都是政府明令退出的产业，所以金隅存量工业用地相对比较多，但都是小块不成片的，通过企业自己转化开发。”
从2008年到2015年8年间，北京市累计土地供应总量为45800公顷，其中存量建设用地为22430公顷，为北京市土地市场贡献了近一半(49%)的建设用地。
在京津冀协同发展格局下，北京市内大量产业将向天津和河北转移，这将是继搬迁污染企业之后又一次大规模盘活存量建设用地举措，据北京晨报报道，2015年通过计划搬迁各类产业，北京市累计整理出52.6平方公里存量建设用地。
据上述金隅人士透露，首农集团、北京建工和金隅集团及首创、首开手中都有大量存量工业用地，“首农下面有很多农场，土地资源应该是最多的，起码在10万亩级别，其次就是建工和金隅，每家也有几万亩，首创也有一些。”
一般情况下，不成片的土地主要由企业与政府协商后进行再开发，一部分被用来开发保障性住房，如金隅星牌建材厂项目，北京建工百子湾项目；一部分在不改变土地性质的基础上进行二次使用，如首创旗下郎家园6号被开发成办公用房，还有部分被改造成创客工场、文化创意园区等，当然也不排除部分被用来开发房地产项目。
在目前北京市土地资源紧张的背景下，这些手握大量存量土地的央企和北京国企无疑成为最大受益者，这些存量土地如何使用？最终决定权在北京市政府手中。
不会成为国企地产盛宴
自住型商品房发轫于2013年3月“京十五条”房地产调控政策，在海淀、朝阳和昌平进行3个试点项目，拿地时即限定未来销售价格。
2013年10月份，北京市住建委发布消息称，两年内将推出7万套自住型商品，其中2013年推出2万套，2014年推出5万套，截至2015年底，累计有47295套自住型商品房上市，距离7万套目前还差2万多套。
2016年北京市供地计划还未出炉，据悉会继续减少经营性用地供应量，加大保障性住房用地比例。
2014年以来，由于房企在北京市不断拍出高地价项目，同区域自住型商品房价格与普通商品房楼面价形成较大差距，众多业内人士判断，未来自住型商品房或将逐步退出，住宅供应方面形成保障性住房和普通商品房两条腿走路格局。
若自住型商品房退出市场，未来存量工业用地继续纳入北京市整体供地计划中，一方面继续开发保障性住房，一方面将进行文化创意园区、产业园区和创客空间等方面改造。
以郎家园6号项目为例，该地块原为北京医药集团生产厂房，企业退出后纳入CBD 商务区规划范畴，首创集团以整体收购方式获得项目，按照原定计划，该地块由首创进行一级开发后重新挂牌出让，但是由于种种原因，至今并未进行一级开发，首创将其改造成办公用房，土地性质仍旧为工业用地。
据上述接近北京市国土资源局人士介绍，存量工业用地再利用过程中存在诸多政策制约和利益博弈，“一是北京市总体规划和年度供地制约，不可能全部开发成房地产，而是根据具体建设需要进行规划使用。”
另一方面，这些存量土地掌握在国企和央企手中，“如果政府部门进行统一收储、统一公开出让，虽然可以增加政府收益，但收储成本较高，企业方面也不一定会愿意，所以在符合整体规划情况下，让企业自主开发也是个出路。”
2013年下半年实施的鼓励国有企业利用自有土地开发保障房项目，只是北京市政府探索盘活存量用地一种尝试，“这些存量工业用地原来都是通过划拨方式获取的，用来开发保障房和自住房，虽然价格与商品房存在一定差距，但土地成本很低，利润并不一定差，这既符合政府保障低收入群体住房需求思路，也符合企业的利益。”
“这种模式是在符合北京整体规划基础上一个尝试性动作，并不是常态化的操作模式，不是说未来所有存量工业土地都被开发成房地产，这也与北京市疏解人口政策不符。”上述接近北京市国土资源局人士说。
