武科大董登新：中国人炒房囤房的四大原因

　　董登新：中国人炒房囤房的四大原因

　　来源：中新经纬 

　　18年的房地产大开发，深刻地改变了中国社会，它让中国城市面貌焕然一新，城市基础设施全面升级，也让中国城市家庭拥有了更多的财产性收入。

　　中国人为什么偏好炒房囤房？首先还是因为房产具有投资价值。自1998年我国实行“房改”并开始房地产大开发以来，中国一、二线城市房价应该累计上涨了10倍左右。

　　房价为什么会持续上涨？笔者认为，房价上涨是一种货币现象。如果究其因，一方面是央行过度投放货币的结果，但另一方面也有资本市场落后、大众理财无门的原因。此外，社会保障不健全，大众创业意识比较淡漠也是重要影响因素。

　　房价持续上涨是一种货币现象

　　从本质上讲，中国房价持续上涨是一种货币现象。1998年房地产大开发以来，正值中国工业化快速推进、重化工业产能开始加速扩张阶段，以投资驱动和出口导向为特征的中国GDP一路狂奔，这一切都需要有快速增长的货币投放支撑或刺激。

　　尤其是在2008年下半年，全球性金融危机爆发后，银行贷款的加速投放以及重化工业产能扩张的最后冲刺，又将货币投放推向了极致。危机前的2007年全年新增贷款仅为3.63万亿元，危机爆发的2008年为4.91万亿，危机爆发后的2009年猛增为9.59万亿，比上年暴增近100%，随后各年新增贷款均居高不下，甚至在2015年超过10万亿元。

　　与世界第一大经济体美国相比，可以发现，我国货币投放增速及存量都是十分惊人的。1998年美国银行业总资产约为9.8万亿美元左右，2015年美国银行总资产约为15万亿美元左右，大体一年增加1万亿美元。美国的广义货币（M2）存量基本上与银行业总资产同步增长、总量相当。

　　另外，中国货币存量也远大于美国。为何会如此呢？笔者认为，原因是中国货币周转速度慢。中国货币流通速度缓慢的原因有两个：一是过剩产能与无效产能占压贷款，滞缓货币流通速度；二是中国人囤金囤房，将财富转化为不动产沉淀下来，降低货币流通速度。

　　理财渠道少，大众投资的无奈选择

　　在房地产大开发、全民炒房之前，我国资本市场发展落后，老百姓理财渠道单一，家庭投资要么存款、要么炒股。存款利率不敌通货膨胀，储蓄者心有不甘；炒股则风险很大，投资者稍不留神就会“宝马变自行车”。

　　中国股市仅有20多年的历史，与西方有着200多年历史的成熟市场相比还存在巨大差距。成熟股市表现为“牛长熊短”，我国的股市却是“牛短熊长”。西方牛市至少可以长达五至七年以上，而我国的牛市一般只能持续一年半载；相反，西方熊市一般只有一年半载，而我国的熊市却通常长达五至七年。

　　虽然2013年出现了草根理财的余额宝，形成了互联网金融元年，并赋予了私募基金合法地位，各类资产管理业务野蛮生长，但这一切只是崭露头脚，尚不规范，相对已经形成巨大财富效应的房地产而言，还不能赢得大众理财的信任和追捧。

　　十年的房市“慢牛”行情，使得房地产的财富效应被过度放大，全民炒房、全民囤房似乎成了城镇家庭财富保值增值的唯一选项。尽管许多大城市中等收入以上的家庭大多拥有了两、三套以上的住房，但人们仍然积极囤房进行投资，用于财产长期性保值增值。

　　因此，从长远来看，当人们仍找不到更好的替代资产来保值增值时，迷信囤房、保值增值，仍将是一种潮流。

　　社会保障制度不健全，消费信心待提高

　　西方社会保障发展史长达100多年，建立了从摇篮到坟墓的相对完善的社会保障制度，其国民可以放心而自信地消费，包括信用消费和透支消费，甚至可以“一人数卡在手、刷遍全球无忧愁”。正是因为消费自信，才使得经济增长的内生动力更稳健、更长久。此外，充足的社会保障储备，也使得西方家庭个人并不需要保有太多的存款。

　　相反，由于我国社会保障制度建立时间短、制度积累低，尚不能给国民以足够的保障安全和信心，因此，大多数家庭仍然以节俭消费、不断积累财富来填补信心。为此，囤房囤金成为家庭财富囤积的最主要形式。

　　囤房囤金的实质仍是中国人缺乏消费自信。截至2015年底，只有3亿人的美国却拥有2.81万亿美元的公共养老金储备，同时拥有24万亿美元的私人养老金储备。两项养老金总储备高达近27万亿美元，相当于其GDP（17万亿美元）的一倍多！相反，中国的公共养老金储备为6万亿元，私人养老金储备仅有0.95万亿元，两项合计为7万亿元，仅相当于中国GDP的大约十分之一。

　　自信消费是需要底气的。如果没有消费自信，就必须不断储蓄、不断积累财富，并从中寻求安全感。中国人囤房囤金，既是为了保值增值，更是为了积累财富为下一代提供保障。

　　缺乏创业意识，宁做守财奴不做创业者

　　在发达国家，大众自主就业（self-employment）已成为一种流行和社会习惯。18岁的孩子就能独立，靠的不是父母和政府的施舍，而是独立自主的谋生能力和创业意识。20岁的比尔·盖茨，在大学尚未毕业时就和好友一起创设了微软公司，史蒂夫▪乔布斯21岁和好友一起创设苹果公司，拉里·佩奇25岁创设谷歌公司，巴菲特从小就懂得理财和投资。

　　互联网创业是当今世界的时尚。美国许多人在家中利用互联网平台创业，大学生在校或毕业开办合伙企业，许多白领在8小时之内为老板打工，8小时之外则成为自己的老板（self-employed or professional）。

　　相反，在中国，父母总是教育并希望孩子读一所名牌大学，然后去找一个优秀的老板，当好一辈子的打工者。在他们看来，创业有风险，当老板是别人的事情。因此，中国父母宁愿将几代人的财富积攒着，囤房、囤金、囤古董，也要留给子女或孙子压箱底，而不鼓励他们创业创富。

　　【专家简介】武汉科技大学金融证券研究所所长，教授，系主任，湖北省人社厅咨询专家，湖北省长江经济带产业基金专家顾问。