朱海斌：房地产税是为化解土地财政 解决不了房价泡沫

　　朱海斌：房地产税是为化解土地财政 解决不了房价泡沫

　　“即使引入房地产税，对房价也不会有特别明显的影响。房地产税本身不解决房价泡沫的问题。房地产税对应的是土地财政的根本问题。地方政府对于土地出让收入的强烈依赖导致地方政府在楼市调控方面有一个潜在的利益冲突问题，这是导致房地产房价一直上涨的原因。”11月17日，摩根大通董事总经理、中国首席经济学家兼大中华区经济研究主管朱海斌在“《财经》年会2017：预测与战略”上如此表示。

　　朱海斌认为，房地产市场调控在过去十几年陷入了一个屡败屡战，一直重复轮回的政策错误的怪圈。房地产市场要想出现一些根本性的变化，有三方面政策需要重新思考。

　　第一，改革土地供应制度。

　　目前的土地供应政策基本上对应城镇化战略，限制特大城市的人口，鼓励中小城镇发展。但过去十几年城镇化的过程完全相反，北京、上海、深圳一线城市人口不停流入，三四线城市有一部分人口出现净流出，造成一线城市总是土地供应滞后于人口增长，所以供不应求。而三四线城市土地过剩，过去累计的土地供大于求。

　　第二，税收政策，引入房地产税、资本利得税。

　　朱海斌认为，房地产税短期不会实施，而是渐进实施，税率也不会一步到位。他还建议，除了调整税收，更重要的是建立一个跨年度的土地财政使用安排。

　　第三，存量商品房。官方数据显示，1998年房改至今已建成商品房面积在110亿到120亿平米。下一步楼市政策调整应关注如何更好地利用已有的住房存量，减少浪费。因此，政府应在租房市场上引入有效机制，建立比较有序规范的租房市场，一方面缓解楼盘供需失衡的问题，另外一方面通过政策把租金稳定在相对平稳的水平，对售房市场产生相应影响。

　　朱海斌还建议，社保基金、人保等机构投资者进入房地产市场，购买和持有一些住房用来出租。既可以保障社保基金的财富稳定增长，同时也对房地产市场有一个长期的比较稳定的稳定器的作用。

　　以下为朱海斌发言实录：

　　朱海斌：我抛砖引玉，今年房地产市场是宏观经济走势的很出乎意料的市场，年初大家如果回想的话，二三月份当时主要任务还是去库存，主题是怎么样支持房地产市场，所以在二三月份的时候我们看到一系列的政策都是瞄准放松放贷的政策、降低住房交易税，税收方面做一些优惠调整。到二季度3月份以后就风云突变，去年主要一线城市房价涨得比较厉害，今年有一二十个城市，尤其很多是二三线城市，房价上涨异常迅猛。到七八月份以后房地产政策扭头开始调整，10月份十五六个城市又密集出台了新的楼市调控。明年大致判断房地产投资会往下，所以从明年经济增长来看，房地产行业仍然是中国经济面临的一个非常大的不确定性。

　　今天我不想对房地产市场做过多的判断，业界很多大咖都在这里，主要谈一下我们对最近出台的房地产政策的看法。10月份异常密集的楼市调控政策，基本延续了过去十几年三板斧的政策，主要三方面，限贷，在房贷政策上收紧；限购，十几个城市对住房资格开始限制；对土地拍卖制度进行调整。在过去十几年每次一说楼市调整基本上都是这三方面。

　　效果会怎么样，我个人觉得跟以前差不多，短期交易量会下来，房价会放缓，但可能是短期软着陆的情况，一旦政策放松以后楼市会形成新一轮的反扑。

　　从政策面来看，我们看到过去十几年某种程度上我们一直是一个屡败屡战，一直在重复轮回的政策错误的怪圈，为什么在调整了那么多年以后房地产市场在今年仍然会有这么一轮新的暴涨，尤其在一线城市和一线城市周边的地区反扑那么厉害。未来几年如果我们说真的房地产要出现一些根本性的变化，有三个方面的政策需要再重新思考，最近一些文章里也提出三方面。第一方面是我们在土地供应制度上需要进行一个深刻的反思。尤其是一线城市，为什么我们说在最近这些年越调房价涨得越凶，目前北京、上海、深圳房价按绝对水平来看，已经超过了日本、新加坡、台北那些城市，跟最贵的香港、伦敦、纽约的距离并不是很遥远。

　　从基本面来看，两个根本性的因素，一个因素是我们的货币政策最近几年一直持续比较宽松，经济里的流动性比较多，所以在资产市场上我们看到不是房地产就是股市或者大宗商品。从土地供应方面有一个很大的结构性的问题。目前的土地供应政策基本上跟我们的城镇化战略是对应的，如果看一下城镇化的发展规划的话，我们的目标是限制特大城市的人口，鼓励中小城镇发展，这是我们这么多年来一直坚持的国家层面的战略。

　　所以在土地供应制度上，在特大城市我们的土地供应一定是比较紧缺的，中小城市的土地供应相对比较多，实际上我们看到过去十几年城镇化的过程完全相反，北京、上海、深圳一线城市人口不停流入，三四线城市出现了分化，有一部分城市人口出现净流出，造成一线城市总是土地供应滞后于人口增长，所以供不应求的局面。三四线城市土地过剩，有大量的去库存的问题，很大程度因为我们在过去累计的土地供大于求。如果要根本解决方面的问题，第一我们要调整土地供应政策。

　　第二，最近大家都比较关心税收方面，尤其房地产税、资本利得税是不是会在适当的时候引入。应该说房地产税，我的判断，房地产税短期不会实施，即使实施也是一个渐进的过程，先在一部分房价上涨比较快的城市先实施，在实施的过程中也是渐进的过程，不是税率一步到位，而是分几年过渡，是这么一个判断。但是即使引入房地产税对房价的影响并不会有特别明显的影响，这是我们大致的判断。全球很多国家不同时期出现过楼市的泡沫，相当一部分国家也有房地产税，我们要认清楚，房地产税本身不解决房价泡沫的问题。房地产税对应的是土地财政根本的问题，地方政府对于土地出让收入的强烈依赖导致地方政府在楼市调控有一个潜在的利益冲突问题，这是导致房地产房价一直上涨的原因。

　　我们的一个建议，除了税收方面做一些调整之外，更重要的在土地财政安排上需要建立一个跨年度的土地财政使用安排，而不是当年的地卖了以后当年就花，这样跟我们目前的很多地方政府的财政问题、楼市的意向都起了很不好的作用。

　　第三，随着1998年房改以后到目前，我们讨论房地产问题的时候，很多时候不仅仅需要考虑新增的楼盘供应的问题，更多的要考虑目前存量的问题。从官方的数据来看，1998年房改以后到目前已经建成的商品房的面积在110亿到120亿平米，我们知道很多城市像空置房的现象是比较突出的，下一步楼市政策调整另外一个值得关注的是怎么样更好地利用已有的住房存量，减少浪费。我们提出的一个政策建议是政府需要在租房市场上引入一套比较有效的机制，建立一个比较有序的规范的租房市场，一方面可以缓解土地市场上楼盘供需失衡的问题，另外一方面很重要的是如果有一个比较规范有序的租房市场的话，租金可以通过政府的政策能够把它稳定在相对平稳的水平的话，租房市场对于售房市场也会产生一些相应的影响。

　　目前很多政府花大量的钱去盖保障房，社保基金、人保一些机构投资者可以进入房地产市场，他们可以购买和持有一些住房用来出租，如果国家需要支持的话可以在租金上提供一些支持，这样的话其实是保障房或公租房的另外一个思路，这样既可以保障社保基金的财富稳定增长，同时也对房地产市场有一个长期的比较稳定的稳定器的作用。

　　《财经》年会2017：预测与战略由《财经》杂志、财经网主办，于11月17日-18日在北京举行。