中国大城市其实还不够“大”
那些在传统一线城市北上广深以及杭州等新一线城市深耕多年的房企无疑是幸运的，因为未来的空间还足够大。
文/艾振强
深圳人太多了！深圳的房价都这么高了，为什么还有这么多人源源不断地涌入？这样的抱怨声每天都在发生。深圳的人真的很多吗？确实很多，虽然官方公布的数据说常住人口只有不到1200万，但是不少人认为实际已经到1800万了。可是，深圳的人足够多吗？答案是可能还不够多。这个问题同样适用于北京、上海、广州、武汉等等的大城市？?
笔者的答案一定超乎所有人的意料，一些常年在大城市受挤公交地铁、塞车之苦的人可能还会有拍笔者一板砖的冲动？?但是笔者即便额头流着血还是会告诉你，中国大城市人口的集中度真的还不算高。这是全球其他大城市的发展历史已经验证过的。不尊重城市的客观发展规律，你的人生或者事业可能都会遇到挫折。
越发达的国家人口密度越低
今年4月份，笔者在《5大城市群划分，哪些城市和房企将被抛弃？》一文中指出，未来房地产的主战场一类是中心城市，即传统一线城市北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。而缺乏独特性和自我定位的城市，比如东北三省的多数城市，以及安徽(合肥稍好)等未来则会被“抛弃”？?
当时，赞同者甚众，反对者也不少(主要来自被唱衰区域的网友，其实各位爱城护家的心情也是可以理解的)，但是后来传统一线城市(特别是深圳)房价的疯涨以及1.5线城市的反弹其实已经对笔者当初的观点做了很好的注脚。
以前中国的目标是赶英超美，现在中国GDP已经雄踞全球第二，因此即便经常受伤，但凡事都还是喜欢PK一下美国，但在大城市演变路径这个话题上，为了避免偏颇，我们将对比的范围扩大到全球几十个国家的上百个城市，时间的跨度则是200年，让你不得不服。
来源：林肯土地政策研究中心，中金公司研究部在图1中，我们还可以十分清晰地看到，发达国家大城市人口密度低于发展中国家。
最新的城市统计数据显示，印度大城市的人口密度高于中国，而中国又高于日本和美国。因为发达国家的交通等基础设施更为完善，城市的物理半径显著高于发展中国家(用大白话讲就是交通发达，城市大，我住城市边上，去市中心上班、购物、娱乐也很方便，分分钟抵达)。
当然，笔者对林肯土地政策研究中心的数据“不太放心”，为了更为客观真实，笔者通过公开渠道搜集了一些数据，遴选出了以下12个在国际上有一定代表性的大城市(表1)。结果与上述分析完全相反，纽约、东京、伦敦、首尔等等等的人口密度普遍高于发展中国家城市。
为什么两种统计结果会出现矛盾？其实这里有普遍现象与特例的区别。这么多人想一夜暴富，涌向华尔街，纽约人不多哪里人多？
还有一个就是核心主城区以及都市圈的区分，以东京为例，表1的人口和面积都是东京都的(2012年)，而如果算大东京都市圈的话，则人口密度只有2746人/平方公里(2014年数据：都市圈面积13400平方公里，大东京都市圈人口3680万)，低于我国的上海。北京人民之所以拥堵，而数据显示密度低，也在于面积是按全北京的面积计算的。
来源：明源地产研究院日本的全国人口密度为349 人/平方公里，远高于中国的148 人/平方公里，然而其大城市的 人口密度竟然比中国要低，是不是很吊诡？这恰恰十分有力地反驳了这样一类人的谬论：中国大城市人满为患，就是因为中国人太多了！但真实的情况是，决定一个国家大城市人口密度的关键因素并不是全境的人口的密度或者数量，而是整个国家的发展程度。换句话说，中国这么多大城市拥堵，是因为中国还不够发达。
下面我们来看一下近200年国际大城市的生长，大体上可以分为三个组别：
第一种是已经发展成熟的城市，其处于人口密度缓慢下降的C 段，典型代表如东京、伦敦、巴黎等；
图2 东京的城市生长路径
图3 伦敦的城市生长路径
图4 巴黎的城市生长路径第二种是尚处于发展中的国家的首府，其刚刚经历完城市面积快速扩张的B 段，处于人口密度缓慢回升的第③上涨阶段，如土耳其伊斯坦布尔、菲律宾马尼拉等。
图5 伊斯坦布尔的城市生长路径
图6 马尼拉的城市生长路径第三种是以北京和上海等为代表的城市，这些城市刚经历完城市面积高速扩张、人口密度下降的B阶段，但是未来一段时间内人口的流入可能会占据上风，与之相应的是人口密度将迎来平缓的③段上涨。
图7 北京的城市生长路径
图8 上海的城市生长路径根据城市生长的三个阶段模型(图1)，目前中国大城市部分已完成、部分正处于第二阶段——即第二轮人口汇集和建成区面积扩张的阶段，这意味着在相当一段时间内人口还将加速涌入大城市，而大城市继续扩张。然后进入第三阶段——人口继续导入，但城市建成区面积扩大更快，从而导致人口密度下行到发达国家的水平。
中国经济与人口还不够集中
看到这里，相信不用笔者说，你也已经知道，长期来看，中国大城市的建成区面积还有很大提升空间。
在今年4月份的《5大城市群划分，哪些城市和房企将被抛弃？》一文里提到了“胡焕庸线”——1935年发现的这条线显示，中国的大部分人口和经济贡献量都集中在线的右侧。80年之后的今天，尽管国家管理层试图破解“胡焕庸线”(线以东地区以43.71%的国土面积养育了94.39%的人口)促进区域均衡发展，但似乎无能为力。这是区域间的穷者愈穷、富者愈富、贫富差距不断扩大的事实。
耶鲁大学G-Econ 项目组的研究表明，中国经济活动的聚集度尚处低位。目前，中国的GDP在“胡焕庸线”以东呈现出连片分布的状态，这对于想要区域均衡发展的目标来说，无疑是最好的，要是能突破“胡焕庸线”那更好不过。但理想很丰满，现实很骨感。以印度、美国和巴西为代表的同类国家，GDP都呈现出明显的点状分布；即便是地少人多的国家，经济聚集程度也高于中国。这意味着，很大概率上，未来中国GDP将更加集中于少数明星城市或城市圈，GDP 分布地图也将随之呈现更明确的尖峰点状分布。
我国的经济产出和人口分布非但不是过度集中于大中城市，其集聚度反而不足。国际经验告诉我们，未来中国经济与人口仍将持续向大城市聚集。
哪些地区和城市还会更“拥挤”
世界银行[微博]发布的报告显示，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。但正如上面所说的，这些地区以及类似地区的人口未来还会更多。
根据2015年世界城市统计的数据，中国3个最大的都市区上海、北京、广州-佛山的建成区面积在全球位于第12、13 和15 位，不仅低于纽约、东京-横滨，而且还低于莫斯科、休斯顿、名古屋这样的都市区。目前，中国的其他都市区中只有天津的建成区面积高于2000 平方公里(图2)。
图13 中国大城市建成区面积还有提升空间因此，目前，上海、北京、广州-佛山的人口密度还高于东京-横滨、大阪-神户-京都和名古屋等大城市。人口还在不断涌入，而长期来看，随着经济发展程度的提高，人口的密度又是下降的，那只能意味着建成区的面积会大幅飙升。
表2 中国人口较多的12大城市的人口与面积(2014年)根据联合国[微博]最新的统计分析，中国仅有11%人口生活在大城市(人口高于500 万的城市)，远低于同样地广人多的美国(21%)，以及许多发展水平落后于中国的国家，例如马来西亚(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰国(13%)和菲律宾(13%)等。
图14 中国大城市人口占比在国际上处于偏低水平全球的发展历史表明，城镇化率水平与大城市人口占比高度正相关。根据中国(海南)改革发展研究院院长迟福林最新的演讲中提及的数据，2014年，中国的城镇化率为54.77%，但是人口城镇化率很低，2013年仅为36%。
李克强总理一再强调，新型城镇化意不在“地”，不在“楼”，而在“人”。因此，那些由于地方政府出于招商、基建项目上马等需求，行政区划上实现的“就地城镇化”，居民的生活方式和生活质量并未发生根本改变，因此，人口进一步向大城市聚集的空间还十分巨大。
图15 中国首位城市的经济和人口集中度都处在世界较低水平那些在传统一线城市北上广深以及杭州等新一线城市深耕多年的房企无疑是幸运的，因为未来的空间还足够大。当然，其他的房企也不代表就只能等死了。
资料来源：中国科技论坛、明源地产研究院在5大国家级城市群中，重点聚焦的还是珠三角、长三角和京津冀城市群，这里是未来房地产的主战场：一类是中心城市，即传统一线城市北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。这是几个月之前的观点，现在更细化一些。以下三类区域值得房企们关注：
第一类是处于高铁网络交叉点上的大城市，高铁将让这些城市练就吸星大法，将与之相连的周边弱小城市的人口和产业都导进去。周边的城市也别不服，城市也是得民心者得天下。
第二类是那些距离主城区比较近的新区，由于交通成本较低，容易形成联动发展的局面，如广州南沙新区、苏州工业园区、陕西西咸新区。
第三类是规划面积较小的新区，比较容易被带动发展起来，比如济南滨河新区。
其实，归根到底，总结起来，有“干爹”可傍(依托于发展潜力巨大的城市)、自身不追求过度膨胀(面积适中)，而且比较亲近(距离近)“干爹”的新区才更有前途，而有实力的“干爹”就是那些经济实力和人口净导入能力都很强大的城市。
最后，还需要指出的是，各行各业，只要是生意，就需要人气才能推动，因此不只是房地产在这些地方才有希望。因为，只有去钱多的地方才能赚钱，而钱在人多的地方。我们的地方政府，也应提前做好充分研究、科学规划，避免让越来越大的城市陷入陷入拥堵和脏乱无序的状态。
(作者为明源地产研究院副主编、瞭望智库特约研究员)
