股市资金加速撤离向楼市转移

　　成交暴涨 广深楼市虚火难持续？

　　王小明

　　“3·30新政”之后，广深楼市热度持续上升，成交量回升、价格轮番上涨已经成为既定事实。一手房市场“日光盘”频现，二手房业主则出现大量违约现象。沉寂多年的广深楼市为何如此疯狂？不断看涨的楼市行情究竟是新政之功，还是另有其因？

　　大规模二手房交易违约

　　6月15日，深圳宝安区人民法院三楼14庭，一起换房遭遇违约、起诉要求“强制交易”的案件在此开庭审理。庭内60个旁听席位被提前到场的市民抢占一空，后来者只能站着旁听这起备受关注的民事纠纷案件。

　　该案原告周小姐今年3月初将自己位于深圳龙华的66平方米自住两房出售，随后在同一区域的潜龙鑫茂花园购买了被告吕小姐一套70多平方米的房子，双方于3月28日签订了买卖合同。然而两天之后，“3·30新政”来袭，深圳房价进入上涨通道。在办理过户手续的过程中，卖方被疑为想毁约而拒绝提供相关银行账号，导致原告周小姐办理房屋贷款受阻。

　　原告周小姐认为，卖方因为深圳近期房价上涨而拒不提相关银行账户是导致买卖合同最终未能履行的根本原因。她要求法庭判决卖方继续履行合同，完成房屋过户手续。但卖方吕小姐的代理律师在法庭上则陈述，周小姐未按约定时间支付首期款，也未按约定时间取得银行贷款承诺函才是导致合同无法继续执行的原因。因此，卖方不愿再将房子卖予周小姐。

　　作为“3·30新政”之后深圳首例换房强制交易诉讼案，该案件引起了社会的极大关注。记者在庭审现场了解到，不少旁听者最近都遭遇了二手房卖家因为房价上涨而反价违约甚至直接称不卖的情况，最终导致已经签订买卖合同的房屋无法完成过户手续。

　　这起案件不过是“3·30新政”之后深圳二手房交易市场的显著缩影。根据深圳市规土委的统计数据，新政之后的短短两个月时间里，深圳二手住宅成交达到23828套，仅五月份二手住宅就成交了14298套，环比增长27.6%，同比涨幅更是达到172.1%，创下2013年3月以来新高。在成交放量的同时，二手房价格也在普涨，部分区域房价飙升了40%~60%。

　　成交放量带来的是违约率的直线上升。仅深圳宝安区，今年4月份和5月份，有关房地产合同纠纷的案件就比去年同期增长了108.6%，大部分案件都是涉及房屋买卖合同纠纷。“保守估计，今年4月份以来有20%的二手房买家都遭遇过业主毁约的情况。”有深圳中原地产二级市场中介人士告诉《中国经营报》记者。

　　二手房价的快速飙升显然是业主不惜违约的最根本原因。“违约的成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”代理了一桩违约纠纷案件的广东信荣律师事务所张茂荣举例表示，前不久，一买家在深圳前海花费330万元购房，但近期遭遇业主反价，直接要求加价100万元。“即使按照购房合同约定赔偿双倍订金和20%违约金，业主仍能多赚40来万元。”

　　与深圳市场的疯狂相比，广州二手房市场虽然相对平静，但成交量也在快速上升。广州市国土房管局下属的阳光家缘二手网签监测数据显示，2015年5月广州全市二手签约4259套，环比4月份的高峰略跌4.7%，但较2014年5月的低位大幅上升了121%，成交均价20148元/平方米，网签量达到近两年的高峰值，但总体而言，价格平稳，反价违约情况并不突出。

　　一手房成交暴涨

　　在二手房市场成交火爆的同时，广深两地新房市场也呈现出快速回暖的态势。今年五月至今，已经消失多年的“日光盘”现象又在广深楼市出现。5月23日，深圳龙华新区中海锦城二期在福田区大中华国际交易广场举行盛大开盘仪式。当天有4000多名购房者冒着暴雨来到现场，均价4万、最高价5.4万元/平方米的价格并没有吓到购房者。两个小时内700多套房源被抢购一空，该项目当天就录得了超过28亿元的销售收入。

　　而在深圳关内的南山区，均价高达5万元每平方米的博林天瑞和均价4万元的塘朗城项目当天也在推售，两个项目加起来超过1000套房源在一天内即告售罄，总销售额超过40亿元。

　　“这段时间，深圳的房价如股市般疯狂，一平方米涨一万元稀松平常，明知道是趁火打劫，但要是你不跟着涨，别人还怀疑你房子有问题。”深圳一家中小型房企营销负责人跟记者谈到，近两个月深圳的楼市已经可以用“失去理性”来形容。

　　来自深圳市规土委的官方成交数据显示，今年5月份深圳的新房成交已达到6106套，环比增长50%，同比增长140%；成交均价为28487元/平方米，环比增长8%，同比增长了18.8%。而国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也表明，深圳房价无论是环比还是同比的涨幅，在四个一线城市都是最高，分别达到6.7%和7.7%。

　　对于疯狂的现状，深圳官方却否认了“深圳楼市失控”的说法。深圳房地产研究中心主任王峰在近期接受记者采访时明确表示，深圳个别区域的个别楼盘项目40%的涨幅只是个例，该涨幅并不能代表整个区域，也不能代表深圳全市。“前海、龙华、宝安中心区确实有新盘价格今年以来上涨了40%，但这属于个别案例，三个片区的新房今年以来平均涨幅为13.41%，而全市3月份以来均价也仅仅上涨了6.71%。”王锋认为，深圳近期的房价确实在上涨，但没有暴涨，“说暴涨很容易误导市场。”

　　事实上，深圳楼市未来看涨的恐慌情绪似乎很快就蔓延到了广州市场。从统计数据上来看，今年5月份广州一手楼网签达到9313套，创下今年以来成交新高。该数据是2010年以来同期广州楼市成交的最好水平。

　　进入6月份，广州多个新开楼盘更是复制了深圳的日光盘现象。6月13日，位于花都的广州万达[微博]文化旅游城首次开盘推出475套LOFT公寓，不到一小时即基本售罄，揽金2亿元；同一天位于广州黄埔的万科黄埔仓项目开盘，售价1.7万~1.9万元/平方米之间，也吸引了上千名买家的到来，一天之内400多套公寓项目几乎被抢购一空。即便是偏远的南沙区，当天推售的方兴金茂湾项目也创造了一小时光盘的奇迹。

　　“广州楼市的情况与深圳市场还是有区别的。从供应量来看，广州当前的库存水平仍然很高，去化周期至少还有26个月，要比深圳高一倍还多，而深圳市场是明显供应不足。”广州中原地产总经理黄韬告诉记者，不管是从供应量和土地供给方面来比较，广州楼市都难以复制深圳楼市近两个月的快速上涨路线。

　　股市刺激？虚火难持续

　　在大多数行业分析人士看来，此轮广深楼市放量增长的一个根本原因是供需结构失衡。在政策利好、需求旺盛等因素推动下，大量的刚需集中释放带来了成交量迅速回暖，并引发了短期内的房价暴涨。但中金公司分析师的观点认为，除了短期内的供需失衡外，股市大热造就的财富效应才是广深楼市火上浇油的主要因素。

　　“以深圳为例，此轮深圳房价上涨我们并没有观察到供应发生了系统性的扰动，唯一的合理解释是购买力短期出现了剧烈变化，也即为买同样的房子，短期内愿意出高价或者价格承受能力高的人急剧增加。由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万，截至2015年1季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因。”在最新的跟踪研究报告中，中金分析师这样分析。

　　为了缓解住房供求紧张的局面，深圳规土委已经表态，今年将在城市更新商品住房供应3.7万套的基础上，再增加1万套，增幅达到21%。“深圳未来还会进一步加大批准预售的力度，对于达到预售条件的楼盘，加快审批力度，同时加快施工项目向预售转化的速度。”王锋认为，增加供应将明显改善深圳楼市供求紧张的情况。目前深圳待售商品住房库存消化周期已经从3月份的8个月上升到了现在的8.5个月。

　　但在广州市场，供应矛盾显然并非当前楼市的主要矛盾。截至今年4月，广州楼市的库存套数超过15万套，远高于北上深等其他一线城市。“尽管近两个月以来广州楼市成交也在放量增长，但短期内广州楼市价格没有暴涨的可能性，主要还是以去化为主。”合富房地产经济研究院院长龙斌告诉本报记者称。

　　尽管过去两个月广深楼市的火热让购房者捏了一把汗，但行业人士普遍倾向认为，随着下半年供应的提升，不管是广州还是深圳，房价继续上涨的虚火都难以持续。“保守估计，未来1~2个季度内，深圳市场的新房供应将达到月均50万~70万平方米的水平，显著高于今年前半段月均36万平方米的数字。而当前的房价也基本到达高位，股市财富效应拉动房价继续上升的难度已经越来越大，在这种背景下，深圳房价的涨幅会明显放缓。”中金分析师宁静鞭表示。

　　事实上，在经过了两个多月的疯狂之后，广深楼市已经有了初步降温的迹象。数据显示，6月第二周(6月8日～6月14日)，深圳一手住宅成交1752套，成交面积为18万平方米，环比下降了6%，成交均价约为3万/平方米，环比上升4%。二手住宅共成交3283套，环比下降11%，均价3.52万元/平方米，环比下降6%。而同期的广州市场虽然受多个新盘入市的影响，成交量有所上涨，但一手楼价已经稳住，当周全市一手房网签均价14768元/平方米，环比下跌2.11%。这是楼市重新回归常态，还是下一波上的调整，我们拭目以待。