林小昭

　　在中国经济进入新常态后，过去十年高歌猛进的楼市也进入到新常态，今年楼市调控怎么走？

　　国务院总理李克强在3月15日的记者会上表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

　　“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”李克强说。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，这意味着接下来楼市发展将有诸多利好。

　　今年政策导向：支持自住改善性需求

　　2014年以来，房地产市场出现了明显的分化调整。一些地区出现了供大于求的现象。自2010年开始，实施了4年多的限购政策开始土崩瓦解，46个限购城市只剩北上广深四大一线城市和三亚共5个城市继续限购。在各地普遍救市后，去年9月底，央行[微博]发布信贷新政，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。

　　住房和城乡建设部新闻发言人倪虹8日在中国政府网接受访谈时说，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。今年的政府工作报告提出了六个方面作为消费新的增长点，其中一个就是稳定住房消费。

　　张大伟说，这其中，首要的利好是对改善性需求的政策将继续松绑。由于目前二套房首付比例过高过严，普遍是七成的首付标准，这是在2013年楼市最火爆的时候出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价，但目前这一背景已经改变。在鼓励改善性需求的情况下，过高的首付标准显然是不符合要求的。

　　他预计，目前房地产市场正在逐步企稳，政策也会在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能将回归到五成。二套房首付降低，对市场的影响主要是在一二线城市，因为这些城市的改善需求总量较大，而且对借助信贷的需求较高，因此降低二套房首付会带来比较大的影响，而三四线城市由于市场供应已经绝对过剩，松绑二套房首付带来的影响不大。

　　新型城镇化带来发展空间

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报分析，支持自住性和改善性需求将对房地产平稳健康发展起到积极作用。目前市场库存产品中，很大一部分是大户型或者中高端户型，支持改善性需求可以有效去库存。其次，改善性需求的积极入市可以改变市场的观望和预期，带动整个市场情绪的提振，支持改善性需求也可以促进整体居住品质的不断提升。

　　另一方面，随着中国新型城镇化的加快推进，中国房地产市场仍有很大的发展空间。“在新型城镇化过程中，房地产市场仍有很多新的业务增长点，比如高铁新城等，企业应该在这个过程中寻找新的空间。”严跃进说。

　　位于赣南某县城的一家开发商负责人告诉本报记者，相比沿海，中西部的很多地方城镇化才刚起步，未来楼市发展的空间仍很大。“我们这个县比沿海至少落后了5~8年，未来还有那么多人进城，所以市场空间仍然很大。”

　　此外，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策，也意味着接下来地方政府将可能出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策。张大伟分析，即便是一线城市，未来也可能出台一些降低购房资格办理难度的政策，比如针对部分房源、购房客户的松绑限购政策，这其中广州、深圳的可能性更大。

　　在稳定住房消费的同时，低收入群体的住房保障也是一大重点。全国人大代表卢淳杰在两会期间表示，当前房地产供求关系发生了变化。政府工作报告将“稳定住房消费”放在“加快培育消费增长点”部分，旨在培育健康的房地产市场，让居民住房消费成为拉动经济增长的强劲动力。但这也不意味着可以对高房价坐视不管。政府应加大保障房建设力度，帮助更多低收入群众实现“居者有其屋”。

　　李克强在记者会上表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。