房产税呼之欲来

　　 在一定程度上，可以说《条例》有利于推动房地产税的开征，也有利于未来房地产税开征以后的进一步实施，但房地产税的开征，完善的不动产登记建设只是一个必要条件，还有其他很多问题需要解决

　　◎ 文 《法人》记者 吕斌

　　国务院于12月22日发布的《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)，普遍被认为是给下一步开征房地产税打下基础。

　　房地产税在国内其实是个“古老”的税种，但由于种种原因，一直未能形成真正意义上的税种。而不动产统一登记政策的发布和实施，令人看到房地产税开征的曙光。

　　不过，对于接下来房地产税何时出台，尚无权威消息。而《条例》的颁布能在多大程度上符合外界预期，也还是未知数。按照《条例》规定，目前的不动产登记非强制登记，是否登记以及何时登记，全凭申请人自愿。

　　就目前的条件看，房地产税若真要开征，还有大量而复杂的配套工作要做。

　　而伴随着央行[微博]降息及多地结束限购，房地产市场在历经数年平缓后显得蠢蠢欲动，《条例》的此时出台以及接下来可能开征的房地产税，到底能对房地产市场带来什么样的影响？外界同样褒贬不一。

　　那么，为何房地产税多年难产？《条例》能为房地产税开征打下何种基础？房地产税会给市场带来多大影响？

　　就相关问题，《法人》记者专访财税法专家、中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授。

　　房产税为何难产

　　房地产税在国内，最早可追溯至新中国成立初期。1950年1月，当时的政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。

　　1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，于当年10月1日开始实施。此后，房地产税历经数轮改革探讨，始终未能取得突破。

　　2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，爆出房地产税试点将于2012年推行的消息，由于全国推行难度较大，试点从个别城市开始。随后，上海和重庆分别开始房地产税试点。

　　但地方试点究竟何时能推广至全国，成为通行的常态化税收制度，目前并无明确时间表。

　　“房地产税为什么难以开征？就是因为不动产登记制度没有建立，不动产的信息没有有效采集，各相关部门之间没有相互沟通。”施正文说。

　　房产税征收是项系统工程，包括从什么时间开始征，是全国一起征还是部分试点征，从第几套房子开始征，征的面积税率怎么定，这一系列问题都会对税收的调节作用产生影响。不同的政策考量，作用的发挥会不一样。

　　不过施正文认为，房地产税的征收也要把握好节奏，过于追求一蹴而就，市场可能一下就承受不了。而目前出台的不动产登记条例也指出，不动产信息采集平台的建成，要在4年以内，即到2018年。

　　“所以法律是为未来的不动产登记提供一个根据，而不是说提出后一下子就完成。它留出了时间，而且有意把时间放得比较长，让人们有时间通过多种方式把多余的房子解决掉。”施正文告诉《法人》记者。

　　施正文指出，给出不动产登记足够的缓冲时间，还有对市场的考量，不至于使房价过快下行，让市场能够平稳得逐步回归预期，使得经济发展能够承受。

　　“这就是通常讲得改革的节奏，我们的改革要更加精准，也要更加平稳。”施正文说，而房地产税之所以未全面铺开，另一个重要原因是此前的税制没有改革。

　　没有“营改增”之前，营业税属于地方税，是独立税种，而且营业税规模很大，地方既然有一个收入很大的独立税种，就不会再去培养房地产税这个税种。但在“营改增”之后，营业税没有了，地方的独立税种也就没有了，地方财政就失去了一个保障性的税种，在此背景下，地方也有动力去推行房地产税。

　　出台仍无时间表

　　在施正文看来，不动产登记条例，为房地产税的开征，提供了一个重要条件，但并不意味着，不动产登记实施后，房产税时代很快就能到来。

　　不动产登记最早在《物权法》中得以确立，但其推行当时也并无明确的时间表。直到7年后的今天，《条例》公布，不动产登记才算完成了从议题到法规的升华。且即便如此，《条例》的真正有效实施，仍需要对部门职能、信息共享、公共宣传等多个领域进行改革，还有很多技术问题需要克服。

　　房地产税也是如此，作为关系国计民生的重要税种，房地产税的推行十分有必要，但程序应该严谨，考量应该周到，规则制定应该科学、公平、合理，时间上显然不能仓促。

　　此外，施正文还认为，我国的房地产税还应本着先立法后修改的原则，在加快立法的同时，充分考虑推行时的进一步改革，避免给房地产市场带来不利影响。

　　此次不动产登记条例的出台，意味着中国究竟有多少房子、究竟有多少人拥有数量众多的房子等长期困扰各界的问题可能将得以厘清，在建立科学、真实的数据基础之后，房地产税的征收也就有了基本依据。

　　“在一定程度上，可以说《条例》有利于推动房地产税的开征，也有利于未来房地产税开征以后的进一步实施，但房地产税的开征，完善的不动产登记建设只是一个必要条件，还有其他很多问题需要解决。”施正文说，目前官方并未颁布明确的房地产税征收时间，房地产行业的态度则是慎之又慎，生怕房地产税的出台会给市场带来重大打击。

　　在此背景下，外界应客观看待《条例》可能对房地产税开征带来的影响。且从国际经验来看，无论是从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房地产税都是大势所趋，但又不能急功近利。

　　对市场有利无弊

　　市场对于《条例》实施以及将来房地产税开征的担忧，主要基于市场的承受能力，但施正文教授认为，只要开征的时机恰当、程序科学，房地产税对市场的冲击将十分有限。

　　且在房产税开征之前，包括限购、限贷、不动产统一登记等多项可能对市场带来影响的宏观调控政策已然走在前面。等房地产税开征时机成熟时，房地产市场可能已经过几轮洗牌，已经趋于理性。

　　而归纳施正文教授的观点不难看出，对国内开征房地产税来说，尚有多个技术性难题需要逐步理顺。

　　首先是房地产税的征收范围。在目前重庆、上海的试点方案中，就存在不少争议。

　　一个重要的问题是第几套开始征收或者人均多少平米之后开始征收？各地市场状况不同，人们对住房标准的理解也不完全一样，标准的统一将是十分敏感的问题。第二，什么样的房子算是高档房，也会引发标准之争。此外，有的方案只针对新增房地产，这就意味着已经拥有多套住房的人成为最大受益者，而对新购房人来说，则加重了负担，这将有失公平。

　　其次是税率如何界定。

　　房产税如果很低，抑制房价上涨等调控作用将明显减弱，并不利于市场的健康、有序。而税率过高则可能对房地产市场带来严重冲击，从而对整个经济的增长带来负面影响。

　　最后是房产价值评估的问题。房产价值本身就易受市场波动的影响，此外，还和区位、户型、品质、周边交通、环境等多种因素相关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。要知道，任何一地的住房数量都是数以万计，准确、高效的价值评估体系很难建立。

　　“房地产税的立法，跟其他多数税种不同，一般的税种立法通过以后就在全国范围内开征，比如增值税，因为政策是一样的，征收标准全国统一就可以。而房地产税则是典型的地方税。”施正文告诉《法人》记者，房地产税立法通过后，并不代表可以同时在全国所有城市铺开，因为各地市场状况不同，价格差别非常大。那么对于税率等各角度的考虑就需要更加细化，否则一旦出现不科学、不合理的情况，将给税种推行带来瓶颈。

　　与此同时，还应该对房地产税的征收情况建立有效的申诉机制，出现争议是正常的，争议之后如何审查和解决，也是需要考虑的。

　　此次《条例》的实施，以及接下来可能的房地产税开征，对于规范房地产市场、保护公民私有物权等多方面大有裨益。更重要的是，不动产登记的施行和房地产税的开征，还将大大提高楼市调控的科学性、针对性与有效性，是中国房地产市场健康发展不可或缺的重要保障。