不动产登记来了，房产税还远吗？

　　《不动产登记暂行条例》明年3月1日起实施，登记资料只有权利人和利害关系人可查

　　作者：葛倩 吴斌 罗苑尹 新华社

　　屡破“最后限期”的不动产登记条例终于在年底前公之于世。从明年3月1日起，原先分散在房屋、土地、林业、海洋等部门的各类不动产权属登记将合并，并由统一的不动产登记机构进行登记，结束“多头登记”的时代。

　　国务院总理李克强日前已签署国务院令，通过《不动产登记暂行条例》(下简称“条例”)。《条例》共六章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

　　方便了群众进行不动产登记，但外界翘首以盼的“以人查房”并未完全实现，而是规定，可以依法查询、复制不动产登记资料的对象仅仅为“权利人、利害关系人”。

　　为何要统一登记？结束“多头登记”，方便公众

　　此前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住建部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

　　在农村，老百姓办理住房、宅基地、承包土地甚至栽种树木都要到不同的部门办理不同证件。城市居民也至少要到建设部门和国土部门登记两次。

　　“原有的分散登记，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象”，国土资源部政策法规司负责人表示，由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。

　　《条例》规定，国土资源部将会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，由此确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　国务院法制办和国土资源部负责人表示，制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　一直参与《条例》的制定等相关立法工作的国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示，统一登记之后，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

　　如何登记？实施前办理的产权证依然有效

　　实施不动产统一登记制度后，原有登记证书是否会作废？

　　对此，《条例》明确，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。《条例》的附则中也明确表示，本条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

　　南都记者了解到，根据《条例》，不动产登记的程序按照申请、受理、审核、登簿4个步骤进行。《条例》对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。

　　清华大学法学院副教授程啸对南都记者说，简单讲，就是从事不动产交易的人都需要登记，可以是对不动产的抵押、买卖，或者作为房地产企业去拿地，进行商品房开发，继承、遗赠等涉及不动产产权变动，都需要去登记。

　　不过《条例》附则中提出，在不动产统一登记的过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

　　参与《条例》起草修订的程啸特别向南都记者指出《条例》的第17条，该条款规定，属于登记职责范围内，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。

　　如果申请材料不全或者不符合规定，要求“一次性”书面告知，“不能折腾老百姓”，程啸解释。此外，条例明确规定，存在尚未解决权属争议的不动产，将不予登记。

　　除法律另有规定的外，登记机关被要求在30个工作日内办结登记手续。另外，《条例》规定，登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。

　　“以人查房”设限

　　不动产登记的一项重要内容就是房产登记。但此前外界关注的“以人查房”并未完全写入条例，而是设置了一个条件。

　　“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。此前多地“房姐”、“房叔”被曝光后，外界对于“以人查房”寄予厚望。然而，在公布的《条例》中，“查房”则附加了限制条件：《条例》按照物权法的有关规定，把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人，有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。

　　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的。同时，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　国土系统一位官员指出，权利人和利害关系人必须是和不动产所有者发生直接关系者，比如有亲属关系、债权债务关系需要查账等。公众如果想查询无利害关系的他人的房产信息，目前无法实现。

　　泄密者将被追责

　　泄露不动产登记信息，将被追责。《条例》明确，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

　　而如果不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，将依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　条例也明确了不动产登记机构人员的权责。其中，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

　　而如果进行虚假登记，或损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，将依法受到处分。如果给他人造成了损害，将依法承担赔偿责任；构成犯罪的，则会被依法追究刑事责任。

　　热点解读

　　①不动产登记后谁能查？

　　只有权利人和利害关系人才能查询不动产登记信息。

　　②多长时间以后能查不动产？

　　2014年——— 建立基础性制度

　　2015年——— 健全配套制度

　　2016年——— 全面形成制度体系

　　2017年——— 实现不动产登记信息共享，依法公开查询

　　③小产权房会不会因此转正？

　　小产权房是非法的，不动产登记不会将其转正。

　　④能否查海外资产？

　　不动产登记条例不涉及海外资产的登记和查询。

　　⑤是否能促进遗产税的推进？

　　不动产登记实施后，财产税将会逐渐取代交易税，遗产税将会逐渐落地。

　　(南都、新京报、央广、澎湃、新浪)

　　热点聚焦

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　　房价会不会下降？

　　专家：不涉及房地产供需关系，楼价波动不大

　　不动产登记实施后，将对楼市有何影响？

　　此前，SO H O中国董事长潘石屹[微博]在其微博中评论登记“是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。国土系统一位内部人士则提醒，不动产登记制度的出台并不是以调节房价为目的，与限购、限贷等房地产调控措施也存在本质区别。

　　更多专家表示，不动产登记制度不涉及房地产整体供需关系，少量的“吐房”也不会对市场产生影响。“它对房地产市场的影响可能还不及银行的一次降准”。

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬认为，不动产登记本身并不会对楼市产生影响，而是为将来出台新政做好基础调研，但如果以此延伸配套出台房产税、遗产税等政策，才会对楼市带来实质性影响。

　　对于不动产登记会否带来抛售潮，楼价连带下跌等担心，黄韬认为，目前城镇居民房产普遍限制在一两套，过去一年国家重拳反贪，即便如此，官员因此被清理的房产，所占楼市整体的比例毕竟有限，因此不动产登记实施后，楼价并不会有太大波动。

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　　房地产税会不会开征？

　　专家：可为制定房地产税政策提供参考数据

　　外界普遍认为，不动产统一登记并实现全国实时联网，这是为日后征收房地产税打前站。北京大学法学院房地产中心主任楼建波认为，统一登记只是一种形式的变化，与房产税出台并无直接关系。“征收房产税，并不由登记条例决定。”他表示，即便在条例出台前的分散登记情况下，全国也有地方开始征收房产税。但他也表示，统一登记后，特别是实现全国联网后，也可为全国范围内制定房地产税政策提供基本参考数据。

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬预计，房产税很有可能在不动产登记完成后才开始实施，国家全面完成这项工作至少需要两年以上，届时楼市已经有很大变化，调控政策也可能会随之改变，届时未必还适合开征房产税。“不动产登记整体是市场化、去行政化的延续。”

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也认为，新政并不会对楼价带来震动，因为不动产登记其实由来已久，地契、房产证等目前已经有在登记，只是没有统一。他认为，地方开征房地产税之前，首先要从房地产税收、土地方面的制度进行变革，在立法问题没有解决之前，房产税不能开征，因此短期内不会实施。

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　　让“房爷”无所遁形？

　　专家：《条例》客观上会带来实际反腐的效果

　　有不少人认为，不动产统一登记全国联网，也是为“以房反腐”做准备，对调查官员的财产也将起到很大作用。

　　清华大学法学院教授程啸向南都记者表示，不动产在全国范围内真正实现联网需要很长的一段过渡期，反腐作用需要体现，也不是短期内可见的。《条例》按照物权法的有关规定，把不动产登记资料查询人限定在权利人和利害关系人，有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。

　　中国社科院法学所民法研究室主任孙宪忠表示，不动产登记立法属于财产立法，不论官员还是民众，其不动产财产都要纳入登记，但是要求公开的阳光立法只能针对官员，不能针对一般民众。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，最近这几年各地挖出了一批“房爷”“房叔”“房婶”，虽然《条例》的出台主要目的不在于反腐，但客观上也会带来实际反腐的效果。

　　上海交通大学凯原法学院教授韩长印表示，不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式。统一并完善不动产登记制度，能够帮助纪检机关明确清晰地查处将贪腐资产集中在房地产等不动产上的腐败官员，使集中在房地产市场的贪腐资产无所遁形。如果房地产乃至不动产实现全国统一的登记和信息互联，对贪腐官员会有很大的震慑作用。

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　　小产权房能不能转正？

　　专家：国家不允许小产权房流转，转正很难

　　根据昨日颁布的《条例》第五条，宅基地使用权需要办理登记。昨日，广州有房地产业内人士担心，这将会为日后“三旧”改造增加难度。该人士认为，目前大部分城中村村委对宅基地的登记情况较为混乱，房屋摸查十分困难，还存在抢建等普遍问题，因此补偿标准差异较大。部分开发商在等新政策出台，不动产登记实施后，部分城中村的补偿条件可能需要重新与村民协商。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，目前三旧改造当中，开发商在与村民协商补偿标准时，往往是城中村的位置才是最关键的因素，一般越靠近市区补偿越高，但违建部分往往也会得到补偿，因此不动产登记在短期内跟三旧改造的关联度不算太大。

　　此外，去年党的十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。但这并非意味着小产权房目前就能“转正”。

　　“虽然国家并不认为小产权房可以合理流转，但目前存在是合理的。”韩世同认为，不动产登记对于农村集体土地、小产权房的影响，暂时还较难预估，但国内小产权房的数量还没有任何统计数据，因此建议对此独立建立统计体系，定期进行摸查，将有助于日后相关的政策制定。

　　PK

　　房产税

　　征还是不征？

　　统一登记只是一种形式的变化，与房产税出台并无直接关系。但统一登记后，特别是实现全国联网后，也可为全国范围内制定房地产税政策提供基本参考数据。———北京大学法学院房地产中心主任楼建波

　　房产税很有可能在不动产登记完成后开始实施，国家全面完成这项工作至少需要两年以上，届时楼市已经有很大变化，调控政策也可能会随之改变。届时未必还适合开征房产税。———广东中原房地产项目部总经理黄韬

　　相关新闻

　　广州市国土房管局：将结合地方研究实施

　　《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。但广州市国土房管局相关人士昨日表示，根据中央文件要求，广州将结合地方情况研究实施。暂未公布更多详情。

　　采写：南都记者 葛倩 吴斌 罗苑尹 新华社