三轮松绑难阻楼市下滑

　　宁波：救不起来的三线城市

　　本报记者 王海春 上海报道

　　宁波政府又出手救市了。

　　12月15日，宁波市人力资源和社会保障局(下称“宁波市人社局”)出台了高校毕业生及博士购房贷款贴息实施细则：在宁波工作的大学毕业生不仅可以办理公积金异地贷款，还可以享受最高每月3000元的贷款贴息。

　　加上之前松绑限购、提供购房补贴，这已经是宁波年内第三轮救市。尽管政策上暖风频吹，但宁波楼市依然处于“冰冻”状态。

　　宁波一家房产机构高管告诉记者，当地很多楼盘仍在降价，但由于库存量太大，购房者一直处于持币观望状态。由于对后市较为悲观，当地一些房企几乎贴着成本价出货，并准备今后逐步退出地产行业。

　　宁波只是三线城市的一个缩影。无锡、常州等多个城市均已出台多轮救市措施，但楼市困境依然未得到缓解。

　　三轮救市效果有限

　　宁波市政府办公厅一位处长向记者表示，实际上，大学毕业生享贷款贴息政策已经酝酿一段时间。

　　“由人社局牵头，公积金管理中心、财政局等几个部门一起执行。我们主管贷款，补贴要向财政局另外申请，能否获得补贴资质还要由人社局和房管局一起确定。”宁波公积金管理中心一位工作人员表示。

　　按此政策，2003年以后的高校毕业生，只要在宁波连续缴纳三个月公积金并有缴纳纪录，便可申请贷款贴息，贴息补助期限最长不超过5年。

　　此外，博士在宁波购房贷款单套房子最高可享受18万元的贷款贴息。夫妻双方共同持有房屋产权且双方都是博士的，如其中一方已全额享受，另一方仍然可以享受50%的补助；即博士夫妇在宁波购房，最高可获27万元补贴。

　　宁波除动用财政进行补贴购房，还上浮了公积金贷款额度。“以前每户公积金最高只能贷80万元，现在最高可以贷到90万。”上述宁波公积金管理中心工作人员向记者透露。

　　“博士的补贴在申核通过后由财政局支付，每月支付一次补贴。其他高校毕业生的购房补贴，在楼盘交房后才能向财政局申请到。”宁波市人社局人才开发处一位负责人表示。

　　如果将此次购房贴息政策算入其中，宁波今年已展开了三轮救市。

　　“第一轮是围绕解除限购展开的救市，第二轮是10月份出台人才购房补贴，第三轮是此次提高公积金贷款额度和购房贴息。”宁波一家房产机构高管表示。

　　今年5月宁波放松了对购房者的房产审核，由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查。由于该政策效果不明显，宁波在7月底放开对90平方米以上商品房限购政策，随后在8月底又放开90平方米以下商品房限购，至此限购彻底退出宁波市场。10月8日，宁波市政府发文对高校毕业生提供购房补贴，展开又一轮救市。

　　多个项目贴着成本卖

　　“开发商的日子相当难过。一些区域的供应量过大，很多项目几乎是贴着成本在卖。从现在的情况来看，通过降价回笼资金自救，要比等政府救市安全得多。”一位不愿具名的分析师表示。

　　今年打响宁波降价第一枪的奥克斯盛世缔壹城近日又打出价格牌，以年末收尾的名义推出80套1.1万元/平方米房源，比一期1.5万元/平方米均价降了4000元/平方米。

　　不久前，位于宁波高新区的和美城以5500元/平方米的价格销售现房，与8月份1.3万元/平方米的销售均价相比，这一售价几乎是打了对折。在宁波当地房企来看，加上建安及财务等各项成本，和美城几乎是亏本在卖。而为了加快销售回笼资金，位于高新区的交通紫园江北的银亿·钰鼎园也对价格做出2000元-4000元/平方米的下调。

　　“宁波市场并没有出现根本好转，在供应量过大的区域，一些楼盘几乎是贴着成本在卖。”当地一家房企销售经理告诉记者。

　　克而瑞一位分析师告诉记者，庞大库存量仍然是摆在宁波开发商面前最大的压力。宁波住宅与房地产网显示，截至12月16日，宁波市区住宅可售套数4.98万套，住宅可售面积高达661.9万平方米。

　　据世联行统计，11月宁波有27个项目入市，当月新增101万平方米可售面积。截至11月底，宁波全市库存量超过670万平方米，全市消化库存至少需要22个月。而库存量较大的镇海区，去库存周期约30个月，江北区的去库存周期则长达34个月。

　　“没有一两年的时间，宁波市场不会出现根本好转。”上述当地房企销售经理说。

　　宁波某金融机构内部人士透露，为加快去库存速度，在出台住房补贴及提高公积金贷款额度的同时，政府还对一些银行进行了吹风：尽量降低改善性购房者首付门槛。市场日前传出消息，如果个人资信良好，一些楼盘对第二套房的购房者首付六成就可以做商业贷款。

　　上述宁波公积金管理中心工作人员告诉记者，二套房能否做到首付六成还要看运气，视购房者自己的资质、银行信贷指标紧不紧等情况而定。“有不少是做组合贷款的，我们只管公积金部分。能不能做下来，购房者自己要和银行、开发商进行协商。”

　　一家大型房企浙江区域总经理认为，宁波该出的政策几乎都出了。

　　“这轮楼市调整与2008年不一样，地方救市作用很有限。供求关系将经过较长时间的调整才能平衡。”克而瑞研究部副总经理林波表示，由于对房地产增值的预期有所降低和民间投资渠道的增加，原先专注于投资楼市的资金也在观望犹豫，这些因素都将拉长楼市调整的时间。