央行降息地产起航：144家地产公司1.48万亿蛋糕待分

　　本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性，降息叠加此前9·30信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确。

　　理财周报研究调查实验室研究员

　　张伟贤/文

　　在限购、限贷陆续松绑之后，地产股再度迎来重磅利好。

　　11月21日，央行[微博]宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。受此影响，11月24日A股开盘后共有包括保利地产[微博](600048.SH)、招商地产[微博](000024.SZ)等12只地产股集体涨停。

　　在诸多利好迭创之下，地产板块拐点论、行业复苏预期再度升温，给投资者带来无限的想象空间。

　　根据理财周报(http://www.lczb.net)记者统计，截至2014年11月28日，地产板块共包括114家上市公司，总市值14796.05亿元。

　　上交所[微博]公开交易数据显示，11月24日一个沪股通专用席位大单抢筹，买入金额高达1.62亿元，位列当日买入席位第二名。显然，先知先觉的外围资金已经对优质地产股虎视眈眈。

　　“此轮降息周期结合利率市场化的启动，意味着市场无风险利率将开始明确下行，地产作为对宏观流动性敏感的先导行业，供需端融资成本的下移将提升行业杠杆弹性，并推动估值提升，我们在这里明确强调配置地产行业的机会已经来临。”新财富最佳分析师中信建投证券苏雪晶表示。

　　利好叠加，地产拐点隐现

　　限购松开、限贷松绑、降息，地产股的利好让人应接不暇。

　　今年4月25日，广西南宁率先松绑限购：南宁市房管局发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　随后，各地限购松绑政策接踵而至。

　　截至目前，全国已有30多城市陆续取消限购政策，只有北京、上海、广州、深圳和三亚五市未取消限购。

　　9月30日，地产股在限购松绑后再度迎来限贷松绑利好。

　　当日下午4点多，央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房将执行首套房贷款政策。而对于首套房家庭，首付比例维持在3成，房贷利率最低可达7折。

　　受此消息影响，国庆长假回来第一个交易日，地产股集体暴涨，万科A盘中一度大涨逾4%。

　　而真正引爆地产股的，无疑是数日前的降息。11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。央行上次降息是在2012年7月。

　　其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　受此影响，11月24日共有包括保利地产、招商地产等在内12只地产股集体涨停。此后数日，地产股继续表现强势。

　　实际上，在多重利好的叠加效应下，地产行业的基本面也在悄然复苏。

　　5月以来，一二线城市土地成交明显下滑，溢价率下降，流拍的情况也有所增加。不过，这一情况从今年9月开始有所缓解，部分企业已再次回到土地市场的竞拍中，例如，万科、远洋近月来均有大幅度的拿地动作。而这一升温趋势在11月表现十分明显，全月20家房企拿地金额有望再次突破300亿元的高点。

　　多个城市调研对象反馈在宏观政策的利好之下，购房者的情绪面得到提振，11月的销售环比虽然没有出现明显的上涨，但成交量也维持在今年的阶段性高位。其中一线城市的表现更为明显，上海放松普通房认定标准的首周，一手房销量有15%左右的提升；北京、上海以及深圳的全新推盘项目的去化率均维持在9成以上。

　　与此同时，沉寂许久的地王也连续产生。广州11月24日产生新的总价“地王”。白云区一地块以64.5亿元的总价成交，折合楼面地价每平方米1.4万元，刷新“地王”纪录。就在一周前，上海也拍出新的“地王”。位于上海市黄浦区的一地块以248.5亿元拍出，刷新了去年上海徐家汇“地王”217.7亿元的成交纪录。

　　对此，业内人士普遍看好地产的后市表现，认为地产股已经迎来新的起点。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，去库存和资金回笼的压力是房企此前减少拿地的主因。近期随着部分地方土地价格下调，降息等利好政策叠加，预计土地市场在降温半年后又会重新升温。

　　新财富最佳分析师中信建投证券苏雪晶在最新的研报中表示，我们一直强调地产股的反弹机会在于基本面分化后带来企业分化机遇，本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性，降息叠加此前9·30信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，维持行业“买入”评级。

　　144家公司1.48万亿蛋糕，

　　外围资金率先抢筹

　　截至最新，沪深两市共有144家地产行业上市公司，总市值14796.05亿元。Wind数据显示，144家地产公司市盈率(整体法)为17.31，市净率(整体法)为2.28，在全部申万一级行业上均处于中下游水平，估值优势明显。

　　而对于具体标的而言，业内人士建议关注一线地产龙头，以及二三线具备转型或跨界的地产股。

　　“本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层稳增长架构的不可替代性，降息叠加此前9·30信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，我们维持行业‘买入’评级。”中信建投证券苏雪晶表示，“具体标的方面，我们重申‘选择两极，拒绝中庸’的配置思路，优先推荐万科A、保利地产、招商地产等。”

　　其中，保利地产被认为是估值最低的龙头房地产企业。中信证券认为，和在香港上市的中国海外发展、华润置地和万科企业，以及A股的万科相比，公司估值更低。我们认为，较高的杠杆率是公司适应资金成本下降的阶段性表现，稳定且较高的盈利能力则是企业相对其他龙头的竞争优势。

　　外围资金显然已经发现保利地产的估值修复机会，开始大手笔建仓。上交所公开交易数据显示，11月24日一个沪股通专用席位大单抢筹，买入金额高达1.62亿元，位列当日买入席位第二名。

　　二三线地产股方面，转型是一个重点投资要点。

　　以华夏幸福为例。目前公司事业版图遍及大北京区域和泛上海区域以及沈阳城市群，在全国重点区域的战略布局初见雏形。公司通过“加速聚焦大北京，夯实发展龙头地位”、“加速做大环上海，巩固提升市场地位”、“开拓沈阳城市群，复制产业新城模式”等进行产业促进和资源整合而取得快速成长，同时还开始布局通用航空。

　　受多重利好叠加影响，华夏幸福股价从2011年4月份的2元左右(前复权)涨至最新的35.45元，涨幅逾1600%。