棚改新政一石二鸟

　　以提高货币化补偿额度为核心内容的棚改新政，或将对商品房库存去化发挥意想不到的效果。

　　《财经国家周刊》记者从多个渠道获悉，由住房和城乡建设部、国家开发银行下发的《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》(下称《通知》)目前已下发至各省级住建部门及国开行各分行，该文件旨在落实好棚改专项贷款资金。

　　虽是针对棚改的一项新政，但却会对高企的商品房库存起到显著去化作用。据《财经国家周刊》记者了解，按照此前未成文的惯例，棚户区改造资金使用中，货币补偿资金一般不允许超过总投资额的20%，而此次《通知》则要求，货币补偿占总投资的比例不超过40%。

　　"这意味着棚改方向由以往主要依靠建设-安置为主，变为以货币从市场回购商品房安置为主。这既有利于尽快解决棚户区居民安置问题，也有利于消化过剩的商品房库存。"一位接近住建部的人士说。

　　一石二鸟

　　近两个月以来，针对房地产市场的一系列政策，在一定程度上起到了激活市场交易的效果。从10月份的市场成交情况看，多地呈现成交回暖趋势。特别是9月底贷款政策的松动，对激活改善型购房起到了一定作用。

　　但业内人士表示，仅从9、10月份的销售数据，很难判断市场已进入回暖期。中国指数研究院[微博]监测的数据显示，截至10月末，主要城市库存量环比9月下降0.3%，库存压力虽有所缓解，但仍处于近年高位。

　　一位接近住建部的人士表示，目前限购、限贷政策的释放效应，主要利好的是刚需和改善型需求，而这部分需求并非新增需求。"采用货币化安置进行棚户区改造正是将市场库存高的商品房转化为刚性需求住房，这才是抓到了真正的刚性消费所在。"上述人士说。

　　今年以来，房地产投资增速下滑，拖累整体经济增速，三季度经济增长率已放缓至7.3%。棚户区改造曾一度被视为弥补房地产投资增速下滑的重要手段。但在一些商品房供应本就过剩、房地产库存高企的城市，大规模上马棚改项目却造成了资源双重浪费。要化解这一矛盾，调整棚改货币化补偿政策就显得极为必要。

　　无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示，通过政府搭建平台，以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置，一方面是采购的商品房质量相对较好；另外，房企参与的意愿较高，尤其对于上市房企而言，年终冲业绩压力之下，更有意愿以一定折扣参与政府团购，消化库存。

　　在业内人士看来，在房价下行状况下，货币化补偿安置方式更容易被老百姓接受。在当下市场状况下实行，恰逢其时。

　　探路新棚改

　　政府回购商品房作为安置房，以及棚改货币化补偿，一些地方政府早有实践。

　　鄂尔多斯市房管局在控制商品房增量的同时积极消化存量商品房，目前已由政府组织回购7666套房源作为保障房和回迁安置房；沈阳市2014年棚户区12423户改造任务中，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购等方式，初步购买意向房屋8610套。

　　安徽芜湖自今年7月试水棚改征迁货币化补偿新模式，截至9月底，完成棚户区改造征收12014户，其中货币化补偿占比近46%。

　　芜湖市住房城乡建设委负责人表示，2013年以前，芜湖棚改主要采取政府统建安置房方式，一方面源于当时房价上涨过快，市场供应不足；另一方面，该模式即期安置资金支付压力小。但这种政府主导的模式建设周期长，从征收到安置建设和竣工交付一般需要4~5年，群众过渡期较长；安置房质量、成本控制难达到市场化企业的专业水平；一些安置地块为划拨用地，办证难；分配难度大，群众有意见，等等。

　　在成都，货币化补偿安置已成棚改主要方式。成都市房屋征收办公室提供的一份数据显示：近3年，成都中心城区棚改货币化安置比例均超过50%，且呈逐年增高趋势。成都市房屋征收办公室负责人表示，货币化安置方式不仅有利于加快棚改步伐，也有利于保持房地产市场稳定，有效拉动消费和投资。此外，货币补偿安置还具有减少群众过渡安置时间，满足群众个性化需求和有效引导人口疏解等好处。

　　但据《财经国家周刊》记者了解，目前棚户区改造中采取政府统建安置的方式比较普遍，货币化安置补偿的实行比例较低。

　　在前述由住建部和国开行下发的《通知》中，明确提出"商品住房库存量较多的城市，应将存量商品住房作为重要的安置房房源，通过减免税费、鼓励开发企业让利等措施，推动利用存量商品住房作为棚户区改造安置房"。

　　难题

　　2014年上半年，国开行已完成棚户区改造贷款2000亿元，预计2014年棚户区改造资金将达到5000亿元左右。如果实现40%的货币补偿，将可释放近2000亿元的货币用于商品房回购。在业内人士看来，全国一年的商品房竣工量约为800万套，今年棚户区改造任务是470万套，如果棚改中政府回购的商品房量达到40%，就是180多万套。这对于库存过剩的商品房市场是一个很好的对冲。

　　在当前市场供大于求环境下，提高棚改货币化安置比例，对于解决当前市场矛盾的确是一剂良方，不过，因各地房地产市场情况不一，政策实施过程中并非毫无隐忧。

　　成都市房屋征收办公室负责人坦言，成都货币化补偿方式是经过多年的探索，自2008年起至今，已建立了较为成熟的补偿安置政策体系，当前货币化安置比例较高是群众自愿选择的结果。而对于此前主要以集中成片政府自建安置房的城市而言，若突然变为货币安置，可能会造成原建房难消化，又变为新的存量房，政策的调整和延续需要有一个过程。

　　据《财经国家周刊》记者了解，有的省份对《通知》作了传达，有些城市已着手根据文件精神制定新的棚改补偿方案，也有城市还未开始落实。另外，各地能够获得国开行的贷款额度不一，要想利用这笔资金回购商品房作为安置房也并非易事。

　　成都市房屋征收办公室负责人告诉记者，最近一直在开会讨论新的补偿方案，主要涉及政府平台如何搭建，此外，与以往相比从市场购买商品房补偿补偿成本会有一定增加，在现有资金情况下如何平衡安排也是一个问题。