高库存、成交大跌 天津彻底放开限购“救市”

　　蔡胤

　　今年4~5月，在取消“蓝印户口”的末班车效应下，天津楼市呈现出火爆局面，一时吸引了各方注意。而随着上周五晚间一份“彻底”的限购取消政策的公布，天津楼市再度成为业内关注焦点。

　　5月底“蓝印户口”政策取消，加上今年以来的楼市下行，双面夹击着这个需求本就不旺盛的城市。

　　研究机构日前提供给《第一财经日报》的数据显示，限购取消前的第三季度，天津新房成交同比下降了四成，而远郊区县高端项目的去化速度则更加悲观。

　　成交骤降

　　天津拥有比邻近的河北等省份更低的高考分数线，更是有山东、河南等高考竞争激烈的高分大省无法企及的高录取率。因此，“蓝印户口”(买房落户政策)被认为是十年来拉升天津郊区县楼市的最大因素之一。价格相对低廉的远郊楼盘吸引了大量外地购房者。取消“蓝印户口”的“大限”来临前，为子女追赶落户末班车的购房者赶赴天津，投资门槛较低的武清等郊区县楼市，出现火爆的购房场景。

　　数据显示，蓝印户口取消后的天津楼市，眼下正面临种种焦灼的考验。

　　DTZ戴德梁行天津公司日前提供给本报的数据显示，2014年第三季度，系列限购政策的放松，并未促成天津住宅市场实质性回暖，天津市新建商品住宅共新增402.43万平方米供应面积，环比下降16.8%。住宅市场的持续走低已传导至供应层面，天津的高端项目开发商推盘节奏明显放缓。

　　与此同时，三季度，天津新建商品住宅共成交187.36万平方米，环比下降35.24%，同比则下降39.14%。同期，天津新建商品住宅成交的平均价格为每平方米10831元，环比上升13.32%，呈量跌价涨。

　　关于价格逆势上扬的原因，DTZ戴德梁行认为，主要是天津市内六区成交占比上升、远郊区县成交占比下降所致。

　　9月，天津的土地成交量也出现下滑。根据克而瑞的统计，天津土地公开交易市场9月有28宗土地成交，较上月减少8幅，成交的总建设用地面积环比下降47.93%；成交的规划建筑面积约为132.88万平方米，环比下降49.20%。

　　与此同时，土地的供应似乎还在增加。9月，天津新增公告土地35幅，其中26幅为工业用地；居住类用地有3幅；商业类用地有5幅；综合类型用地供应1幅，整体供应量上涨。

　　在DTZ戴德梁行天津及山东总经理高炬看来，虽然当前信贷环境改善、政策宽松，但天津楼市的市场信心暂未被显著提振。

　　“此番市场调整主要由于前期积累库存过高、房价上涨过快等市场因素所致，故持续时间将超越以往，预计本年内，开发商为完成年度销量指标，以价换量趋势仍将延续，住宅价格已不存在上涨动力。”高炬分析。

　　早前，中原地产首席分析师张大伟曾指出，对于天津这样一个城市来说，蓝印户口的取消基本就等同于起码20%的客户流失，对于本来已经逐渐失控的市场来说，这种突然影响，不论对购房还是投资，都有非常大的心理冲击。

　　眼下，由于受蓝印户口取消影响，天津远郊区县楼市成交下滑尤为严重。三季度，远郊区县商品住宅成交套数降幅在天津四大区域(市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县)中最高，达67.33%。

　　积极救市

　　楼市危局之中，天津出台了最为彻底的解除限购新政进行救市。

　　10月17日，天津市国土房管局等六个相关部门发文对房地产市场调控政策进行调整，今后购房无需核查住房情况，取消非本市户籍居民家庭买房时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。同时，天津一并取消对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在本市购房的有关限制性规定。而在房贷方面，执行央行[微博]“9·30”新政。天津楼市新政2014年10月30日起执行。

　　与此同时，天津还宣布取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定。

　　“虽然此前大多数城市的70/90政策已不严格实施，但大多数还是以变相取消或减少比例的方式来规避该政策，尚没有任何一个地方公开取消。这一次天津取消这一限制，意义深远，基本也是对上一轮房地产调控政策的否定。”对此，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱评价道。

　　据丁祖昱观察，继9月30日央行和银监会表明态度后，天津也在二线城市中第一个呼应“930政策”，关于天津取消限购的原因，他认为，直接原因就是天津楼市面临巨大压力。

　　据丁祖昱提供的数据，天津今年1~9月的商品住宅成交金额和面积均下降了19%，2.83年的土地消化周期也在二线城市中居前列，仅次于宁波、大连、青岛和杭州。由此看来天津的供求压力巨大，而其中滨海新区更是压力之源。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，天津由于过往规划、发展方向等方面的原因，地方楼市供应量大、存量大，而人口、人才资源则远低于北京的量级，京津人口流动困局的破题，或许也需要从放开住宅购买开始。

　　事实上，虽无法与北京媲美，天津仍然吸引了诸多房企。出于对“京津冀一体化”红利的期许，万科、恒大、绿地、远洋、泰禾等房企均积极在天津开发项目。今年4月初，泰禾曾溢价200%、以6亿元总价在天津武清拿地。

　　“房企在天津拿地，一定要对区域做出充分判断，供量较大的区域，拿地一定要谨慎。”一位业内分析人士提醒道。

　　附表 天津三季度楼市数据

　　供应：新建商品住宅共新增402.43万平方米，环比下降16.8%

　　成交：新建商品住宅成交187.36万平方米，环比下降35.24%，同比下降39.14%

　　土地：9月，成交的总建设用地面积环比下降47.93%，规划建筑面积约为132.88万平方米，环比下降49.20%

　　数据来源：DTZ戴德梁行天津公司