亚洲最大别墅区京津新城在建别墅区内荒草丛生，当地农民放养的牲畜在其间随意觅食。（资料图） 京津新城拥有约3000座别墅，号称“亚洲最大别墅区” 供图/CFP

　　医疗、教育、交通等配套工程缺乏导致少人问津

　　京津新城别墅惊现七折特惠

　　随着全国各地相继取消限购政策，央行[微博]高调表态放水救市，堪比2008年的房地产大拯救终于达到了最高潮。回顾这几年的严格限购、限贷，很多人的生活轨迹都因此受到影响，其中既有为了孩子上学孟母三迁、反复腾挪的学区房，也有极端一些的为了买房离婚、为了贷款离婚，更有高房价下如春笋般冒出的各种新城，在盛况之后成了让人惊悚的“鬼城”……对于这些楼市怪现象，北京青年报记者分别予以了梳理。

　　天津宝坻县城往南15公里，在麦田和树林的包围中，耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门，约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布，通向绿树掩映下的各个别墅小区。这里就是号称“亚洲最大别墅区”的京津新城，有约3000座别墅和一座豪华的五星级酒店。

　　据京津新城售楼人员介绍，“十一”期间，开发商推出了近年优惠力度最大的特惠房，相当于七折优惠。190平米与194平米两种房型，毛坯房，外带200平米花园，以往130万元的价格，目前80多万元就能拿下。

　　金九银十叠加国庆黄金周，各路购房者以及开发商再次将目光瞄准楼市。随着部分区域价格筑底，不少房企降价揽客；面临各种优惠促销，七天长假成了购房者眼中今年最后的黄金季节。北京青年报记者将目光投向了亚洲最大别墅区京津新城——外界称其为京津两地最大的空城。国庆黄金周期间，开发商推出了大力度的优惠措施，联排别墅以七折低价惊现市场。

　　上百万别墅降至80多万

　　在一家医疗器械私企公司做副总的赵先生，差不多是京津新城量身定制的目标客户。45岁、博士学历、年薪四五十万，不仅有留美背景，而且追求生活品质。

　　对京津新城，赵先生也并不陌生，他看中那里的别墅成群，环境清悠。地处天津宝坻，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。住户大多来自北京，经济实力和文化素质较强，最大的优势是，新城肯定是京津地区的“价格洼地”。更让他心动的是，“十一”期间推出了七折的联排别墅。

　　赵先生告诉北青报记者，国庆节期间他想带老婆孩子前往蓟县盘山玩玩，顺便也去京津新城转一转，看看那里有什么变化。他得到的最新消息是，有一个小区推出了特惠房，190平米和194平米的联排别墅，从之前的130多万，突然降至80万至90万；单价从7000元滑到了4800元，“下跌了三成，如果质量没问题，肯定是出手的好机会。”

　　面对这样的诱惑，赵先生认为抄底的时候到了，就像前段时间A股消灭了一元低价股，随着经济好转，“低于百万元的别墅去哪儿也找不到了”。

　　他需要做通夫人的工作，其夫人坚称，京津新城已成了被边缘化的“空城”，没有政策的提振，她不相信这个区域能有多大升值空间。

　　最大短板是缺乏配套工程

　　采访中北青报记者发现，类似赵先生这样准备逆势入市的投资者人数寥寥，多数人并不看好京津新城的发展。

　　数位房地产资深人士认为，投资京津新城作为长线可以考虑，中短线看不准，不排除资金打了水漂。目前来看，缺乏配套工程是最大的问题，医疗、教育以及交通等成本都比较高，而且短时间内无法解决。

　　此前有媒体报道，京津新城的开发商合生创展的一位高管说：“政府最开始称这里有京津城际(高铁)，还会有很多配套，结果很多承诺都没兑现，到后来就是一个民营企业干了政府所有的活。”

　　除了交通不便，京津新城存在配套短缺的尴尬，周边医院、菜市场、小学，均在附近的镇子上。此外，京津城际高铁在武清区设站，而宝坻人期待的京唐高铁，目前暂无实质性动作。

　　近期频频前往燕郊看房的樊先生，在与河北燕郊和宝坻的京津新城进行类比后，认为前者楼盘升值很快，与后者相比机会更多。“以燕郊的纳丁堡为例，中档楼盘吧，2010年印象中每平米7000元左右，目前价格接近翻番；如果是在奥运会前买入，现在卖出最少三四倍的回报吧。”“京津新城呢，据说其入住率连三成都达不到，因为没人气，所以消费、产业、交通等等都不行，房价没有大幅拉升的可能。”

　　樊先生直白地告诉北青报记者，可以肯定的是，京津新城的价格跌不下去了；不能肯定的是，它的价格什么时候能涨起来，一两年三五年，完全看政策的变化。

　　能否迎来新一轮机遇？

　　据京津新城售楼人员介绍，“十一”期间，开发商推出了近年优惠力度最大的特惠房，相当于七折优惠。190平米与194平米两种房型，毛坯房，外带200平米花园。“这次拿出10套，两天就卖出了3套。”据了解，以往130万元的价格，目前80多万元就能拿下。其位置处于小区最后一排，紧邻当地政府推出的绿化带，品质与以往相比明显变化。以往优惠幅度最大的当推独栋别墅，360万元的总价，一般降幅在20万至30万。售楼人员还告诉北青报记者，特惠房的信息并没有挂在网上，至于特惠房的数量会不会增加，目前也不明确。说到优惠原因，他们强调，这是公司纪念十周年大庆回馈新老用户的。

　　京津新城位于宝坻北部，大约在2004年建立。京津生态新城曾提出服务京津、发展低碳工业、建设生态宜居城。锦绣香江、京津新城、大学城、九园低碳工业园、中关村科技城等众多项目纷纷扎根宝坻。

　　天津宝坻县城往南15公里，在麦田和树林的包围中，耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门，约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布，通向绿树掩映下的各个别墅小区。这里就是号称“亚洲最大别墅区”的京津新城，由桃园、康园、顺园等别墅小区构成。这里有约3000座别墅和一座豪华的五星级酒店。合生创展是京津新城的开发商。

　　公开资料显示，《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提到天津周边有11个新城，它们的规划将按中等城市标准建设，京津新城位列其中。按照该规划，京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务，远景规划是8000多套别墅，至2020年的人口规模为20万人。

　　京津冀一体化今年骤然提速，旅游、通讯和交通等一系列玫策的变化给北京周边的房地产市场打了一剂强心针。燕郊、廊坊、保定等地房价闻风而动，效果立竿见影。

　　京津新城的售楼小姐也拿京津冀一体化说事儿，有了政策的提振，“我们负责的小区，入住率平时有五成，节假日达到七成左右吧。”不过售楼人员的数据打架也是事实，另有售楼人员告诉北青报记者，“整个别墅区入住率大约三成。”今年6月，有媒体报道称，京津新城的入住率仅有一成左右。

　　一个不可否认的事实是，公开资料显示，与保定、廊坊和燕郊等地比较，今年春天京津新城的房价并没有应声上涨。

　　财经观察

　　城镇化走偏导致房产“大跃进”

　　近年来，一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷建设新城新区，并有愈演愈烈之势。通过大规模造城来拉动地价，提升城市价值，以获得更多的财政收益，成为很多地方的“理性”之选。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心对12个省区的最新调查显示，12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区，其中沈阳要建设13个新城新区，武汉也规划了11个新城新区。在144个地级城市中，有133个提出要建设新城新区，占92.4%，平均每个地级市提出建设1.5个新城新区。161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说，目前一些地方新城新区建设中普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题。“在我们调查的城市中，有很多新城的规划面积达到了现有城市面积的一半多，规划的新城新区人口基本相当于现有城市人口。而且，不少地方新城新区建设都提出了较高的建设标准，生态城、智慧城、科技城、现代城等比比皆是，建设配置标准大多是国内和国际领先标准。”

　　有关专家认为，城镇化不能等同于房地产化，产业的培养和引领应该是驱动城镇化的动力，工业地产可能是产业发展的“抓手”。

　　在此前的新型城镇化发展论坛上，戴德梁行高级董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为，产业的正确定位以及发展是决定园区发展能否取得成功的关键；产业决定就业，就业决定居民；水电、网络、交通等配套基础设施是居民能否定居的关键因素；空气、水源等居住环境同样能够决定吸引力。

　　新闻内存

　　知名度最高的空城

　　461平方公里的云南呈贡新城是计划大而发展速度最慢的“龟城”。

　　260平方公里的京津新城以气度最大实用性最差荣膺“伪城”。

　　160平方公里的上海松江新城以房价直达月球赢得“寒城”。

　　20平方公里的惠州大亚湾新城被称为“睡城”。

　　150平方公里的郑州郑东新城被称为“最大的空城”。

　　本栏文/本报记者 刘慎良(来源：北京青年报)