央行、银监会出台新政松绑限贷

　　还清首套房贷再贷算首套

　　首套房贷首付最低三成 利率最低打7折

　　昨日，央行[微博]、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确首套房贷的首付最低3成，利率最低可打7折，三套房贷的限贷令以及针对外地人的限贷令松绑。新政还明确首套房贷还清后再贷款按首套房贷政策执行。

　　限购松绑引来楼市成交量的适度上升，但普遍认为购房需求的释放更有赖于限贷政策的放开。而今，限贷正式松绑，影响几何？

　　□记者 吴双颖 周阳

　　新政

　　首套房标准松动 “三套房贷”将复出

　　记者梳理新政后发现，亮点不少。

　　“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。”这项规定事实上与此前无异。但在当前情况下重申这一点，无疑发出了这样的信号：首套房贷实际执行的首付比例和利率有望进一步优惠。

　　“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”这说明，此前曾被禁止的“三套房贷”将复出。

　　银行可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款，这是针对外地人的限贷令松绑的标志。

　　最最受关注的还是这一项——对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。简单说起来，就是首套房贷还清再贷款，按首套房贷政策执行。这意味着什么？改善型购房者的福音啊。

　　房贷新政还就“增强金融机构个人住房贷款投放能力”、“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”等方面做出了部署。总之，新政全面唱红楼市，已经有分析称地产、银行股在节后将补涨。

　　解读

　　改善型购房者受益 贷款成本可省一大笔

　　看到“首套房贷还清后再贷款按首套房贷政策执行”的规定后，等待换房的裘女士松了一口气。为了儿子能上个好一点的学校，她已经把鄞州的房子卖掉，酝酿着购买江东的某小区。但按照此前“认房又认贷”的严苛标准，再贷款购房要被算成二套房贷，换房成本极其高。

　　确实，新政大大利好改善型购房者，其贷款首付可以从最低六成减至最低三成，贷款成本能省一大笔。

　　在此前，改善型购房者在贷款还清后再去贷款要算二套房贷，利率最低为基准利率的1.1倍。而新政出台后，首套房贷还清再贷款可算首套，那么他们的贷款利率理论上最低可打7折。这两者的差距有多大？我们以贷100万元30年期商业性房贷的某位改善型购房者为例，来比较一下。

　　当下，5年以上贷款的基准利率为6.55%。此前，贷100万元30年期的这位改善型购房者，其贷款利率上浮10%，为7.025%，算下来月供要付6669.82元；新政实施后，这位购房者可算首套房贷，利率按理论最低7折算是4.585%，月供要付5117.48元。月供的差距达1552.34元，而贷款的总成本差距达55.88万元之多。

　　甬银行人士称7折利率很难拿到

　　记者了解到，此前，甬城对优质房企或优质楼盘的首套房贷客户，包括农行、招行在内的一些银行执行利率9.5折的优惠。限贷松绑后，银行会从基准利率直接跨步到7折利率吗？

　　“我们工作人员进行过测算，房贷利率打7折，银行基本上是没赚钱的。担风险，但没收益，所以房贷利率触及下限的可能性实在不大。”宁波某大银行的房贷业务负责人告诉金报记者。他的看法是，那些对银行综合贡献度高的VIP客户，贷款时可申请到比较优惠的利率水准。

　　而另一位银行员工李先生则从存贷利差的角度来分析，房贷利率要再现以前的7折，难度极大。“当下5年期定存的基准利率为4.75%，银行基本上都上浮10%，也就是5.225%。而5年期以上贷款利率打7折是4.585%。你看，这不是存贷利率倒挂了吗？银行不可能不考虑资金成本”。

　　影响

　　五成多网友认为房价会涨

　　房贷政策有了大调整，会影响你的买房意愿吗？对你的买房行为有影响吗？昨日，新浪对网友进行了调查。

　　截至昨晚9点，共有7000名网友对此进行了投票。从投票的结果来看，虽然看涨的人多，但是买房的意愿却很低。

　　“央行调整首套房认定标准后，房价会涨吗”，对这个问题，50.5%以上的网友表示会涨，34.7%的网友表示不会涨，剩下的表示不好说。

　　“现阶段你会买房吗”？有58.6%的网友表示不买，只有22.8%的表示会买，剩下的表示观望。

　　房产人士称“寒冬快过去”

　　昨晚的朋友圈，细心的你会发现，房产界人士尽在得瑟。

　　转发了央行新政的消息，售房员夏小姐还发了句评论“寒冬快过去了”。

　　南天房产总经理助理薛敏强告诉记者，最近几个月宁波楼市伴随着多个楼盘的大幅降价，成交量接近了历史新高，但库存并没有下降，一直都保持在650万方，这些大幅增加的库存基本都是大户型，而此次政策利好的都是138平米以上改善大户房型。

　　另外，从二手房的角度来看，薛敏强认为此次的政策利好还涉及到了宁波很多老小区、小面积的住宅。因为此前，老小区、小面积住宅银行按揭很难批，哪怕是审批下来，首付也不可能是3成，很多刚需就是因为信贷政策的原因买不了房。

　　地产企业资金压力或缓解

　　在荣安地产董事钟卫民看来，政策一出，楼市成交量肯定是上升的，但价格短期内是不会涨了。

　　双限全部解除以后，准备或者犹豫、观望的刚需基本都会开始买房，但是价格应该不会上涨，因为宁波目前的库存量还是非常大的，现在还是一个去库存的阶段。就好比2008年出台了救市政策，价格上涨还是在2009年中期以后。“宁波的房价早就跌到开发商的成本线之下，已经回到5年前了。”钟卫民表示。

　　另有银行界人士表示，新政的亮点在于引导不依赖于银行贷款的融资，“扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”这位人士认为，地产企业的融资环境将得到实际改善。