【重磅】央行松绑限贷：执行效果看银行

　　今天下午，央行[微博]发布今年以来最重磅消息，对首套房实行“认贷不认房”的政策，也就是说首套房还清贷款后，如果再买房仍然以可以享受到首套房的各项优惠政策。万科副总裁毛大庆第一时间发表评论，认为这是楼市“松梆”的重要标志。

　　央行发布的通知对贷款购买首套普通自住房的家庭进行了规定，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。而对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　首套置业影响最大

　　这次政策调整的最大受惠者当属无房有贷的首套房购房者，首付六成将变为首付三成，贷款利率执行首套房标准，相当于购房门槛降低一半。会促使很多因政策误伤的刚需可以重回市场。

　　此外，对于贷款利率0.7的下限虽然未有变化，但从央行积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，未来利率优惠幅度扩大，用于房贷的贷款额度的松动，或能够逐渐落实。

　　“应该算是定向放水，对刚需、首次改善类楼盘利好多些，豪宅影响有限。”某开发商李先生这样表示。

　　有助于购房人提振信心

　　消息一出，不少业内人士也发表了自己看法，纷纷表示还要看各家银行对各地的风险评估。但可以肯定的是，这项政策对于楼市绝对是个刺激信号，有助于购房人提振信心。

　　而按照央行下发通知后各银行分行执行的惯例，真正到执行层面尚需要一段时间，也不排除部分银行谨慎对待放缓执行的可能。当然，该通知的确对目前持续下行的楼市给了一个不同的方向，有开发商认为，短期内成交有望反弹，中期看则形成M型，长期仍归于平缓走势。 

　　北京要看建委的反馈

　　从北京的情况来看，虽然依然坚持严格的限购政策，但是今年以来，政府已经几次适度微调房地产调控政策，年初放宽限价令之后，下半年土地出让环节由配建自住房或保障房改为异地竞建，由此体现出政府既希望房地产市场能够适度活跃，但又担心成交量回升后房价继续快速上涨，因此宽松政策并未聚焦于交易环节，而是始终针对开发商小步稳妥地放宽。也正是因为如此，收效并不显著，北京房地产市场依然在低谷中徘徊。扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度销量始终在3000-4000套左右。

　　因此次央行放松房贷政策对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。

　　链家地产[微博]某分析人士指出，北京属于执行限购城市，对于客户名下没有或者曾经有住房按揭贷款但是已经结清的，且家庭在北京没有住房或者拥有拥有1套住房的，再次申请贷款购买住房(非普通住房慎重)的，按照首套执行住房按揭贷款，即执行贷款7成的政策。

　　该人士分析，对于北京市场，银行如何认贷主要是看只看征信；银行如何认房则只看北京市建委的反馈，也就是说只认定北京的住宅。只要征信上面所有的住房按揭贷款结清的，且市建委反馈客户家庭名下在北京的住宅未0套或者1套的，都可以执行首套贷款政策。

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　　“在国庆节前，从中央到地方相继颁布宽松政策，可以说是顺时应势。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示。

　　房贷政策放松后，对于首次置业的刚需人群来说，不仅享受到利率优惠，购房总成本有所降低。记者对此稍加计算：对于首次置业客群，按贷款100万、20年还清计算，7折利率可以为购房者节省将近27万元。

　　而对于改善型购房者来说更是重大利好，卖掉旧房再买新房依然可以享有首套购房的30%首付、7折利率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的高潮。