卖旧换新耗时间，成交难激增

　　青岛各银行暂未执行限贷松绑新政，开发商不敢过度乐观

　　青岛“认房不认贷”的房贷新政一发布便引发关注。记者24日采访了解，目前青岛各大银行还未按新政执行，买卖双方都在等待落地细则。不少开发商认为，新政能促进改善型住房客源增加，但实际购买力可能会受旧房卖掉之后的“过渡断档”限制，而二手房交易将以平稳为主。

　　本报记者 蓝娜娜

　　市民计划换房

　　买卖双方在等细则

　　23日，青岛释放房贷松绑信号，新出台的文件规定，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

　　“房贷新政中认房不认贷这一条，主要受益人群是改善型购房者，相比之前需要执行的第二套房贷款政策，改善型购房者能省一笔钱。”科威国际不动产青岛总经理孙杰说。

　　新政发布后，有不少“赶巧”符合条件的改善型购房者立即开始谋划今后的置业计划。

　　“我们家现在唯一一套住房是在2010年4月购买的，51平方米的房子花了近53万元，30万元的贷款去年11月就全还清了。”青岛市民朱先生说，“一家三口住这套房子有点挤，打算换套大点的房子。我们倾向于买价格相对较低、可选择房型更多、可贷款额度更高的新房，但具体还得了解完银行政策后再定。”

　　24日，记者了解到，虽然关于限贷松绑的指导性意见已经出台，但青岛各大银行均没有按照意见具体执行，有交易意向的房屋买卖双方都在等待执行细则的出台。

　　一楼盘销售率预计提升10%

　　限贷松绑为改善型购房者置业梦加了一把劲，可面对购房已然理性的买房者，开发商既充满希望又存在顾虑。

　　“对我们销售大户型房源的楼盘来说，之前的购房者都是改善型购房者或终极购房者，这些人经济实力比较宽裕。限购松绑后，有不少想改善住房条件的购房者看好了房子，苦于六成首付和1.1倍利率的经济负担，还是无法买。等银行实行新的房贷政策后，这部分改善型购房者将有能力购房，客源量也会有所提升。”青岛荣置地顾问有限公司销售总监董陈娇说，今年最后一个季度，其代理销售的海德堡君麓和海德堡阑廷两个项目计划推出800套新房源，户型均在140平方米以上，原本计划年底前销售率达80%。但如果限贷松绑政策执行细则实施，销售率预计会提升10%。

　　改善型购房者群体的扩容对于开发商来说无疑是个利好消息，但如今众多新建住宅期房的性质，却可能让实际成交大打折扣。

　　“按照新政，购房者需要卖出唯一一套还清贷款的住房，而等待新房交付却还有一段时间，这期间如何过渡成了新的问题。如果选择租房，购房成本无疑会增加，所以购房者是否考虑购买新房就不一定了。”青岛另一家开发商营销负责人范女士说。

　　二手房交易量上升有限，总体稳定

　　“对于有唯一一套住房且改善房源选择二手房的购房者，最理想的就是采用‘连环单’的方式，即买卖同时进行，但想要同时实现卖房和买房同步，难度非常大，所以这种交易方式成交比例非常小。”孙杰说，由于先卖后买的交易方式可能会为改善型购房者增加过渡成本，该方式对不急需用钱、单纯改善住房条件的购房者并不实用。而先买后卖的交易方式，则又受到购房者已有房屋何时能出售的限制，需要买卖双方就房款交付、交房时间等达成一致。

　　“对于二手房交易而言，想要享受到限贷松绑实惠，购房者或在过渡期方面让步，或遇到能达成一致的房主。由于存在这些问题，即便政策执行后，二手房的交易也不会有突然的激增。”孙杰说，二手房购房者多是看中房屋的即买即住，再次回租的可能性并不大。

　　不少业内人士认为，虽然限贷松绑政策在实际执行时有多种考虑因素，但随着二手房供给量的增加，二手房价或有所下调。“青岛的二手房房源多集中在市区，即买即住、配套完善再加上可能出现的降价，会吸引不少刚需购房者的眼光，如此一来也会带动二手房交易量的上升。”科威国际不动产青岛幸福琅园店店长张立鹏说，受到二手房需求一定的限制，二手房交易量的上升也是有限的，总体基调仍将保持稳定。