断供物业受抄底资金青睐

　　“弃房断供”现象增加

　　华夏时报记者 刘力图 广州报道

　　来自多地法院的数据显示，相比往年，今年“弃房断供”数量有所增加。据《华夏时报》记者调查，断供现象增加主因并非房价下跌，而是因中小企业主资金紧张引发的连锁反应。

　　在业主“弃房断供”试图甩掉包袱的同时，部分机构却伸出了“橄榄枝”，有意收购已断供的房产。

　　“只要能提供价格和断供的背景信息，广州市中心、郊区的盘我们都可以考虑。”某投资机构合伙人蔡先生刚到珠三角区域考察断供项目，他所在的机构已经买进了几处断供物业。

　　部分机构“抄底”断供房

　　“7月前，我向同行、房屋中介、理财客户发了些房地产不良资产处置的信息，但他们也就是过问一下，并没有太大动作。从7月中旬开始，我陆续接到一些投资机构和个人的来电咨询，询问购买断供物业的事宜。”供职于广州某商业银行的赵女士告诉《华夏时报》记者。

　　广州一家中小房企董事长欧先生，近期忙着买入位于东莞和广州等地的断供房。欧先生最初通过法院的朋友得知断供房中不乏优质房源，这批房最终会被法院以拍卖的方式处理。他考察了部分房源后，决定出手购入，正在委托法院相熟的朋友办理具体手续。

　　“经过一段时间调整，房价已经降了一些，断供房的投资价值日益凸显。最近很多城市房地产调控政策已经松动，但市场反应并不及时，我觉得松绑限购有滞后效应，楼市还有投资空间。”欧先生表示。

　　今年上半年，珠三角6市各级人民法院审结“弃房断供”案共有79件，其中贷款金额最高为600余万元，平均贷款额度约为22万元。购房者贷款时间集中在2009-2011年，佛山及中山的案件集中在郊区，广州的案件主要在越秀及海珠区。

　　数据显示，从2013年1月至2014年7月的19个月里，广州市番禺法院共受理了因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件，同比(与2011年1月至2012年7月相比)增76.85%，平均每月有10件左右。

　　江西某投资机构负责人魏先生与欧先生的判断类似，不过他认为断供房仅是个案，因为业主断供不仅会损失一大笔资金，还会面临损害在银行的信用记录和在法院的资产记录情况，“除非万不得已，不会考虑弃房断供。”

　　他从在银行工作的朋友处获悉，银行手上不少濒临断供的房源，业主会委托银行或者中介等机构的相熟关系寻找投资客转手，投资客既能通过合适的价格买入，业主也缓解了在银行的还款压力，而且不会对信用造成损害。

　　“我和几个朋友去物色合适的断供房源，据我所知，还有不少机构在打听这方面的消息。”魏先生说。

　　欧先生在东莞即将收购的商业和住宅物业就徘徊在“断供”边缘。上述物业的业主是温州投资客，在价格高位时购入这批体量较大的项目，欠下银行不少贷款。目前，温州业主因资金链陷入困境，其手中物业随时可能因断供成为银行不良资产。

　　欧先生从银行得到这些信息后迅速介入。据他描述，这位温州投资客转手意愿强烈，但因欠下银行贷款较多，希望接手方能够将资金付给他。

　　“这需要上亿的资金，我找到了三家国企背景的投资机构，他们正在物色类似的物业，有意向通过合适的方式购入一些资金出问题的项目。”欧先生称。

　　套取信贷资金

　　在购买断供物业的个人或机构中，除了一部分投资者看好房地产投资空间外，有不少机构是为了扩充企业自身的增信能力，以便继续获取银行等金融机构的支持。值得关注的是，部分机构的资金链状况也不容乐观。

　　“用银行借来的资金购入项目，可以套取贷款再去做其他投资，有些资金困难的企业可以通过这种方式融资增信，不至于被银行降低评级或者被提前催债。”供职于广州某国有银行的王先生分析。

　　某投资机构一位负责财务的管理人士透露，该机构从银行等其他金融机构获得不少投资资金，不过由于实体经济不景气，所投资的项目回报不太理想，而通过房地产投资可以获得较为稳定的回报。

　　“房地产开发周期长，如果通过介入房地产投资，需要大量的资金，对资金链紧张的企业几乎难以承受。”上述管理人士表示，这需要优化公司账面上的资金情况，“增加物业是目前维持现金流的曲线手法，哪怕房地产行情继续走低，物业难以转手，也可以对增信有所帮助，企业的资金就不会出现太大问题。”

　　一位银行人士分析，部分商业银行及其他金融机构对贷款者的信贷资格审核并不严格，甚至默许其经营状况造假、评估注水等行为，在一定意义上掩盖了购房者真实的信贷能力。

　　此外，在审核信贷额度和利率过程中，这些机构常将房屋等物业作为“优质资产”进行评估，通过关系甚至可以将估价做高几倍，导致“房子资产证明越多越有助于贷款，甚至提高增信水平”的现象，在民间融资机构中更为常见。