限购松绑50天调查 地方楼市或存假回暖

　　纪睿坤

　　6月24日距今已经过去整整50天。

　　当日，呼和浩特首次发文取消限购，自此，全国掀开了取消限购的大潮，随后，杭州、济南等30多个城市迅速跟进。

　　21世纪经济报道记者调查了解，限购松绑后，各地楼市反应不一，诸如济南、杭州、呼和浩特出现短期成交量环比回升，与此同时，温州、无锡、贵阳等地仍保持下行。

　　值得一提的是，虽然成交量出现短期暴涨，但是房价并未因限购的放松而抬升。

　　突击“补签”

　　毋庸置疑，多地因为放松限购而迅速拉升成交量。

　　作为首个明文放开限购的城市，7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面积178819.45平方米，环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。

　　杭州、济南、福州、成都等多地也大抵如此。其中，7月10日取消限购的济南最为明显。

　　据搜房网数据统计，7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比暴涨92%。这个成交量相当于济南今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。

　　不过，21世纪经济报道记者采访济南当地中介机构了解到，限购之初出现的网签量暴增，原因在于此前已和开发商签订认购协议或纸质合同的购房者，在限购政策取消、获得购房资格后，短期内进行了突击“补签”。

　　另外，从成交走势来看，济南楼市呈现中间高两端低的趋势。7月放开限购的前3周，成交量不断上升，在第3周达到顶峰后，随之第4周、第5周持续走低。

　　“46个实施限购城市中，执行限购比较严的也就是四个一线城市和几个重点的二线城市，剩下大多数地方执行限购并不严，因为购房资格被限制入市的人寥寥，且有很多突破办法。”北京中原地产市场研究部总监张大伟如是介绍。

　　与此同时，此前为规避限购的很多线下合同转成线上协议，由此大幅推涨成交，但实际上，市场的真实成交反应可能非常有限。在张大伟看来，限购后，多地的成交暴涨很可能是一种假回暖。

　　一位全国性大型房企负责人亦向21世纪经济报道记者介绍，限购取消后会有一断时间的政策影响期，比如去年3月20%个税出台后的恐慌性购房和当前的“补漏签”，在其看来，“限购”取消后的市场是否向好，重要窗口期是看“金九银十”。

　　相比“假回暖”，更有温州、无锡、贵阳等多地仍保持持续下行的趋势，其中，温州7月商品住宅环比下跌18%，贵阳7月商品住宅成交共3170套，环比下降9.2%。

　　信贷是关键

　　谈及取消限购对市场影响，中房协名誉副会长朱中一介绍，影响购房者入市主要包括三个因素，购房资格、购买力以及购买意向，部分城市对限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，但是多地的限贷、补贴等提升购买力的政策并未跟进，更多人购房能力尚未解决。另外，市场仍处于去库存的阶段，观望预期仍未扭转。

　　北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥也认为，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面，在信贷偏紧、市场预期看弱的影响下，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

　　在金永祥看来，楼市能否回暖，关键看信贷。

　　实际上，在取消限购之后，诸如广西、四川、福建等多地已经发文要求放松限贷。比如广西要求落实好居民购买首套自住普通商品房贷款首付比例和利率优惠政策；四川向首次购买自住房提供贷款且利率不超过基准利率的金融机构给予财政补助；福建改认房又认贷为认房不认贷，且要求金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行，增加住房开发贷款供应等。

　　克而瑞信息集团首席执行官丁祖昱表示，限贷放松与限购放松不同，限购放松是行政命令，具有强制性，政策效果立竿见影，而限贷放松则是政府给予指导、商业银行来操作，政策效力能否落实并不完全由政府说了算。

　　“商业银行是否会按照政府建议落实与执行，还有待观察，这也是救市效果最大的变数所在。”丁祖昱如是介绍。

　　“限贷是否放松主要看央行[微博]和银监会，通常地方不能干预。”一位股份制银行副行长告诉21世纪经济报道记者。

　　目前来看，银监会对房地产相关信贷投放态度并未有明显松动迹象。银监会高层在7月25日召开的2014年上半年全国银行业监督管理工作会议上的发言所透露出的信息表明，防范房地产风险仍是主题。

　　另外，虽然央行有定向降准，但钱并未太多流入房地产。

　　“和2008年不一样，当时是市场有钱看好地产，现在是地产面临去库存压力，短期内难逆转，就算有钱，也不敢流入地产”。上述副行长如是介绍，从房贷这块来看，“很多购房者无力承担巨额房贷，就赌未来房价上行，一旦市场下行，可能会有一批弃房断供，在此背景下，金融机构也非常谨慎。”