“烫手”的地王：机构称近四成未动工

　　蔡胤

　　地王好拿，项目难做，昔日风光无限的地王，很可能在市场调整期变成烫手山芋。

　　近日，克而瑞信息集团统计发现，过去3年，全国经营性用地单价和总价位居前十的55幅地块中，有21幅地块尚未动工，占比高达38%。

　　“北京两年内如果继续执行高端产品限购政策，一些地王项目将面临生死考验。”一位来自央企、在北京操盘别墅项目的开发商人士如此说道。

　　克而瑞旗下的研究中心最新一份统计报告显示，2011~2013年度全国经营性用地单价和总价前十的55幅地块中，30幅地块为商业办公用地，25幅地块为含住宅用地，这些项目中，仅1个已竣工开业，22个项目处在在建状态，占比为40%，另外仅有9个项目在售。值得注意的是，这些地块中，有2幅已被政府收回，有21幅地块尚未动工，未开工地块占比高达38%。

　　以上地王地块中，63%的总价地王已经开工，2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为80%、70%和40%，单价地王开工率则相对较低，为50%，同期成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

　　对于地王开工率低的现状，克而瑞董事长丁祖昱对《第一财经日报》记者称，土地价格太高企业难以盈利，是企业迟迟不开工的核心原因。

　　他举例说，中华企业2011年初摘取的苏州平江区平四路机床电器厂、林机厂地块，30290元/平方米的楼板价，对于目前的苏州市场而言也极高，该地块附近的苏州平门府别墅项目，今年6月的成交均价也不过34000元/平方米左右。

　　而一些地王项目则正赶在两年大限前开工。业内人士透露，上海申电投资有限公司以20.5亿元底价竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价28983元/平方米，该地块曾是2012年上海总价及单价最高的“双料地王”，如今项目进展较慢，尽管已经开工但预计未来工期或大大放缓。

　　从城市分布来看，近3年来成交的地王七成以上位于北上广深四个城市。一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价也遥遥领先其他城市；此外一线城市重点区域批量推出土地集中成交，也被认为是造成高价地王频现的主要原因。如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等区域。

　　与此同时，近年部分热门二线城市地价走高，如天津、杭州等城市地王也频频上榜。

　　克而瑞对拿地企业分析发现，夺得全国前20的地王地块的企业主要分四类：一是国企(央企)，此类企业资金充裕，具备拿高总价地块的实力，如方兴、中海、中冶、首农等。此外，地方城投类国企拿地也比较积极，如杭州金融城、广州城实、佳质资产管理(陆家嘴)；二是激流勇进的闽系房企，这类企业一向以拿地激进著称，如泰禾、融信等；三是金融险资企业与开发商联合，资金支撑与经验技术相得益彰，如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作，也有部分金融企业单独拿地，如金利通投资；四是20强房企，如恒大、龙湖、远洋、融绿等，这些企业资金充裕，从优化区域布局和销售结构的角度出发，在一二线城市积极增加项目储备。

　　对于这些企业，丁祖昱提醒，房企需警惕土地成交单价高溢价带来的盈利风险。在他看来，目前楼市的不景气使得不少房企降价跑量，如果楼市继续暗淡下行，单价地王低价入市的风险势必无法避免。同时，由于许多单价地王地价接近甚至高于区域房价，企业将其未来定位为高端产品，但是在刚需主导的市场环境下，或将面临去化不畅的风险。

　　克而瑞杭州总经理刘晨光对媒体称，包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始“品尝苦果”，项目销售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已经跌出杭州楼市销售排名前30名，金地跌出前20名，这在以往的杭州市场十分少见。

　　今年年初，全国土地市场延续之前火热态势，竞争激烈，地王频出，随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份土地市场开始降温。克而瑞上述统计报告显示，3月份土地市场成交规模环比回落33.5%，同比大幅下降37%，5月份经营性用地成交建筑面积3704万平方米，达到2010年以来月度最低值，6月1日~22日，100城市土地成交建筑面积仅2580万平方米，预计全月成交会再创新低，土地市场降温已成事实。

　　“2014年下半年，由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计不会出台政策进行干预。”丁祖昱分析称，在此背景下，整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性回升，但拿地依然谨慎，高溢价地块难现，且随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2013年的荣光。

　　热门地块流拍现象，已在北京这一传统的“避险”城市出现。就在7月29日，北京土地市场共有5宗经营性地块成交，而此前热门的孙河乡两宗居住用地却意外流拍，这是北京土地市场今年以来首宗流拍的宅地。

　　对于下半年一线城市的土地市场行情，亚豪机构市场总监郭毅预计，由于房企资金普遍偏紧，今年下半年北京土地市场推出的同类低密度地块还将频频遇冷，曾经一再出现的可以打造成为城市别墅的“地王”将不复去年火爆行情。穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦则表示，在当前国内经营环境日益严峻的格局下，预计开发商之间的业绩分化现象将更为明显。

　　附表2011~2013年总价TOP10地块

　　城市 地块名称 成交时间 地块属性 拿地企业 成交金额(亿元) 土地状态

　　上海 徐汇区“徐家汇中心项目”地块 2013.9.5 商业、办公 新鸿基 217.70 未开工

　　深圳 南山区T201-0078地块 2013.8.16 商业 华润置地 109.00 在建

　　天津 津南红(挂)2013-102号 2013.9.18 住宅、商业 融创中国 103.20 在建

　　武汉 P(2013)130地块(精武路地块) 2013.9.12 住宅、商业 越秀地产 90.10 未开工

　　珠海 13155香洲区珠横国土储2013-14地块 2013.12.31 住宅、商业、办公 珠海大横琴投资 77.75 未开工

　　深圳 南山区T201-0075地块 2013.7.26 商业 卓越集团 71.80 在建

　　深圳 南山区T207-0048地块 2013.9.24 商业 深圳市地铁集团有限公司 67.15 未开工

　　重庆 渝中组团D分区4-1/02宗地 2011.11.28 商业、住宅 嘉德置地 65.36 在建

　　深圳 K202-0014 2011.5.10 住宅、商业 招商地产 64.39 在建

　　广州 天河区黄埔大道金融城起步区A003和A005地块 2013.2.7 商业 保利地产、绿地 64.00 未开工

　　数据来源：CRIC研究中心