“准地王”流拍开发商倒逼北京限购松绑？

　　蔡胤

　　7月以来，“放松限购”成了房地产行业的新闻热词。据不完全统计，随着杭州、温州加入队列，全国目前已有27个城市限购政策松绑，这一数字在全国46个限购城市中，占比超过60%。在这种背景下，“下一步北上广深是否也会入列”，成为了业内人士争议的话题。

　　“北京很难轻易动弹，北京要是动了，全国的限购政策就全面瓦解了。”一位央企背景的开发商人士日前对《第一财经日报》记者说道。

　　“北京两年内将放开高端产品限购，如果继续执行限购政策，北京一些地王项目将面临生死。”同样的问题，另一在北京操盘别墅项目的开发商人士给出了相反的回答。

　　实际上，就在昨日，就北上广是否放开限购的话题，北京地产业内发生了一场激辩。一种说法是，北上广深四个城市外来人口较多，在不执行限购政策的情况下，楼市供需关系的矛盾较为突出，表现为供小于求，这是当年限购政策出台的主要原因，于是“供求关系”是北上广深四个一线城市放松限购的核心条件所在，但从四市放松限购的关键条件新增商品住房供应量来看，四市取消或放松限购短期来看还可望而不可即，特别是北京和上海。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰也提到，一般来说，获准取消限购的，都是商品房库存量庞大、房地产下行对经济形成较大压力的城市。

　　但中原地产首席分析师张大伟则对上述观点予以了正面驳斥。他认为，北京有十几万套保障房与商品房，对于北京户籍家庭的需求来说，已基本充足。

　　“近期在北京和上海相继出现了土地流标现象，如果这种现象持续普遍出现，谁还敢说不放松？”张大伟笃定地认为，“北上广深最晚2015年(放开限购)，限购必然从高端开始逐渐松绑，否则谁还会拿地？”

　　张大伟所言的土地流标发生在本周二(29日)下午，当时北京土地市场共有5宗经营性地块成交，其中的三宗商业性用地受到房企追捧，而热门的孙河乡两宗高价居住用地出现流拍。殊不知，2013年，孙河由于其交通位置曾一度受到房企追捧，拍出的地块楼面价也从2012年的2.02万元/平方米飙升至4.84万元/平方米。

　　饶有趣味的是，就在29日拍地当天，一位不愿透露姓名的开发商人士对本报记者感慨，上半年北京楼市成交下滑已经有目共睹，房子不好卖，只有真有钱、真有胆的开发商才敢拿孙河这类高价地。他说，现在开发商的心态或许是“想逼一逼”，看北京是否会解除限购。

　　但决策层给出的答复似乎是否定的。北京市市长王安顺近日表示，要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。

　　在这轮一线城市是否放开限购的讨论中，不少分析人士提到，上半年房地产市场的调整，并不是由于限购收紧导致，而是市场因素自发推动的结果。而对于取消限购的影响，桑豫峰称，取消限购并不会立即扭转楼市向下调整的轨道，潜在购房者的预期也不可能迅速逆转。他认为，短期来看，宏观经济仍未完全稳定，房地产很难一枝独秀，反身向上，长期来看，随着改革的深入，经济结构的调整，房地产增长的空间被大大压缩，即使房地产不会就此进入所谓“长期拐点”，但成交和价格大幅放缓，却是多数人的共识。

　　对此，张大伟也表示，相比限购，限贷和对房价的预期，才是影响市场的最关键因素。