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　　“数据打架”的房企排行榜

　　张晓玲 王帆

　　房企通过投放广告给机构所属的网站，以换取入榜或排名靠前，排名越靠前，其品牌效应和资质信用相应会有提升。

　　“今年还是在前20名，终于可以放心了。”常楠(化名)长舒了一口气。

　　7月1日，易居克而瑞发布2014年房企半年业绩排行榜，常楠所在的地产公司位列前20，他是这家公司的营销和品牌负责人。

　　每年的年中、年末，总有许多机构抢在房企发布自己的业绩前，为房企进行排名，指标包括销售金额、销售面积、销售单价及去化率等，由此制作而成的榜单被称为“中国房地产企业十强、百强”、“房企TOP10/50强”等，以此来界定、标识一家房地产公司在业界的地位。

　　但这些榜单也常常遭到质疑。21世纪经济报道调查了解到，由于这些看似独立的研究机构附属于某家商业网站或代理公司，其与房企之间的利益交换便有了勾兑的空间；而国内很多三四线城市基础销售网签数据的缺失，则为榜单的制作带来了随意操作的可能，最终，导致市场数据部分失真，成交及价格信息混乱，并可能因此误导金融机构信贷投放。

　　热门排行榜遭质疑

　　据多位房地产业内人士介绍，目前在业内比较知名的两家为房企进行排名的机构是中国指数研究院[微博](以下简称中指院)和易居克而瑞(以下简称克而瑞)。

　　中指院制作的榜单名为中国房企百强，隶属于搜房网，一家垂直类房地产网站；克而瑞的榜单则名为房企TOP50强，隶属于易居中国，一家房地产销售代理公司。

　　21世纪经济报道记者对比发现，同一家公司在两家机构发布的榜单中，有明显的排名差异。如绿城中国，克而瑞对绿城中国的排名第14位，销售金额为198.3亿元。中指院的榜单中，绿城中国排名则是第九位，销售262亿元。

　　据绿城中国发布的数据，今年前五个月，集团累计总销售面积约97万平方米，合同销售金额217亿元，其中归属集团的权益金额约106亿元，如按前五月平均数来算，则预计绿城中国今年上半年权益销售金额在130亿左右，距离两家统计的数据相差都很远。

　　另外引发关注的是华夏幸福，这家公司在克而瑞榜单中销售额是200亿，在中指院榜单中则是240亿，相差达40亿。

　　还有一例是北京金隅，克而瑞榜单前50名中没有这家公司；而在中指院榜单中，金隅销售额为104亿，排名高达25。

　　上述榜单在房地产业界引发了争议。据克而瑞有关人士称，其在榜单制作过程中使用的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据，在统计时完全剔除了非商品房销售业绩；若两家房企有合作项目，在计算时采取“谁操盘谁营收”的原则。

　　该人士解释称，由于绿城有很多项目是和融创合作开发的，合营公司上海融绿上半年销售额达到73亿元，克而瑞按照权益占比进行了分配，因为这些项目大部分是融创操盘的，所以这部分收入大部分都算作融创的。这样绿城的权益销售额就在200亿左右。

　　而华夏幸福上半年的实际收入是240亿元，但当中有40亿的土地开发收入，最终测算时把这部分去掉了。

　　克而瑞没有解释金隅未入50强的原因。中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者称，“房企还未公布经审核业绩，这些机构提前发布的名单很多地方都错了。”张大伟称，金隅作为北京的房地产公司，目前在全国有布局，其6月最后几天北京自住房项目签约1000多套，这部分是不是算到下半年不好说，但两家榜单差距如此悬殊，令榜单的真实和客观性大打折扣。

　　商业榜单机构能够崛起的背后是房地产行业统计数据的滞后。“正常情况应该是，月度、季度数据收集之后，还需要甄别、审核，过程一般滞后10到20天时间。”一家大型房企研究部门人士说。以国家统计局公布的70大中城市房价为例，其发布时间一般滞后20天左右。

　　给开发商们“涂金”？

　　诸多机构为何要抢先对房企进行排名？其中利益链条如何厘清？

　　“房企通过投放广告给机构所属的网站，以换取入榜或排名靠前，排名越靠前，其品牌效应和资质信用相应会有提升。”总部位于深圳的一家房企内部人士对21世纪经济报道记者透露。操作路径是房企的营销部门与网站进行广告、销售代理或电商合作，排行榜则作为一种附加或增值服务回馈给房企。名义上，这种排行榜的制作机构仍然是独立的。

　　房企入榜或排名提升后带来的收益显而易见。首先是上市房企排名提升有利于估值提升或刺激股价上涨。

　　以2009年著名的恒万之争为例，当年在克而瑞第三季度中国房地产企业销售金额TOP20榜单中，恒大以123.30亿元销售金额排行第一，万科则以120.80亿元的销售额排行第二。

　　当时正值恒大赴港上市前夕，据参与恒大配股的恒大人士透露，这一消息对恒大估值有利，对不了解内地业务的香港投资者来说，单季业绩超越老大万科是非常大的利好，说明该公司很有成长性。

　　不过不久万科公告披露9月份月度销售数据，称其第三季度销售金额为154亿元，并非上述机构所称的120.80亿。

　　对于房企而言，这些由其他机构发布的榜单并非自身发布的简报，所产生的利好消息即使存在不准确，上市公司也不需要负责任。即使是在财报数据出来之后，被发现有差异，但一般也没人追究，企业本身也不会澄清和修正。业内知情人士称，这就会给企业操纵股价留下可能的空间。

　　其次，排行榜作为一种信用指标，也被金融机构所采用。比如，对于排名前十的大型房企，多数金融机构会给予总行级客户待遇，在授信额度、融资利率、发放速度等方面给予重点关照；最近几年银行对房地产贷款收紧，很多银行总部要求，只对排名百强的企业有倾斜；对于排名百强之后的房企，则不列入合作名单，或进入负面观察名单。

　　近几年来，随着金融脱媒的加速，信托、基金、券商资管等通道为开发商融资所大量采用，这些金融机构也往往将业内排行榜作为其选择交易对手的重要指标。

　　以今年上半年传出破产消息的光耀地产和财通资产的资管计划为例，在“财通资产-光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”中，便重点向投资人推荐其交易对手，称“光耀集团自2011年起，连续三年蝉联中国房地产百强企业，上升势头强劲”。

　　21世纪经济报道记者查询发现，在由中指院评出2013年中国房地产百强中，光耀集团位列73名。

　　此外，有的地方政府卖地时会参照排名，比如要求竞拍方是前几十名的企业；有的购房者会参照排名做出购房决策。

　　房企内部员工也有提升公司排名的动力，“如果排名提升，意味着业绩提升，年终考核会有奖励”。张大伟说。

　　数据失真的后果

　　据上述房企人士介绍，机构获取数据的一般路径是，通过各地的网签数据进行统计，同时向开发商发放统计表格进行回收，数据由开发商自己填。数据尤其是销售数据掺水有操作空间。比如模糊权益和非权益面积；很多三四线城市没有网签数据，只能依赖开发商提供等等。

　　21世纪经济报道记者采访数家排名前十的大型房企人士，其中多数指出，目前市场中的房企排名机构一般并不是独立的第三方，大多依托于某家网站或商业机构，排名也会出现一些人为干扰，本身的可信度有问题，“我们公司并不是特别在意这个排名。”万科有关人士对21世纪经济报道记者说。

　　有熟悉房企排行榜勾兑过程的人士透露，前十名基本是业内公认的，数据掺水的空间不大，前20也基本没问题，但20以后，100以内，掺水的成分很大，“尤其是百名左右竞争比较激烈，有些企业想方设法找关系进入百强”。

　　前述房企人士指出，在整体排名中，有企业名次提高了，就必然有降低的，只要有一家企业的名次不准确，影响的范围就会很大。排名被往后挤的企业，是不是该得到应有的补偿？

　　张大伟认为，不准确不公开的排名造成的影响挺大，会导致市场信息的混乱，对金融系统的放贷决策具有误导作用，“比如曾经跻身百强房企的光耀陷入债务泥潭，这会让人怀疑，此前它到底是不是足够成为真正的百强？”。

　　“说到底，还是制度的漏洞，比如像西方发达国家，都有非常完备可信的第三方排名机构。比较理想的状态是让公益性组织、行业协会或官方机构成为排名机构，抛开商业目的，结果才会相对客观。”张大伟说。

　　万科等公司知情人士介绍，最应该看的是企业自身公开透明的、经过财务审核的数据，即经审核业绩，这是上市房企每月、每季度都会发布的经公司内外部会计、审计及法务审核后的销售数据，更具有真实性。