“假摔”与“真摔”取决于房企资金链 

　　徐绍峰

　　即便楼市黑云压城，楼市“假摔”与“真摔”的争论，依然冰火不容。

　　野村证券表示，中国房地产调整已经开始，楼市泡沫正在破裂。包括巴克莱资本在内的不少经济分析得出结论也认为，中国楼市在未来两年将逐步走向调整，虽然向下调整的可能性显著压倒房价陡降或出现美国式崩盘的可能。

　　中国社会科学院日本经济蓝皮书课题组日前预测称，参照日本房地产发展经验，北上广或仍将出现大大超过人们心理预期的房价疯涨。

　　而地产大佬任志强[微博]的看法则更乐观，房价“长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。”当前仍是买房的好时机，且“机不可失”。

　　听谁的？

　　似乎国家统计局公布的数据更靠谱。

　　5月18日，国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。

　　26个城市房价环比止涨，是房价“真摔”的信号吗？

　　虽然有人说，一个月的数据，看不出名堂，需再观察几个月。但不管怎样，权威数据还是佐证了这样一个事实，房价确实有点涨不动了，而且止涨的城市正在蔓延。

　　涨不动的房价何去何从？在北京师范大学金融学教授钟伟看来，未来2年至5年，房地产的中期趋势依然是高位平台调整。我们判断，房地产行业的巅峰其实早已过去，房地产行业已经进入平台期，房地产行业的供求关系，已经逐渐扭转。

　　“高位平台调整”，那意思是，既不“真摔”，也不“假摔”，平躺着？

　　这显然是楼市消化库存的理想境界，中国经济也最需要房价如此不涨不跌。钟伟的理由是，从新增婚姻家庭、新增城市人口、新增人口购买能力等方面来看，房地产的居住需求正在呈现缓慢放缓的态势，即使从2010年开始实施的限购限贷政策，在局部限制了一些刚性的购房需求，但并不影响需求变动的方向。钟伟的理由并不新鲜。上述地产大佬也从中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长、城镇化率仍处于高增长期、人口结构中家庭分裂加速、消费结构的变化等四个维度，得出了“支撑房地产发展的基本要素并未根本改变”的结论。

　　不过，人们也注意到，无论钟伟，还是地产大佬，都避口不谈钱的事。这也让他们的结论变得很不可信。

　　当前，中国房价下跌，导火索最先可能并不来自“房多多”们的抛售，因为房产税开征遥遥无期，不动产登记也无威慑力，反腐以来，抛售房产的贪官未成风潮。因此，推倒房价的，更可能来自开发商资金周转不灵下的清仓甩卖。

　　绿城老板宋卫平日前接受媒体采访时，有一段话发人深思：“你看我们6年前在无锡买的地，如今变成了巨大的库存压力——供货量70亿元，绝大部分都没卖出去。我们湖州开发的房子也不贵，但买房子的人，都在哪里？”宋卫平摊开双手叹息，绿城过去的客户——小企业主们要么移民，要么没有钱了，“放眼望去，除了马云[微博]的IT业，没有哪个行业挣钱。”

　　没有了购买力，开发商的资金链就容易出问题。何况，外部环境变化之快，也出乎开发商意料：一方面由于人民币汇率贬值，使那些背负着巨额海外债务的开发商，偿债负担加重，也使那些试图从海外借贷的开发商融资成本上升；另一方面监管部门对影子银行日趋严厉的规范和监管，使影子银行规模快速萎缩，央行[微博]公布的金融统计数据显示，4月信托贷款在3月少增5442亿元的基础上，再次少增1525亿元，而且4月新增信托贷款仅417亿元。而房地产大亨潘石屹[微博]日前明确表示，信托、第三方理财、委托存款等金融产品，是房地产行业的主要融资渠道。此外，由于商业银行不断去杠杆，加之银行存款持续流失，使得银行资金紧张，对开发商的贷款纷纷压缩或叫停。

　　如果开发商缺钱，避免破产倒闭的唯一办法，就是加速出货。在购买力虚弱的背景下，能否顺利出货，取决于开发商降价的决心。这也是房价“假摔”与“真摔”的试金石。

　　值得警醒的是，国际评级机构穆迪日前将中国房地产业的信用评级展望从稳定下调至负面，这似乎是个不妙的信号。潘石屹也不看好中国楼市，他认为，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。“当房价下跌20%至30%，这些问题就全部暴露出来了。”

　　虽然目前房价下跌尚只是零零星星，未成气候。但一旦下跌开始，任何救市措施都难以遏止。正如投资大师罗杰斯所言：一般来说，房地产价格一旦开始下跌，它就不会只跌5%或者10%，通常会下跌很多，尤其是(购房)杠杆率很高的时候。中国房地产的杠杆率不像美国或者英国那么高，但是里面投机的成分很高。