房价降三成仍盈亏平衡？

　　投资人表示 开发商到底有多挣钱、能扛住多大房价下跌一目了然

　　日前中天城投的信披文件显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。不少网友感叹，这次地产公司是彻底脱了“底裤”，底线全部暴露。

　　中天城投：房价跌三成 在贵阳项目仍能保本

　　根据中天城投披露的增发方案，该公司融资不超过30亿元中，将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目 (以下简称金融中心项目)、贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团 (公租房组团)项目和补充流动资金。其中，预计总投资74.43亿元。

　　一般增发都会有可行性报告，在关于金融中心项目的可行性报告中，中天城投对风险和收益进行了预估。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》，募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

　　在这个基础上，开发商测算，如果销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。简单而言，即便目前房价跌去三成，中天城投在贵阳的这个项目仍能够保本。

　　投资人：开发商把“底裤”都晾了

　　除了中天城投，莱茵置业此前也有过类似预测。该公司在评估莱茵置业枫郡项目时表示，预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。

　　不少投资人在看了中天城投和莱茵置业的报告后，感叹这次开发商把“底裤”都晾了，开发商到底有多挣钱、能扛住多大房价下跌一目了然。实际上，房地产行业中有大量的上市公司，这些公司的销售数据每年都公开。

　　巴克莱报告：政府最多能容忍房价下滑10%

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院[微博]的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%，同比下降1.63和3.46个百分点。

　　而根据巴克莱银行的研究报告，国内大型地产商的净利润率大概在14%左右，如果全国范围内房价跌落10%-15%，将给一些大型地产商带来沉重压力。“基于此，我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右，否则就会出台更多支持性举措。”报告称。

　　至于中天城投和莱茵置业所披露的降价两到三成，公司仍然可以在项目上做到盈亏平衡，记者咨询了地产行业成本控制人员。他表示，第一是可行性报告大多都是预估，其中变量考虑也不会特别充分，有些时候为了项目顺利通过，预估会比较乐观。另外，单一项目的代表性不强，比如说，真实土地成本、建安成本、融资成本等，不能简单说房价降三成开发商都挺得住。 文/本报记者范辉