楼市拐点论的逻辑站得住脚吗

　　张敬伟

　　今年以来，持续高涨了十多年的我国楼市弥漫着一股悲情。以往的楼市小阳春乍冷还寒，过去的“金五月”也不见了踪影。眼见各大城市不时出现的楼盘打折、降价和各类促销信息，海外媒体、国内学者，似乎从现象看到了本质，再三放出“拐点论”甚至“崩盘论”。

　　风声鹤唳非理性逻辑，是市场焦虑；草木皆兵非市场节奏，是哗众取宠。但不合逻辑的市场焦虑和哗众取宠，却容易形成危险惯性，一些地方不够淡定的救市，以及一些媒体对楼市扶正祛邪的说明，皆为惯性下的迷思。

　　我国当下楼市究竟是一种怎样的生态？讲逻辑就要看事实，事实是，楼市确实进入了调整期，这是我国商品房市场连续多年高速扩张和房价持续猛涨并形成泡沫以后必然会出现的自然调整。再说，中国经济整体都在调整，由粗放的高速度低质量增长转入集约的中速度高质量增长，由过分依赖投资转向主要依靠消费，由过分依赖出口外需转向主要依靠扩大内需，商品房投资减速和商品房价格适度下行已成这轮经济调整的必然选择。但市场走向是多维度的，各城各地楼市风景各异，京沪广深等一线城市，虽然房价高企，但依然挡不住涌入的人流。以至于都采取行政节流的方式，控制城市人口存量。这些城市，楼市需求依然旺盛。 二三线城市，情况也各不相同。杭州的房价，近年来在二线城市中处于高位，直逼一线城市。经过数年热炒，存量趋于饱和，亟需挤压泡沫消化存量，因而房价下跌或者个别开发商跑路，也是属于市场自我调节，还也不能说迎来了拐点时刻。因为杭州市楼盘一旦实质降价，还是有人追捧。真正的拐点应是降价也没有人买。浙江其他城市，亦有类似情况，至于最先破局的温州，可能离拐点最近，转型已是铁板钉钉的事。

　　不错，近来全国有近30城市相继开始松绑限购政策，但据本周一的信息，起码有10个城市不在此列，除了京沪广深，还包括厦门和南京等城市。这说明，现在最急于指望政府出手救市的，正是那些泡沫化重、有“鬼城”称号的那些城市。只是，这样的“鬼城”，目前还只是点状分布而非线性布局，遑论形成趋势？

　　我国楼市的现状，是系统性因素所致。前些年各地经济的高速发展，是楼市繁荣的主要动力；财税体制的央地博弈不平衡，也是激活土地财政的前提要素；金融机构热衷、实体经济(包括央企国企)迅速入市、公众投资等全民性的逐利冲动，则使楼市更加喧嚣。经济繁荣刺激了楼市发展，楼市也推升了经济发展，两者互为表里，相互促进。

　　中央政府近年来一直在有意识地从政策面调整中国经济结构。前些年多轮次的楼市调控，就是缓释点刹有序调整的尝试。现在，深化改革、结构调整、市场配置已成政策面主流。表现在经济增长层面，就是经济步入中高速发展阶段；在结构调整上，就是从结构失衡到优化再平衡；表现在宏观政策面，就是消化既往积累矛盾，用市场配置缓释。

　　只要不偏颇激进而是辩证客观审视当下的我国楼市，就不难看出，眼下的中国楼市，除了卖地无节制的几个“鬼城”和好大喜功的“摊大饼”盖新城形成的泡沫性风险外，大多数城市的楼市生态，应该说都是在改革调整下的“常态”演进。地方政府的卖地冲动被新政绩考核给阻滞了，银行滥放信贷的欲望给金融改革羁束了，部分地产商资金链断裂也是政策与金融双向改革传导所致。

　　有“大炮”之称的房地产大佬任志强[微博]这次发声毫不含糊：“支撑房地产发展基本要素并未根本改变”。他举出的论据有四：一，中国经济仍将保持7%至8%的较高增长；二，城镇化率仍处于高增长期；三，人口结构中家庭分裂加速，适龄结婚的人口高峰仍在持续(23岁年龄人口的最高峰将出现在2015年)；四，消费结构的变化，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。

　　任志强这番分析确实很有说服力。笔者再以四个生活常识来进一步验证中国楼市拐点论的不靠谱：首先是刚需族购房的需求仍旺，无奈信贷无门；其次是国人有追求新房追逐舒适心理，改善住房是一代代的通识；其三是“二孩”时代来临，人口政策红利催生楼市需求；其四是现代化趋势下的房价不可能被某种情绪所左右。

　　(作者为察哈尔学会研究员，香港天大研究院特约研究员)