以房养老试水武汉

　　《新楚商》杂志 记者 | 曹巍

　　“以房养老”被叫嚣多时，备受民众争议和热议。2014年3月20，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(下称《意见稿》)。《意见稿》显示，除北京、上海和广州被纳入试点外，武汉成为唯一纳入试点的二线城市。

　　推广有何难点？

　　以房养老保险已被提议多年，但推广开来仍有很多难点，合众人寿表示，以房养老有各种难题待破解。“比如人们的传统观点难以转变，房产继承权中途发生变更，甚至房屋如果发生火灾等意外损失，这类保险该谁埋单？类似这样的细则有待完善。”

　　听说将房屋抵押给保险公司，然后拿保费养老，家住光谷的姬老太太直摇头：“我有儿子，去养老院养老本身就丢人，更何况还将房屋抵押给保险公司，儿子媳妇肯定觉得自己会背上骂名，脸上无光。”

　　今年62岁的武汉市民李爹爹发表个人观点说：“现在的年轻人就是前半辈子还房贷，等房贷还清了，房子就快抵押给国家，一辈子就这样帮国家打工，到死为止。”

　　一位网名为sh的网友，这样发表自己的想法：“等老了，我就把房卖掉，找人去真正的贫困山区请两个人照顾我，死后把剩余的钱给伺候我的人，既不给国家添麻烦又解决了两人的贫苦问题。”

　　“以房养老是小众保险产品，推广起来会存在难度。”曾从事美国私人养老金制度研究的学者董登新[微博]表示，中国人的传统观念让以房养老保险难以推广。“一般而言，老人除了养老金外，还有来自子女的赡养费，不太依赖以房养老保险。除非没有孩子的老年夫妇。”

　　为何试点武汉？

　　武汉为何获得首批试点城市资格？“武汉是中部地区非常有代表性的城市，用来试点是个不错的选择。”董登新表示，中国存量房的数量很大，以房养老应该有市场前景。

　　据合众人寿介绍，目前武汉以房养老的前端销售平台、房产估计、相关金融服务已成熟，而后端提供养老社区的服务、医疗体系已基本建成。“我们在武汉近郊推出的大型养老社区，目前已入住100多户，那里养老环境舒适，住户可以享受全天候医疗服务以及情感上的照顾。”“这与武汉市场的成熟度是相关的。”最先提出以房养老概念的幸福人寿相关人士表示，虽然以房养老保险尚未推出，但与此相关的配套工作已全面展开。如作为以房养老的衍生品牌、后期配套服务设施——养老社区已在各大险企的扩张版图之中。据了解，除合众人寿外，泰康、平安、新华等保险公司也在加紧圈地建设养老社区。其中，泰康人寿已在武汉选址，准备筹建养老社区。

　　以房养老不是房产问题

　　对于武汉以房养老新模式，湖北房地产经济学会专家委员殷跃建教授显然有自己独到的见解和不同常人的观点。

　　殷跃建认为，中国目前推行以房养老模式已具备三个方面的条件：一是中国老龄化社会有需求。我们目前大城市人口老龄化来临，老龄化趋势和问题越来越突出，据资料统计，武汉目前老年人数量超过总人口10%以上。未来社会老年化会越来越突出，养老问题也越来越明显。二是老年人手里有房子。中国上世纪90年代中后期开始的房产改革，经过20多年来的房产市场化，使部分老年人变成“房产阶层”，就是说我国部分老年人转变成有独立房产的有产阶层。三是老龄化社会有以房养老的需求和老年人手里有独立产权的房子同时具备，因此以房养老的模式自然会产生。

　　殷跃建表示，以房养老虽与房地产有关，但它不是房地产问题，主要属于保险业、金融领域的问题。早在上世纪80年代欧美和日本就出现以房养老模式，时至今日，它们的模式是相当成熟的，我国目前的以房养老模式基本借鉴欧美和日本的成熟模式，所以我们不能以静态的计算方式和简单的经济模式来对待以房养老问题，这就要求中国的保险业及保险业的精算师们，用长远的眼光判断未来几十年房价的涨跌走势，考虑到目前中国人的平均寿命等因素来进行评估和精算，这就需要社会金融和保险业要做出更大的努力和创新。

　　但中国保险公司的精算师们要头疼了，太多具有中国特色的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。

　　在日本、美国、英国，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。

　　武汉一金融业内资深人士认为，“以房养老险”推行起来或许有难度。金融机构推行“以房养老”也有风险：一是房价评估有政策方面的种种限制；二是住宅70年使用权到期后其自动续期条件不明；三是中国楼市走向难以预测。

　　养老问题是社会问题

　　殷跃建说，养老问题更多的是一种社会问题，包括家庭情感和财产归属等一系列的社会问题。在中国传统观念下，也可能导致部分老人和子女的家庭纠纷和矛盾，尤其在房地产产权、出资、使用权不一致的家庭(老人与子女之间)将更为突出。以房养老的产品推出，这种以“房产抵押”为“反向按揭”的养老模式与中国社会水往下流的传统习俗(房产传承子孙)，还是有冲突的。所以子女继承父母财产的中国传统式观念亟需改变。

　　殷跃建表示，以房养老只是社会养老问题的一个补充，目前不会成为主要的养老方式。现阶段养老主要还是来自家庭、社会和政府等传统模式。20年后也许会成为养老发展的新趋势，或许成为一种普通的养老模式，这都说不准。

　　殷跃建认为，武汉近一两年间养老地产虽有一定起色，但整体养老地产做得

　　还不够，比不上北京、长春、上海等城市。武汉这次作为全国首批以房养老试点城市，并不意味武汉养老地产走在全国前列；正像重庆作为全国首批房产税试点城市，并不能说明重庆的房价和房产税最高的道理一样。

　　武汉为何获得首批试点城市？殷跃建认为，主要源于考虑到武汉正处在一个老龄化现象比较明显的城市，未来几年老年问题可能比较突出的原因。

　　“武汉的养老事业才刚刚起步，武汉要抓住以房养老作为试点为契机，可能会带来更多的发展机遇。”殷跃建说。