地产中介眼中的真实市场

　　本报记者 纪伟 王翌康综合报道

　　“北京的房价哪里最高？这还用说嘛，当然是故宫了，那可是无价的，别的地方还是有价的。”链家地产[微博]北京灯市口店刘经理幽默地对记者说。然而刘经理眼中的有价可循的北京房地产市场也不平静，他颇有担心地说：“现在北京房地产市场行情不像去年那样好，一些热门地区成交量还比较稳定，其他地区呈现有价无市的状况。”

　　“五一”小长假期间，北京楼市成交量跌破历史新低。据多家房产机构的统计数据显示，5月1-3日，北京新房成交量仅为169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积比去年“五一”假期分别降低78%、74%，更是创下了自2008年“五一”假期以来的最低值。

　　二手房方面，北京“五一”期间二手房网签量仅为31套，与去年“五一”期间相比下降了82%，成交量为近6年来最少。据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比清明小长假期间，价格下探幅度高达18%。

　　对此我爱我家房产中介表示，去年底开始，北京楼市就呈现出“量跌价稳”的特征，二手房和新房都是如此。

　　自住房“搅局”北京楼市

　　去年10月北京出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，正式推出“自住型商品房”，提出要在两年内供应7万套的自住房建设土地，以稳定房地产市场。自住房是中低价位自住型改善型商品住房，是政府“低端有保障，中端有政策，高端有控制”的总体思路落实。它介于保障房和商品房之间，目的在与缓解购房“夹心层”的压力，平抑房价，稳定市场预期。

　　链家地产市场研究部根据建委发布数据统计，自去年11月份至今，北京已有8个自住型商品住房入市，总供应房源达14700套。相当于去年以来新建纯商品住宅的成交规模。

　　从新建住宅的角度看，自住型商品房也占据了一定的市场份额。由于价格明显低于周边同质项目，吸引了大量刚需和刚性改善购房群体。尽管当前自住型商品住房的供给还不能够充分满足潜在的大量需求，但近期多个自住房项目陆续网申，也增大了购买的期望值。从自住型商品住房项目周边的链家门店了解到，有大量购房需求因自住型商品住房项目的推出而延缓入市。这对于阶段性的市场降温有明显作用。

　　我爱我家高级买卖顾问谭经理表示，成交量下降的部分原因是去年年初成交量较大，但更重要的是，北京信贷市场收缩使得购房需求入市的难度增加。部分城市频发降价消息和自住型商品住房集中入市，一定程度上也加深了购房人群的观望情绪。

　　链家地产市场研究部张旭认为，今年初以来，北京二手住宅市场持续冷淡，购房人群观望浓厚，这其中有很大一部分是寄望于自住型商品住房项目的群体。从供需角度看，申请数量和供应量对比悬殊，尤其是位置优越的区域，自住型商品住房对于周边商品房市场的影响更为明显。以朝阳东坝和高井两个区域为例，大量提出过自住房申请的购房群体都在等待申购结果，暂时入市的可能性很低。这造成区域性的市场低迷，价格出现相对明显的松动。部分急售业主让价比例最高达到10%。目前入市的自住型商品住房项目多数集中在五环以外刚需集中的地带，很多自住型商品住房的申请者不局限于一个项目，因而可能影响的范围更大，需求观望的时间持续更长。

　　土地成交价依旧火热

　　北京市链家地产中介李经理指出：“与房价相比，土地成交价可谓是冰火两重天。”

　　2014年北京土地成交88宗，土地出让金达1114.53亿元其中，居住类地块，无论从成交总数还是土地出让金来看，今年是2007年以来同期的最高量。

　　链家市场研究部分析称：在市场升温期，北京土地市场经历了一轮高温交易周期，在今年一季度，土地市场优质地块的竞争程度依然激烈。而今年二季度以后，房地产市场的下行趋势愈加明显，北京土地市场交易状态也开始呈现分化和观望的趋势。4月以及5月初，商品住宅成交的形势或许影响整个市场主体预期发生转折，这将直接影响到房企在土地市场的拿地力度。预计短期内，商品住宅市场依旧持续低迷，土地市场在5月之后或有明显的降温，政府的推地频率也会有所调整。

　　在一线城市成交量从高位下行的同时，部分三四线城市则已经在低谷挣扎了很久。为此，部分库存量较大的城市开始对调控政策进行微调。

　　2014年3月，全国70个大中城市房价上涨趋势进一步放缓。主要表现是房价环比上涨城市数量持续减少。3月，70个大中城市中房价依然处在上涨通道的城市数量接近2012年底水平，尤其二手住宅市场降温更加明显，当前房价下降和止涨城市数量已经达到28个。从不同城市的价格变化看，部分二线城市和三线、四线城市价格调整持续，并且范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市，也开始出现价格调整的迹象。如3月份以来，北京部分新盘低价入市，二手住宅市场业主降价范围和幅度也进一部扩大。在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心悄悄发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。

　　全国房价初显“颓象”

　　张旭认为，从去年底以来，全国范围的楼市调整已经显示迹象，截至3月，房地产市场下调趋势更为明显。影响行业和市场的各项重要指标都表现低迷。这期间，持续收紧的信贷市场对抑制需求、降温市场发挥了重要作用。与此同时，北京的自住型商品房、其他城市的限购收紧等地方性政策也加剧了区域市场的降温。

　　2014年初，“两会”上提出的 “双向调控”，客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低，宏观经济形势压力增加，预计下半年地方性调控放松现象或有增多。

　　张旭认为，由于当前信贷市场依然没有放松迹象，整体的需求观望情绪仍会持续。往年属于成交旺季的二季度，会出现一定程度的增长压力。价格调整持续，同时区域间分化更加明显。一线城市在较短时间内会维持基本稳定的量价，而进入库存盘整周期的城市，价格仍会有进一步下调的可能，土地和供应市场也会出现明显紧缩。

　　同时中研网讯提到：当前政府最重要的职责是搞好保障房体系，而不是急吼吼地救市，至少目前尚没有救市的必要。在城镇规划过程中，一定要对安居房(包括廉租房、经济适用房)作出长期明确的具体规划，避免安居工程建设悬空。在安居工程土地出让时，要确定最低价和最高价，既不能让承包商从中牟取暴利，也要让承包商有利可图。就当前楼市基本状况而言，还没到必须救市的时候，因为救市毕竟是一件大事，需要且行且谨慎。■