调控让位市场引楼市四变局

　　文 │ 本刊记者  胡俊翔  见习记者  姚珏

　　“目前房地产市场逐步下行的趋势已经确认，今年房地产市场‘V型底’的深度有多深，取决于政府对国内生产总值7.5%既定目标的追求度。”正荣集团总裁助理黄礼明在今年第一季度中国房地产金融形势发布会上说。

　　但也在同一会场上，银河证券房地产行业首席分析师赵强却认为，由于金融没有放松管制迹象，今年的市场“不会特别好”，当然也不会像前几年那样骤然降温，“今年市场政策比较平稳，市场波动比较小。”

　　克而瑞信息集团董事长丁祖昱说：“相比于房地产市场，现在经济压力反而比较大。”他认为，围绕刺激经济的政策可能会在第二季度陆续出台，主要是投资消费领域稳增长扩内需的政策。

　　2007年以来，多轮房地产调控效果多不尽人意，其重要教训之一，便是在房地产调控影响经济增速以及资本市场行情时，政府即陷首鼠两端，“保增长”是最冠冕堂皇的说辞。政府调控措施能否真正见效，取决于市场能否形成稳定预期。而目前的种种迹象表明，“看得见的手”与“看不见的手”之间仍然博弈，地产未来走向仍难言清晰。

　　资金吃紧已经显现

　　3月19日晚，中茵股份、天保基建发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会[微博]通过。在新发布的“A股房地产上市公司再融资方案”中，33家上市房企拟将以增发股票的形式进行新一轮融资，不到半月，已有7家房企获批，金额超150亿元。

　　有一种解读是，此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大，意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换，过去资本市场市场化机制被行政制约的因素或将得以消除。

　　德信控股集团副总裁黄伟烈说：“融资再放开其实是政府调控在放开，可以理解为政府希望市场手段来调节房产市场。”

　　但与上市房企融资再度开闸形成鲜明对比的是，银行针对房产企业的信贷收紧迟迟没有松绑的迹象。

　　目前银监会下发了《关于做好2014年不良贷款防控工作的指导意见》，要求银行业金融机构应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况，加强形势研判，制定合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。有分析认为，房产行业贷款形势将更为严峻。

　　浙江省某大型股份商业银行工作人员透露：今年银行系统新增信贷整体不高，主打稳健牌，资金面并不“富裕”。对房产行业来说，银行信贷的有意收紧仍将继续，并将分化规模房企与去化能力弱的中小房企信贷待遇，“尤其浙江，中小型民营房企不少，像浙江兴润置业债务违约事件，牵连19家银行，对银行的心理冲击是很大的。”

　　分别对待之下，大房企要想得到银行的青睐却也并非易事。

　　“商业项目现在基本不考虑。住宅项目会综合考虑房企股东背景、所在城市、项目地段等各种指标，审批也很困难。我们银行现在倾向于物业贷多一些，因为风险不大。”

　　这位从业多年的银行人士同时表示：“现在不仅仅是信贷资金多少的问题，更是银行敢不敢做的问题，背景太复杂的企业还得担心它的资金流会不会断在别的产业里。且四五线小城市的项目去化周期长、风险大，银行对房产信贷的态度必然要谨慎。”

　　房地产企业想获得银行贷款，压力空前：“银行也有一本账要平衡，收紧房产信贷当然可以理解为一种市场行为。”

　　但同时，答案又并非这么单纯。

　　“如果没有国家层面的调控、没有限购令，房企资金回笼顺利的话，银行的抑贷色彩或许就会淡一些。”他说。

　　海外融资渠道收窄

　　4月10日，在中间价下调及出口数据不及预期的双重打压下，人民币兑美元即期汇率大幅低开125个基点于6.2130，创下3月26日以来最大单日跌幅。自春节以来，人民币汇率不断走低，人民币进入贬值通道的说法不胫而走。

　　广东省社会科学综合开发研究中心主任黎友焕认为，人民币汇率多年来一路走强，使得境外热钱多年来保持巨大的净流入。“而这些热钱的去向，到目前为止，主要的资金池还是在房地产。”

　　根据黎友焕的研究，2月份境外热钱依然保持净流入的状态，但是流入的量已经减少，“这表明热钱已经对中国市场表现出谨慎的态度。”预计，3月份热钱应该依然会保持净流入的状态，马上转为净流出的可能性“不是很大”，但是未来热钱“净流出”的拐点一定会到来。

　　从理论上来说，人民币贬值，引入海外资金成本加大，涌入房地产的“热钱”会加速逃离，并进一步加剧房地产市场的回落。但就目前来说，可能事实并非如此。软银总裁温天纳[微博]认为近期贬值是不是以一个较为长期的形态出现，现在还没有定论。如果人民币出现长期贬值，显然会导致热钱减少流入中国；如果延续下去，出现比较严重的贬值预期，整个资金的流向可能会有所改变。“目前主要看汇率是否在近期达到一个平衡，同时也要看美国QE退市的安排等。”而一旦汇率升值至接近平衡点，资产价值重估将会停止。

　　值得注意的是，房企海外融资的热情仍然持续发酵。《中国房地产金融2013年度报告》指出，2013年海外融资方面，中国房企跃居世界第一，达到4566.25亿元。在万科的2013年度报告中则进一步明确表示：万科将继续拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。在市场调整期吸收廉价资金，降低开发风险并且保证持续投资，是房企出海掘金的重要动因。

　　房企奔跑转快销

　　捂盘惜售正在远离房产市场。敏感于各个层面释放的信号，开发商已经放弃此前“捂一捂”再卖的策略，改走快速出货之路。囤积土地获取高额抵押贷款输入开发，通过房屋销售套现的模式，已被开发商嫌为冗长。

　　快建快销，以期获得充足的资金流成为众家之选。2013年，南京一夜涌现的11个地王均将在今年年底前开盘。

　　“去化快，才能活下去。否则项目就会躺在账面上吃财收。”德信控股集团副总裁黄伟烈说。

　　“在持续调控的压力下，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，现金为王成为必然。”复星地产控股旗下智盈投资董事总经理董伟海表示，在楼市调控政策加大，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。

　　“刚需一枝独秀的市场格局将出现变数”，营销机构巅峰智库周密认为，“刚需产品快销化和多产品线的配置或许是2014年的两大运作思路。”

　　正希望以“快鱼”姿态回笼资金的房企们，却遭遇房贷告停，银行惜贷对象从房企扩展到了消费主体，多城市房贷停摆事件为房产市场这盘迷棋，又添变数。

　　融360发布最新房贷数据显示，3月以来，房贷已趋紧张，8.5折利率优惠在全国绝迹；8.8折利率优惠只在北京一城能找到；其他城市基本提至基准利率或者更高。4月11日，7成城市中小银行房贷告停、国有银行半停贷状态的消息爆出。消息称，超过70%城市出现停贷。其中长沙按揭银行15家，停贷银行4家，停贷占比26.7%。无锡12家按揭银行中，3家停贷，停贷占比25%。福州、武汉、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。平安银行、民生银行、广发银行[微博]、中信银行等中小商业银行是这股停贷风的主角。

　　总的来说，近年房地产市场的火爆，在一定程度上，受益于负的真实利率。而随着这种“转轨”效应退出市场，房贷利率的“坚持”走高，在全国铺开的房贷荒正在演变为房地产市场的整体性“失血”。资金对楼市的影响正在进一步加剧。

　　10%警戒线之辩

　　房产还是最佳投资渠道之一吗？

　　年初，由中国房地产协会和兰德咨询机构共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。按照《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。

　　对于这个警示意味颇浓的数字，行内也是看法不一。      

　　“房地产行业发展了30年，从不成熟到成熟，规模逐步扩大。只要国家经济在发展，房地产市场的前景就一定会被看好。”开元旅业董事长陈妙林觉得，尽管房地产行业的暴利时代或已经过去，但11%左右的平均利润率，让眼下低迷的制造业等仍旧难以望其项背：“我们国家的城市化率远不如欧美发达国家，剔除投资，刚需空间还是很大，经过两三年的调整期后，房地产仍会迎来春天。”

　　而德信控股集团副总裁黄伟烈却显得颇为悲观：“房产行业资金投入大、风险大，后期还有一系列棘手问题需要跟进，虽然因为它和经济、民生关联度很高，国家也不会放任其崩塌，但‘好’这个字也许今后与房产市场缘分已浅了。”