北上广深“拿地大跃进” 去年四市土地收入超5100亿

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　2013年注定是不平凡的。这一年，“调控”字眼的淡化、北京自住型商品房的推出等一系列市场化改革赢得了市场的普遍赞誉，而掌声响起的同时，地方政府也成为了最大的赢家。

　　据官方和机构数据统计，2013年北上广深四个一线城市土地收入超过5100亿元，创造了历史最高峰值，是2012年的2.5倍，预计2013年全国土地收入将达到3.2万亿，也将超越历史。

　　谁是地价上涨的推手？在这场开发商疯狂抢地的盛宴里，谁能笑到最后？随着一线城市房地产在2014年的继续调控，这一切都充满着诸多不确定性，而唯一可以确定的是，地方政府的土地财政还在延续。

　　谁在推高地价？

　　在经历了2012年的低谷后，土地市场在2013年迅速反弹，尤其是一线城市的土地竞拍更是进入白热化状态。根据中原地产的统计显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元，上海为2186亿元，广州为762亿元，北上广同比增幅均超过一倍，深圳只有467亿元，尽管与北上广差距较大，但增长幅度却超过三倍。

　　土地收入大增，是增加供给、推进市场化的结果吗？

　　“其实也没什么市场化手段推出来，说要加大土地供应，但住宅所占比例却一直在下降，深圳2013年公开出让的住宅用地总共才3块。”深圳某龙头房企高管分析认为，一方面是源于前两年的土地基数较低，2013年是过去两年土地市场萎缩后的反弹；另一方面是因为土地单价的大幅上升。

　　2013年地王的单价、总价都突破了市场的想象力。据统计，2013年全国70个大中城市地价水平涨幅达到24%，比房价上涨的幅度高出1倍。以北京为例，根据克而瑞的统计，2013年北京住宅平均楼面价是9626元/平米，同比2012年的6190元/平米上涨约3500元/平米，地价增长了30%，而房价同比上涨约20%，地价涨幅高于房价。

　　是谁在推高地价？作为高地价的买单者，这一年，凭借着充裕的资金，开发商在土地市场大胆补仓加仓，四处攻城略地，一线城市土地遭到拼抢，“地王”纪录不断被刷新，是2009年调控以来最多的一年，有超过60个“地王”。

　　在上述龙头房企高管看来，以福建泰禾、阳光城为代表的中小房企成为了地价上涨的主要推手，屡屡在北京、上海抢夺地王。泰禾2013年销售额不过120亿元，而拿地金额达到200亿元。

　　“泰禾在北京拿的地是按零利润测算的，就是说根本没打算赚钱。”一位了解内情的房企人士告诉记者，这主要是受境外投行鼓吹影响，“投行忽悠房企，说只有在一线城市储备土地，才能做高资产和股价估值，受到境外投资者的认可，以便进一步融资，这促使房企不顾一切在一线城市抢地。”

　　同时，以恒大为首的龙头房企大张旗鼓从三四线城市退回一二线抢地，仅在去年12月4日短短一天时间内，恒大在上海、南京两地共花了96.86亿元拿下六幅土地。

　　“一线城市房子根本不愁卖，开发商需要调整战略布局，规避风险，当大家都来抢地的时候，必然会推高价格。”2013年也在一线城市四处抢地的一位房企人士直言，房价地价上涨时，很多开发商很难做到理性。

　　在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，主要是地方政府卖地还债与房企不差钱的积极补仓导致楼市火爆，而供应基本是市中心与资源价值高的地块。

　　在开发商的战略布局纷纷作出调整，求地若渴之际，地方政府也趁势加大了供地规模。2013年北京商品住宅用地供应面积达到978公顷，较上一年度增加207%，比近五年商品住宅用地实际供应量688公顷增加42%。而深圳依赖于前海多块高价商业地的出让，在连续五年只有百多亿元的土地收入中实现井喷式增长。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府愿意更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。而在2012年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。

　　涸泽而渔

　　2013年，地方政府在楼市政策上始终打着太极拳，甚至让人难以厘清方向，到底是调控还是纵容。

　　事实上，2013年全年，调控政策依然贯穿于房地产市场的始终，一线城市所有的调控政策并未放松，四季度甚至进一步出台了收紧二套房贷的紧缩手段。

　　但这些丝毫不妨碍地方政府继续卖高价地，而土地财政一直被认为是推高地价和房价的帮凶。谢逸枫告诉本报记者，在当下中央拒绝转移支付、地方政府只能靠自力更生的情况下，面对地方产业的青黄不接，政府怎能不“竭泽而渔”。

　　2013年被称为房地产市场化改革重启的元年，房地产长效机制也多次传出正在紧锣密鼓地设计中，业内几乎一致认为，市场分化将愈加明显，而二三线城市的地方政府也将拥有更多的调控自主权。

　　但现在看来，一线城市丝毫没有被放松的可能性。2013年末，住建部部长姜伟新的表态，让2014年调控方向愈加清晰，他强调，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市又要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。据一位参会代表透露，姜伟新特别强调了对2013年调控效果不满意。

　　引人注目的是，当时市场还在盛传广州房管局局长提出2014年要探索逐步取消限购限价等行政干预措施。但住建部会议召开后，广州房管局立即发出公告表态，重申严格执行房地产市场调控工作。

　　“一线城市的限购限贷限价等政策，根本不可能取消。”深圳一位央企地产高管分析称，一线不仅不会回归市场，还将全面回归到福利分房的年代，比如北京的自住型商品房，市场将转为保障和市场分配双轨制运行，目前政府已经鼓励事业单位建房子分给员工。

　　同时，被认为是推高地价和房价帮凶的土地财政，也难以终止。“一线城市也要靠土地财政，除了深圳。”上述龙头房企高管表示，深圳地方税收富足，是近年来唯一一个不依赖土地财政的一线城市，其它三个城市对土地依赖较大，其中广州土地收入占地方财政比例一直保持在40%左右。

　　然而，从2013年开始，深圳前海的建设，也开始依赖于土地，2013年前海出让的5块地，合计实现土地收益273亿元，占深圳全年卖地收入的59%。而前海可出让的土地面积有2000万平米，一平米保守按2万元算，可卖4000亿元，将极大地补充前海巨额建设资金。

　　同时，深圳政府也在积极盘活存量土地，并将土地拆迁任务下发到街道办每个领导手中，将土地整备任务与绩效挂钩。

　　谢逸枫预计，2013年全国土地出让收入有望再度超过3.2万亿元，并创下历史新高，预示2014年房价将依旧高企，一线城市土地财政会延续，主要是弥补地方债务窟窿与财政收入不足的压力。

　　多位房企人士分析，高位拿地的房企随时将面临着项目亏损的风险，过去被地王拖累的房企并非一两家，而在拍卖场上狂欢的开发商，也未必能笑到最后。历史总是惊人的相似。