武汉等地推公积金新政缓流动性难题

　　周芳

　　今年“十一”期间，武汉国企职员孙茜购置了第二套商品房，由于购买首套房时没有使用公积金贷款，所以她的公积金贷款仍可享受首套房首付三成的待遇，并节省了60多万元首付款。

　　像孙茜这样钻二套房限购限贷政策空子的人不在少数，但昨日武汉发布的公积金新政将堵住这一空子。

　　《第一财经日报》梳理发现，为应对国家的楼市调控政策，多地都曾采取放水公积金贷款的方法试图间接“救市”，导致公积金“入不敷出”，最终不得不重新收紧公积金贷款。

　　新政遏制改善性购房

　　武汉公积金管理中心昨日发布通知，对武汉个人住房公积金贷款业务有关政策进行调整，将公积金贷款资格条件由原“认公积金贷款”调整为“认房认公积金贷款”。

　　何谓认房又认贷？以前，第一套房用的是商贷，第二套用公积金，可以享受公积金首套房的政策。但如果执行新政，这种情形只能算购二套房，意味着首付要七成。

　　“这是比‘汉七条’更狠的限购政策。”中国指数研究院[微博]华中分院市场研究总监李国政告诉本报，新政后，武汉公积金首套房贷款比例预计将降到50%~60%。武汉公积金管理中心的统计显示，今年1~11月，武汉公积金贷款群体首套房购房者占到96.2%。

　　李国政认为，新政实际上对两类刚需群体采取“一收一放”截然不同的态度。其中，收紧的是改善性购房家庭，该群体受新政影响最大。新政下，在首付比例提至七成，贷款利率上浮到此前的1.1倍以上之后，他们的购房节奏势必会延迟、放缓。

　　而对于另一刚需群体——购买首套自住住房的家庭，武汉公积金新政则大幅放水。新政对其取消了原不超过购房总价70%的限制，贷款额度只要不超过房款总额即可。

　　多地公积金“入不敷出”

　　武汉在提到调整公积金政策的诸多原因中，把“缓解住房公积金流动性趋紧的矛盾”摆在了第二重要的位置。武汉多位资深地产界人士告诉记者，这样的表述比较贴近当前实情。

　　近两年，武汉公积金放贷猛增。据武汉公积金管理中心数据，2011年贷出70多亿，去年100多亿，今年仅1~9月份累计发放161.88亿元，年内破200亿元不成问题。截至11月底，武汉公积金归集余额为581亿元，而贷款余额已达530亿元。

　　事实上，不只是武汉，今年以来，受多种因素影响，国内职工住房公积金贷款需求也明显提升，多个城市公积金管理中心的流动性出现阶段性不足。

　　以安徽为例，1~9月，该省归集住房公积金307.83亿元，同比仅增长17.02%；但提取住房公积金193.82亿元，同比增长38.11%；发放住房公积金贷款79416户，同比增长39.78%，贷款203.07亿元，同比增长57.68%。

　　上海市住房公积金管理中心人士亦称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。

　　流动性出现阶段性不足后，多地或明或暗地开始收紧公积金贷款购房政策。苏州、泰州、长春、中山、曲靖、合肥等多地都明确收紧公积金贷款，提高提取门槛，审核更加“苛刻”。

　　更极端的情况发生在济南。今年8月底，济南公积金管理中心出台新的公积金提取管理实施细则，限制两类人群在10月1日以后提取公积金账户余额，新政随即引发挤提风潮，最多时一天约有1500人涌向济南公积金大厅。

　　李国政指出，公积金“入不敷出”的背后，是各地政府应对国家房地产市场宏观调控政策，通过公积金贷款而采取的“救市”行为，但随着今年各地商品房量价齐升，市场已回暖，“救市”机制的退出成为必然。

　　背景资料：

　　【“汉七条”要点一览】

　　一、外地购房者社保缴存年限延至两年，并限购一套住房。

　　二、加快2014年土地供应计划编制，确保住房用地供应总量比前5年均值增加10%。

　　三、继续加大保障性安居工程建设力度。

　　四、抓紧研究提高第二套住房贷款的首付比例。

　　五、对此批未建、已建未售的普通商品住房项目，督促房地产开发企业加快项目建设和销售，尽快形成有效供给。

　　六、引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。