土豪争霸的时代

　　文/王营

　　住宅开发商跑马圈地时代已基本结束。目前来看，未来在所有的建设用地中，住宅开发商所占的比例仍会少得可怜。从这个逻辑推论，5年后，地产老大将不再是住宅开发商，而可能是万达、绿地或者低调隐藏的华夏幸福基业。

　　允许集体经营性建设用地直接入市，开启了土地制度改革的破冰之旅，但其供应量其实相当有限。农村集体经营性建设用地，基本是以前乡镇企业建设的用地。只有那些效益不好，干不下去的乡镇企业建设用地，才可能盘活进入市场，对房地产市场影响不大。正如万科副总裁毛大庆所言，新型城镇化与房地产无关。

　　集体建设用地入市，即使符合规划和用途管制，增量空间极为有限，与商品房住宅关系不大。那么，未来的房地产增长空间属于怎样的企业？近两年的资本市场上，无论地产股多么苍凉，分析师们都看好一家以前名不见经传的河北民企，华夏幸福基业。

　　华夏幸福基业的模式其实很简单，根植于县级城镇，园区运营加地产开发。他们利用这种模式储备了大量土地。平安证券[微博]分析，横向来看，华夏幸福基业园区定位县区级城市，当前仅进入16个区县，不到全国2853个区县的1%，未来总量空间广阔；中国银河证券预测，2013年-2015年华夏幸福基业基本上可保持至少30%的复合增速。

　　记者没有查阅到华夏幸福基业准确的土地储备量，但想必不是个小数字。不过，储地巨大，并不意味着凭借这种模式就能登上老大的宝座。其他还需要很多因素，比如，先进的管理经验、强大的现金流匹配，或者强大的资源优势，都是不可或缺的。

　　其实，房地产界不折不扣的土豪已经出现。那就是万达和绿地。他们的基础模式类似，地产开发加商业开发。今年年初，绿地集团公布，2012年实现经营收入2430亿元，预计2013年经营收入将突破3000亿大关。这家土豪的雄阔气势在于，其土地储备已经迈向海外4大洲，7个国家11座城市。土豪已经说了，2013年30亿的海外收入，2014年100亿，2015年200亿。海外市场增速惊人。

　　如果说绿地还在争夺土豪的路上，万达则已是霸气外泄的土豪。万达的计划是到2014年成为全球规模第一的不动产企业。相比之下，万科无论是推行住宅工业化、转型商业地产或者探索养老地产，保住地产老大的位置都有点气喘吁吁。

　　正如毛大庆所说，中央高层“在思考一盘大棋，房地产很重要，但仅仅靠房地产恐怕绝对不是出路，所以它不会再天天文件里提房地产，而更多是稳中求进，创新进取。”这盘大棋中，正迎来地产土豪争霸的全新5年。