海景房市场悄然演化成烂尾危机：入住率不超过一成
步步揪心海景房
宋磊
每年7-9月度假高峰过后，乳山银滩的人气便随温度持续走低，到了冬季更是宛若空城。但已退休的北京人汪春梅(化名)，却在12月8日乘坐飞机赶到威海，又花200多元打车一路直奔银滩。目的却不为度假，只为追讨她延期五年未交的海景房。
2007年汪春梅购买的这套海景房，总价19万元，面积39平方米，12层位置将海景尽收眼底，离海边仅有10分钟脚程。本应2008年10月份交房的项目，却因进度慢过不了验收，到今天她也没住上一天。更令她讶异的是，小区部分建好的房子竟根本就没有土地证。
巨量供应、功能单一、配套落后，让作为昔日“香饽饽”的海景房市场，悄然演化成了一个黑洞。而黑洞衍生的房企销售不振，甚至项目烂尾的危机，却仍在被忽视。
近日，经济观察报联合新浪乐居发起了针对海景房置业的调查，在参与调查的2049位投票者中，47.72%的投票者来自京沪广深等一线城市，51.87%近两年有购买海景房的计划。但在购买海景房所关注的诸多因素中，自然环境、价格分列一二位，能否如期交房则处在最后，仅占0.98%。
海边买房
“沙滩上，随处可见四处乱窜的小螃蟹。”汪春梅仍然记得初到银滩的新奇。但秉承“货比三家”的原则，汪春梅努力克服激动的心情、沿着海边从乳山的大西头跑到东头，看了5个项目后，在上海龙悦集团开发的、名为龙悦银滩海景花苑的项目前挪不动步了。“样板间装修豪华，配置科勒、摩恩等品牌家居”“24小时温泉入户，可媲美高档度假村”“高层建筑观海无遮挡，坐着浴缸就看大海”。招待处销售员的一套宣传词让汪春梅最终下了决心——签！交完90%首付款后，她很快拿到了合同，合同约定交房期限为2008年10月30日，延期按日万分之二赔偿，同时科勒、阿玛尼等精装修配置均在其列。
乳山银滩的海景房，也正是那个时候走向沸腾。每逢7-9月，银滩就会迎来度假高峰，在此地居住的游客量最高会达到10万人。经济观察报联合新浪乐居发起的海景房置业调查也显示，在受青睐的城市中，以海口、三亚为代表的华南地区占59.11%，威海乳山、烟台龙口等华东城市紧随其后，占比23.77%。
汪春梅一天天数着交房的日子，直到2009年才盼来交房通知书。急切的她，驱车直奔乳山银滩。进屋后却发现，说好的科勒浴缸、温泉入户全不见踪影，取得代之的只是淋浴头和热水器；楼道狭窄，外开门打到90度后楼道仅剩40cm空间，很容易撞到人。外走廊则为敞开式，仅有一排栏杆，冬不挡风夏不挡雨。“通过国家验收了吗？”“没有，你先收了吧。”“坚决不行”。汪春梅没想到惟一的一次收房竟会是这样不欢而散。但更令她想不到的是，接下来又是4年漫长的等待。
一同等待收房的，还有200多位来自全国各地的业主。按购房合同约定，仅逾期违约金，开发商就要付出数千万元，这一数字每天仍在加大。让大家弄不明白的是，滚雪球般的违约金，仍然无法使开发商加快房子验收的速度。
运气不佳、战略偏差，是上海龙悦集团一位人士给汪春梅的主要解释。该人士表示，因为奥运会项目停电无法施工，而后连遭宏观调控限购限贷多重打击，前段时间还被暂停了网签。同时，公司一度把全国战线拉得过长，销售不畅导致资金紧张，项目施工进度缓慢。如今，在不满足全部验收情况下，将采取分批验收的方式，对问题集中的2、3号楼座先验收。
整个验收过程也极为复杂，“消防、质检、取样，八大部门十几个章，差一个章都不行，几百万元验收费刚交齐，业主的违约金肯定是没戏了。”上述人士直言。
指标之惑
比起交房，更让汪春梅揪心的问题是土地证。
在乳山市房管局备案的龙悦银滩海景花苑一期业主的合同里，有这样的文字表述：乳山华银置业有限公司(上海龙悦集团子公司)以出让方式取得位于乳山银滩旅游度假区的土地使用权。土地使用权出让合同号为乳国用(2006)第5583号，土地面积194424平方米(291亩土地)。使用年限自2006年5月29日至2076年5月29日。
在后续的调查中，汪春梅却发现些许蹊跷：土地使用权出让合同号——乳国用(2006)第5583号，似乎并不具有正式土地证身份。
土地使用权出让合同，和真正的土地证到底有多远？《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《土地登记办法》规定，土地使用权出让应签订出让合同，土地使用者在六十日内，支付全部土地使用权出让金，出让方按规定提供出让土地使用权，之后依规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。其间，可按约定持转让协议申请预告登记。
乳山市国土资源局提供给汪春梅的材料显示，乳山华银置业在2007年、2008年分三次共取得100亩正式土地证，分别为乳国用(2007)第323号，乳国用(2008)第484号，乳国用(2008)第484号。汪春梅2007年签订的合同中涉及的乳国用(2006)第5583号，却查无此“人”。如果按照乳国用(2006)第5583号中确定的291亩土地来计算，去掉乳山华银置业已经缴纳土地出让金的100亩，剩余的191亩土地是在未取得土地使用权的情况下，建了大量联排、独栋别墅。
上海龙悦集团上述人士证实，目前项目取得了3个土地证，总计100亩土地，因修马路占地，未来只需再拿170亩的土地证。拿不到土地证，不全是开发商的问题。有钱的时候，政府没土地指标，没钱时土地指标正好下来，这样就错过了。但无土地证并不妨碍施工，上述人士表示，包括已经盖了房子和没盖的，整个社区有大部分没有土地证。
用一纸土地转让合同圈下大片土地，支付土地平整费用先行开发，再根据情况逐年安排土地指标陆续转正，似乎已是在国家严控建设用地计划指标的背景下，地方政府和房地产企业为突破限制，达成的一种商业默契。
负责接待汪春梅的一位乳山市政府知情人士举例，国家一年给乳山的土地指标仅400亩左右，这400亩可能有400个企业等着。一下拨给乳山华银置业290亩地不现实。而在这种情况下，先用预登记的土地证占着这块地，再按指标一块块的交钱，办理土地证。
上述知情人士表示，没有土地证是不能盖房的。但“没土地证盖房”的，并不只有乳山，而是普遍现象。对于开发商而言，等证都全了再盖房子，就都耽误了。
海景房危机
在汪春梅的眼中，因为经常听乔远“倒苦水”，也因此判定他也是海景房的受害者。乔远的工资已被乳山华银置业拖欠数月，而手底下的员工欠薪更是超过一年。一度公司连水电费都交不上，账面上的钱更是只有2-3千元。
极度缺钱的境地，一个原因是项目前期交房问题耽搁太久，另一个原因则是楼盘销售难以再打开局面。
乔远表示，因为土地和开发成本攀升，目前乳山银滩海边的新房价格都涨到七八千元每平方米，最贵的楼盘单价叫价1.3万。实际乳山二手房市场，七八千元价钱根本卖不动。着急用钱的，往往两三千元每平方米就赔本抛售。二手房如此，新盘就更没指望了。目前银滩新老盘50-60楼盘的总量，也就个别楼盘卖得好，其他根本难拉到客源。“市场不好了，盘活销售太难了。”乔远说。
上述乳山市政府知情人士，则是从地产调控角度解释市场的不景气。以前很多外地购房者都可以按揭买房，但这个政策在三年前已被严格限制了。而乳山市政府，在2007年、2008年地方财政增长高峰时，60%的财政收入来自房地产。现在，这60%的一半几近消失。企业层面，难以突破贷款关卡，销售又不景气，除了经济实力强的房地产企业还能扛着，更多的房企则是在等死。
由乳山市建设局质监部门所作的统计数据显示，在乳山银滩22公里的海岸线上，200多个海景房项目处于烂尾阶段的达到4个。其中，台湾城小区共销售1451户，由于开发企业资金短缺原因2010年就已停工。“开发商都找不到人了。”一位质监部门负责人表示。
如今乔远每天下班，都会望一望海岸线，看到的都是同一个场景：灯光寥寥，入住率不超过一成。按他的话说，基本达到鬼城的程度了。
在全国多地有项目开发的东亚新华地产公司营销总监贾玉鹏，也对海景房市场表示担忧。他坦言，海景房存在的问题在于过多过滥，只要有一片海滩就能盖房子。实际这类地产开发与经济形势密切相关，一旦经济形势转弱，容易让房企遭遇销售上的沉痛打击。此外，功能雷同、配套缺失，也将让所在城市带来空置率高的弊病。
但汪春梅心里没底的是，这个从设计到土地证再到市场“步步揪心”的海景房社区，真的靠谱吗？