土地增值税玄机

　　房企欠税门释放从严清算信号

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　房企“欠税门”事件继续发酵。

　　11月26日，国家税务总局、中国房地产业协会、全经联房地产商会纷纷出面，异口同声地称央视“对欠税的巨额推算方法不正确，是对税收政策和征管方式的误解误读”。

　　与此同时，多位受访的业内人士和税法专家看上去都站在了开发商的一边，认为土地增值税在未达到结算条件时，“应缴未缴”并不完全等于“拖欠”，“预提”也不是“欠缴”，3.8万亿欠缴总额的算法也存疑问。

　　看上去，这一次，胜利似乎是属于开发商的。这场关于土地增值税的争论或许也将在权威部门的表态中就此平息，但实际上，牵涉在土地增值税这一命题背后的开发商、地方税务部门和楼市调控决策者之间的“躲猫猫”游戏，远远没有结束。

　　“一个月前我们就知道，明年(税务部门)的重点是查房企，现在税负率低的企业黑名单已经形成。”北京一位了解内情的开发商告诉《华夏时报》记者。

　　在11月26日的公开回应中，国税总局行为税司负责人表示：“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”同时，国税总局对土地增值税的清算条件又一次给予明确定义，这也成为决策层释放从严清算土地增值税的强烈信号。

　　央视引蛇出洞？

　　“土地增值税的选题，《每周质量报告》已经准备了一段时间了，无论节目内容是对是错，但让土地增值税引起相关部门关注的目的已经实现了。”中央电视台新闻中心一位记者告诉本报记者。

　　而在“引起关注”的背后，央视的真正目的似乎也正浮出水面。

　　“据我们了解，央视报道土地增值税漏缴3.8万亿是‘吹风’，其实从严征缴土地增值税一个月前就已布置就绪了。”上述开发商透露。

　　事实上，就在央视报道房企“欠税”事件的前一天，财政部部长楼继伟公开详解了深化财税体制改革思路，提出下一步房产税改革方向，是减少房地产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。

　　在这样的改革思路下，作为缴税“大户”的房企无疑首当其冲。

　　“税务清查的程序是在税务系统的电脑中自动生成税负率低的企业，由管理科形成一份黑名单上报，然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。”上述开发商称。

　　尽管这位开发商所说的黑名单与央视公开的欠税房企名单并不是一回事，但不少大型开发商的负责人告诉记者，明年将从严清算土地增值税的消息已经在圈内传开。

　　与此同时，作为央视“欠税”报道受害者的上榜房企，在进行了言辞一致的澄清之后也立即“鸣金收兵”。

　　11月26日，中国房地产业协会紧急召开房地产土地增值税问题座谈会，并特别邀请了被央视点名房企，包括万科、SOHO中国、招商地产[微博]、合生创展、融创以及金地等，但会议开始后，到场的房企负责人只有华远地产董事长任志强及融创的财务副总监梁海波。

　　而座谈会上，梁海波并未多做表态，只称融创香港上市，每年会计报表审计披露，都符合国际会计守则，并且在座谈会之后，迅速离席。

　　“开发商也怕惹火上身，这时候出头很有可能成为出头鸟被严查。”上述开发商表示，如果土地增值税从严清算，对于开发商的资金链来说，也将承担相当大的压力。

　　“预征”里的猫腻

　　在“欠税门”中，3.8万亿的巨额数字虽然被指为“误读”，但房企土地增值税不能及时清算却也成为了众所周知的事实。

　　一位房地产界人士称，如果将过去8年所有房地产项目销售金额拉出，“虽然可能没有3.8万亿那么多，但是活跃房企的几千亿应缴而未缴金额应该是有的。”

　　而在12家上榜房企对于“欠税”事件的回应中，房企反击“欠税”最有力的辩词即为“预征”，用任志强的话来说，“这是两个不同的概念。”

　　这确实是两个不同的概念，但是“预征”也并不能等同于“缴纳结清”。按照1994年颁布的《土地增值税暂行条例》，目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。

　　这是一个巨额的税率。尤其是过去10年间，部分城市房价与土地成本的涨幅已有数倍甚至10倍不止。那么，土地成本与房屋销售价差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。

　　但实际情况是，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。由于对房地产开发成本难以统一认定，因此在1995年《土地增值税暂行条例实施细则》中规定，房企可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　预征的比例则经过几次调整。2010年6月，国税总局最新规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　于是，各地房地产市场几乎清一色地执行了“预征”的操作办法。同时，由于房企要在项目结算后，与政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则，因此几乎所有房企都严格计提和拨备土地增值税款。

　　“一般我们在项目拿地阶段就已经做好税务规划，将土地增值税按照销售收入的总额进行预提，并计入开发成本，最终反映在财务报表中。”北京一家大型房地产负责人认为，土地增值税在未达到税法规定的结算条件时可以不缴，这对企业来说并不违反税法。

　　不过，由于存在预征与实际清算的时间差，这给房企带来了制度套利的空间。以SOHO中国为例，截至2012年12月31日有应缴而未缴土地增值税64亿元，按60亿元计算，月可获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年就至少可以多赚1.8亿元。

　　缴税博弈“躲猫猫”

　　无疑，在这种“能拖着就是赚了”的土地增值税预征模式下，房企与地方税务部门开始了“躲猫猫”的博弈游戏。

　　按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。

　　但实际操作却存在困难。

　　“房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。有的项目还有捂盘的情况，那就要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算。”东部某省会城市税务局的官员对本报记者表示，“因此土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。”

　　不仅如此，这位官员告诉记者，为了拖延清算时间，很多房企想尽办法，如一些大的项目采取分别领取预售证的方式，等待现房或准现房时才开始销售等。

　　除了拖延清算时间之外，房企还找到了其他避税的办法。

　　北京一家税务公司的负责人向记者表示，目前房企通用的避税模式，是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负目的。

　　“比如通过在项目内建造公共设施、会所、物业配套用楼等，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，这些手段都能实现避税。”这位税务公司的负责人如是说。

　　而另一方面，地方政府的“小算盘”也让开发商的“避税空间”逐步放大。

　　“由于土地增值税的税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目进行清算，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。”上述税务公司负责人称。

　　除此之外，土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府也没有动力清算。

　　“地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商可能跑掉；另一方面，地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商进入立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。”资深评论人士叶檀[微博]称。

　　从严清算的信号

　　在11月26日国税总局的公开回应上，尽管行为税司负责人表态央视报道的“3.8万亿欠税”说法存在误解误读，但借此机会对土地增值税的清算条件又一次给予了明确定义。业内普遍认为，这是国税总局释放从严清算土地增值税的信号。

　　其中，土地增值税必须清算的条件，即房地产开发项目全部竣工，并已经完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　此外，税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。

　　“此前房企可通过转让面积未达到85%但剩余面积出租的方式规避土地增值税清算，但现在国税总局明确要求虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的也可被要求清算。”中原地产市场研究部总监张大伟介绍，“另外，预售许可证满三年仍未销售完毕的，此前也未被明显计入土地增值税清算范围内。”

　　同时，国税总局行为税司负责人表示，下一步，国税总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。

　　“实际上，未来即将出台的房地产宏观调控长效机制中，早已确定了要发挥税收的作用，只不过大家都把视线集中在房产税上，其实土地增值税也将是税务部门配合宏观调控的重要手段之一。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　今年9月份，国土部副部长胡存智就曾表态，作为配合宏观调控长效机制出台的一项工作，未来国土部将与税务部门一起探索未进入销售阶段的闲置土地开征土地增值税的问题。

　　“我们判断，本届政府严格清算土地增值税的可能是有的，而且这一税政变化出炉的时间，可能比市场预料得要快。”一家大型房企高层担忧地说，从目前各类内部会议释放的信号来看，中央似乎在提醒地方政府，将应收而未收的相关税种严格征收，将有力地化解高额地方债务。