楼市拐点将现

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　从李嘉诚撤资开始，到随后的王石、潘石屹[微博]出售旗下股份和项目，再到各地楼市投资客传出的集中抛售，以及10月份各种房地产相关数据的反转，直至十八届三中全会上释放的增加土地供应信号，这一连串的事实片段放在一起，似乎不再是那个“狼来了”的故事。

　　“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师称。

　　如今，这样的市场热度有望在十八届三中全会后得到降温。

　　十八届三中全会公报提出，要建立城乡统一的建设用地市场。房地产业内人士一直认为，如果这一设计能够有力实施，土地供应能够有效增加，那么，“地价推高房价”的魔咒就有望得到破解。

　　对此，中金公司首席经济学家彭文生则有着更为直接的判断：改革将加快房地产泡沫破裂。

　　中金公司的一份研究报告认为，过去十多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断，财税扭曲，金融压抑，社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升，以及货币信用支持投资扩张的增长模式。

　　而此次结构改革正是针对这些扭曲因素，所以改革的推进深化将消除过去十多年房价快速上涨的经济基础。

　　不过，各方对于改革的深度和广度无疑仍然处于理想状态，房地产的市场化改革能否撼动已经居高不下的房价，仍要考验本届政府的执政能力和决心。

　　楼市的信号

　　“最近我们收到的房源挂牌信息明显比前一段时间要多，”北京海淀区学院路一房屋中介门店经理告诉记者，“不少房主都抱着先挂一个价格试试看的心态，急售的情况不是很多。”

　　事实上，从10月中旬开始，北京二手房市场就开始传出抛售的消息。一些地产从业人士开始建议业主抛售二手大户型；一些多套房业主纷纷将名下三四套房产出售，然后一步到位换到地段、学区以及户型等良好的小区中。

　　更为重要的是，某中介机构负责人对记者透露，由于中央坚决反腐的决心和中央领导财产公示所释放的官员财产公示工作“玩真的”信号，使得很多官员身份的房主加快卖房，在这次抛售的房源当中，位置好和户型大的改善性房源居多，可以很大程度上吸收市场上改善性购房者买新房的需求。

　　另一个有意思的信号是，记者调查发现，之前炒得火热的亦庄某改善性楼盘，出现了蓄客不足的问题。亦庄某知名楼盘，原计划11月底开盘，但是在11月上旬的时候，实际蓄客量仍然很差。由于位置较差，以及亦庄的刚需、改需求被融创枫丹壹号开盘吸收，亦庄炒得火热的楼盘，11月份普遍没了声音。

　　“现在市区出现了很多性价比高的二手房源，对这些郊区项目的购房需求造成了虹吸效应。”上述中介负责人表示，接下来的2个月内，市区房源继续增加，房价会下降，会对郊区的新盘带来致命影响。

　　除了北京之外，深圳、上海、杭州、重庆等地都出现了投资客集中出售房源的现象。据记者在深圳多个中介了解到的信息，大投资客从8、9月开始纷纷抛盘，高位减持降低资产风险，深圳缇香名苑十多套四十余平方米小户型被房主一次性抛出。

　　而与这类抛售信息相对的是，购房者的购房热情却渐渐降温。由于今年以来房价涨幅过大、银行房贷收紧，加之近期北京、深圳、上海等多地政府均出台调控措施控制房价等多种因素的出现，使购房成本有所增加，购房者观望情绪油然而生。

　　“楼市正在酝酿明显的过剩危机，从全国成交看，涨幅已经放缓，需求在高价下逐渐萎缩。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　根据国家统计局最新发布的数据，1-10月份，全国商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。

　　从库存的角度看，10月末，全国商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加726万平方米。其中，住宅待售面积增加448万平方米。

　　而针对房地产景气指数下滑，张大伟表示，该迹象表明楼市已经存在比较大的风险，后市调整的预期越来越强烈。

　　“京沪深等一线城市最近都出台了各城市的调控细则，很可能会冰封2013年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。”张大伟指出，“三中全会已经释放出增加土地供应、加快房源供给等方面的政策信号，这些政策可能会影响到2014年乃至2015年市场的发展方向。”

　　房企开始撤退

　　而对于房地产企业而言，市场层面反映出的供需变化与政策层面释放出的改革信号，使得房企面临着更为复杂的局面。尽管十八届三中全会公报全文并未提及房地产，房企却从公报的字里行间触及市场化改革的深意。

　　“从公报中，我们可以看出，对于房地产市场来说未来市场的作用会更加受到重视，而平抑房价的任务则通过增加土地供给来解决。”北京一家大型品牌房企的负责人对记者表示。

　　“未来楼市的供应结构是低端有保障、中端有支持、高端有市场的三元供应体系，所以未来房企的业务模式也将更加多元化。”上述北京大型品牌房企负责人表示。

　　与此同时，记者发现，目前已经有一部分开发商有意将更多的注意力转移到中高端市场。而这也意味着，未来满足普通购房者自住需求的住宅价格将有望被拉低。

　　此外，对市场走势敏感的开发商也已经开始寻找自己的退路，从国内市场中抽身。

　　这其中表现最为抢眼的当属李嘉诚。从今年8月份开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场。

　　中房信市场研究部总监薛建雄称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许认为中国房地产市场已经进入高风险区间。

　　很明显，地产大佬王石也从李嘉诚的动作中有所感悟。“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”王石在7.3万元/平方米的农展馆地王诞生时评论道。

　　当然，不仅只是提醒，万科近日被曝出抛售旗下杭州公司部分地产股权达30亿元。据专家分析，此举意味着万科资金退出房地产已经开始行动，是受李嘉诚的启发，抛售房产准备过冬。

　　此外，近日有媒体称，SOHO中国正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。

　　不过，在众多业内分析人士眼中，当下楼市高温的始作俑者仍然是日益推高的地价。对于国内房地产市场而言，“地价推高房价”仍然是难以破解的魔咒。

　　“2002年以来中国的房价一路上涨，主要是由于中国经济，尤其是土地制度中存在一些根本的体制性问题。”中国人民大学国家发展与战略研究院副院长陶然说。

　　十八届三中全会公报提出，要建立城乡统一的建设用地市场，这与十七届三中会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”有所区别。

　　“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为，十八届三中全会在土地市场方面释放的改革信号有望通过土地流转扩大土地供应来降温。

　　“失去对土地资源的控制权，地方政府要安排项目就会变得很困难，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以管理模式和利益调整都存在非常大的困难。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。