文/《中国投资》 赵沛楠

　　一线城市“人多地少”的特征短期内很难改变，7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减，使商品房市场供求关系更加紧张

　　北京房产调控再出新政。

　　北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，意在从供需两端加强对房地产调控。此外，北京市住建委还发布消息称，今年年底前北京将完成2万套自住型商品住房供应，明年计划推出5万套左右。

　　而就在此前一天，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。因此，10月23日，“京七条”的发布也被外界认为是从政策层面对于北京房价过快上涨的一种回应。

　　北京市住建委副主任王荣武介绍称，预期和供需矛盾，是影响北京房价上涨的两大主因。显然，此次“京七条”的发布剑指供应环节。王荣武表示：“未来北京住房供给将建成三元制的模式。”保障房占比20%，商品房占比80%，其中自住型商品房占比50%左右，也就是说保障房和自住型商品房以及商品房的比例大概为1∶2∶2。

　　细读全文，可以发现此次发布的“京七条”较以往有较大转变。此前，政策大多在打击投机需求、加大流通环节成本上下功夫，而此次京七条是北京首次在抑制需求的基础上，增加了限价供给，真正从供需两端抑制房价。从短期内来看，此举有利于缓解房价过快上涨的情况。

　　短期有望平抑房价

　　10月23日下午，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(以下简称《意见》)，对即将推出的自住型商品房销售和管理做出七条详细规定。

　　《意见》明确，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　需要注意的是，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　中原地产市场研究部总监张大伟向《中国投资》表示，“京七条”加大自住型商品住房的确可以满足一部分中低收入家庭的居住问题，缓解房价过快上涨的压力，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定，也为广大老百姓提供了政府的福利。从政策层面角度来讲，该政策规定原则上5年内不得转，5年以后转让的，如有增值，需缴纳30%土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。政策层面原则上还是维护以自住需求为主的市场需求。

　　数据显示，10月以来，北京住宅新房库存持续处于6万套警戒线下。截至17日，北京市住建委网站数据显示，可售期房住宅为30791套，未签约住宅现房为28614套，可售商品房住宅库存共计59405套，商品房库存再创年内新低，同时，突破了库存6万套的所谓“心理警戒线”。

　　在张大伟看来：“如果以北京月均10000套计算，消化59921套库存不用6个月。” 从北京以往库存与市场关系来看，库存8万套是供求均衡点，若高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌，但低于8万套时，房价会上涨。北京市政府今年将推出2万套自住型商品住房供应，这也意味着库存有望回到8万套供求均衡点；明年推出5万套，也意味着将大幅增加市场的供应量。

　　因此，在他看来，从市场影响角度来讲，通过增加自住型商品房的市场化的手段改变楼市相对紧张的供求关系，从短期内来看有利于缓解房价过快上涨现象。

　　中期或有报复性反弹

　　“京七条”加大自住型商品住房的确可以满足一部分中低收入家庭的居住问题，能够在一定程度上缓解房价过快上涨的压力。不过业内人士从操作和执行的角度层面，认为其存在些许问题需注意。

　　“京七条”指出，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模，未来几年逐步提供7万套自住型商品房。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]告诉记者，从数据上来讲，过去保障房建设套数也不少，如果建设得足够多，其实也不需要现在的自住型商品房。但是，保障性住房建设没有对市场形成比较实际的供应量，对于市场的影响而言也就相对有限。因此，本次7万套自住型商品房能否按时、按质完成是值得关注的。所以，政府应该让市场和普通老百姓明确这7万套自住型商品房何时、何地建成，具体有哪些项目，每一个阶段都应该公开这些信息。只有这样，才不是通过数字游戏调节市场，才会起到真正的增加市场供应，缓解房价过快上涨的作用。

　　在10月23日公布的“京七条”中，对购买资格也做出了规定，在北京具有购房资格的家庭，均可以购买自住型商品住房，两类家庭将可优先购买：一类是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女，单身人士须年满25周岁)，另一类是经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。每个符合条件的购买家庭限购一套自住房。

　　由上可以看出，自住型商品房准入门槛低，加上目前很多楼盘推出普通商品房出现当天卖光的今天，自住型商品房价格较周边普通商品房低了30%，这势必会引起消费者的积极抢购，短期内显然无法满足巨大的市场需求。这时，分配环节是否公平，是否会出现类似此前“开宝马住经济适用房”的情况成为公众关注的焦点。

　　张大伟表示：国家统计局数据显示，2013年9月北京房价同比上涨20.6%，也就是说一年时间北京房价可涨20%左右。如果按照每年20%的房价上涨速度，5年以后北京的房价翻一番应该没有问题。因此，即使政府拿去自住型商品住房购买时价格差价的30%的增值收益，获得自住型商品房的购房者仍然会有不少收益。这就可能会存在因为这样的利益关系产生“关系户”现象，导致分配不公平，最终导致普通老百姓享受的实惠覆盖面降低。因此，从这个角度来讲，政府不能只是从政策上强调“黑名单”之类的规定，还应该从执行的角度切实严格落实这些措施，只有这样才会有更多的政府公信力，才能管好市场。

　　杨红旭表示，自住型商品住房实质仍是经济适用房，但其准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大。必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。但有两忧：1.门槛低，则求者众，难免权力寻租。2.未来退出有麻烦，30%差额如何计算？

　　此外，自住型商品房加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力，但专家认为，中长期来看有可能导致市场化的商品房价格快速上涨，引起市场更大的反弹。

　　杨红旭向记者表示，不可否认，自住型商品的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。但由于一线城市“人多地少”的特征短期内很难改变，7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减，使商品房市场供求关系更加紧张。从中长期来看，有可能使市场处于供求不平衡的状态，引起市场报复性反弹。2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。“意见的推出，亦标志北京市在探索分层次、分类型的调控新方式，建立调控长效机制上迈出重要的一步”，杨红旭说。