鄂尔多斯神木房价暴跌调查

　　在经历民间借贷危机、房地产泡沫破灭后，鄂尔多斯、神木当地民众开始渐渐摒弃“购房崇拜”式的暴利幻想。而如何让手中的财富实现稳健的保值升值，则是他们下一步亟须恶补的财富管理课

　　⊙记者 陈俊岭

　　当一线城市楼市再度迎来“金九银十”、并让外界对高房价担忧之时，以鄂尔多斯、神木为代表的部分三四线城市，却仍未走出上一轮房地产调控的“冰谷”。

　　过去几年间，伴随煤炭涨价，在源源不断从地下挖掘“黑金”带来的财富效应作用下，各地大量民间资本和掘金者纷纷涌入，并在当地民间借贷的推波助澜下，上述地区房地产市场迅速膨胀，其房价一度直追一线城市。

　　然而，与当地有限的常住人口不相协调的是，上述地区的楼市供应量过剩程度令人咋舌，大多数房产并非因为“刚需”，而是以满足身份荣耀和财富欲望的中国式“购房崇拜”。

　　2011年下半年以来，民间借贷热潮悄然蔓延并最终演化为一场危机，成为挤破上述地区房价泡沫的“最后一根稻草”。在遭受一场危机浩劫后，当地民众终于在一堂风险教育课中幡然醒悟，财富管理则是他们亟须恶补的下一课。

　　神木：满城尽是抛房客

　　时隔两年，上证报记者再次来到这座有“中国科威特”之称的神木县城——该县紧邻中国最大的神府东胜煤田，一度因“陕西第一强县”和“全民免费医疗”而名声大噪，后又因出了个拥有41套房的“龚爱爱”而广为人知。

　　与两年前高层建筑尚不多见、外观稍显破旧的县城相比，如今，一片片外观洋气的高层建筑群矗立在穿城而过的窟野河两岸，一座高数十米的高架桥贯穿县城东西，一幅由当地政府精心打造的“最美县城”蓝图初具雏形。

　　不过，在繁华的表象下，当地楼市正经历一场“寒流”。分布于县城各个角落的信息栏则成为洞察房价走势的风向标。位于县政府南门外的信息栏，被一层层房产租卖广告糊得严严实实，“急售”、“急租”是几乎每张广告的关键词。

　　这天中午，家住附近的王阿姨提着一个装满“房屋急售”广告的塑料袋，她要转让的是她名下某新楼盘的三套房，面积均为158平方米，尽管她的期望值已经从去年的180万一路下跌到120万，但最终多少万能成交，她心中并没有底。

　　据了解，王阿姨名下的三套房均为拆迁补偿所得，因此并不存在“割肉”一说，看着房价一天天缩水，现在她只想早日脱手。“有时间就重贴一遍，否则很快会被淹没。”与记者说这话，她就朝不远处的另一信息栏走去。

　　“赶着贴广告”的并不止类似王阿姨这样的个人售房者，位于县城人民广场附近的一处信息栏，两位衣着笔挺的房地产中介也赶来贴售房广告。

　　在其中一位房产中介看来，神木房价是从前年就开始跌了，只是没有那么明显，“去年房子还是几万几万得跌，今年就是十几万、几十万地跌。今年七八月份你没来，那时候跌得最凶。”他说。

　　随后，记者在这位房产中介的带领下，来到了位于县城核心位置的某小区，一套160平方米的大三居毛坯房，现在业主报价130万(需全款)，而在房价最高的时候，200万都很难抢到很好的户型。

　　行走在神木县城东兴街上，随处可见类似“此楼整体或分割出租”、“低价出售高档写字间”、“此楼11层、12层整体出租出售”等挂在显眼处的广告。楼市下行，昔日火爆一时的部分高档会所也挂出整体转让的招牌。

　　鄂尔多斯：“顶账房”腰斩入市

　　如果说神木楼市入冬尚不足一年的话，那么距这里200多公里外的鄂尔多斯的情况则更糟糕一些。实际上，自2011年下半年起，随着当地民间借贷危机的爆发，鄂尔多斯楼市就已陷入停滞状态。

　　尤其是最近一年来，尽管以北京为代表的一线城市房价再创新高，但鄂尔多斯的房价自上一轮房地产调控以来，就再也没有缓过劲了。期间，当地房价暴跌的消息更是频见报端。为一探究竟，记者两年来第五次奔赴鄂尔多斯。

　　10月中旬，记者跟随地产中介来到位于康巴什新区的公务员小区，其中一套150平方米的三室两厅的“顶账房”售43万，单价每平方米2800元。两年前，该小区以低于周边商品房20%的4100元定向出售给当地公务员。

　　事实上，在鄂尔多斯二手房销售市场上，类似以“腰斩价”急售的“顶账房”并非少数。迫于债权人步步紧逼的偿债压力，很多房产持有人不得不以远低于市场价挂牌，尽管如此，能卖出去仍属幸运。

　　“由于现在购买力差，降价也难以拉动销量，表面上开发商降价幅度有限，但实际上，真实的成交价低得惊人。甚至只要能拿出30万元现金，100平方米内的房子可以随便挑。”鄂尔多斯一位知情人士告诉记者。

　　在东胜通往康巴什的必经之路的中段，两年前开盘的高档社区“星河湾”，最初标价每平方米2.4万的精装房，目前正以毛坯房每平方米1万元的价格促销，而在二手市场，更低至每平方米几千元抛售。

　　民间借贷成压倒房价的“最后一根稻草”

　　房价腰斩、门店歇业、售楼处人去楼空、低价转让转租广告遍布街头巷尾……在鄂尔多斯、神木等地，所见所闻皆触目惊心。而比房价暴跌令当地人担心的是，由于外来人口的急剧减少，即便再降价也根本卖不动。

　　“当地人都有外账收不回来，他还怎么买房？煤价暴跌、地产停工，外地人挣不上钱怎么可能留在哪？人人逃离的结果只能是恶性循环，无量下跌。”一位曾在鄂尔多斯做生意的知情人士表示，并断言五年之内不可能恢复了。

　　“人口外流对住房需求减少，尤其减少了住房租赁性需求，缺乏人流和资金流支持的房地产，泡沫势必破裂。” 曾多次参与调研的高和资本董事长苏鑫认为，房地产开发量严重过剩以及外来人口大批流失，是造成当地楼市低迷的主因。

　　来自鄂尔多斯官方公布的数据显示，2011年末全市常住人口130万人，比年初减少了3万人。而根据苏鑫一行的调研，当地人口外流可能更加严重，仅仅东胜区去年就走了10万人。

　　房地产超量供给、本地人口有限、务工人口外流——同样的悲剧也发生在县城人口仅有30万的陕北神木。

　　在煤价暴涨的带动下，神木GDP与外来人口迅速增加，当地房价也由2007年时的三四千元涨至最高时近两万元。而当煤炭价格步入下行通道，当地经济也开始拐头向下，随之外来人口也大量消失，只剩下失去人口支撑的楼市泡沫。

　　对于类似鄂尔多斯、神木等中西部地区的房价泡沫，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，根本原因正是房地产供应严重过剩。因为这些地区土地并不稀缺，在地方政府追求政绩的利益驱动下，土地供应加大，而人口也相对有限。

　　“东胜总共才多少人，这些年疯狂建了多少房子，这么多房你们卖给谁，能不出问题吗？” 对于房地产开发“大跃进”，上述知情人士疑问称，“百十来万人口的小城，非要按照上千万的规模发展，真把自己当迪拜了？”

　　如果说严重失衡的房地产供给酝酿了房地产市场的泡沫，那么民间借贷危机的爆发，则是压倒当地房价的“最后一根稻草”。

　　今年4月，重点担负处理当地民间借贷纠纷的鄂尔多斯市公安局东胜分局“打非办”，已由原国贸大厦搬至桥西区旧车管所办公，在办公室外的公告栏内，张贴着最近几个月数十宗民间借贷案件的偿债公告。

　　2011年9月，鄂尔多斯中富房地产有限公司法人代表王福金因身陷2.63亿元债务危机而自尽身亡，也被视为当地民间借贷泡沫的破灭，此后，大量民间借贷纠纷被诉至“打非办”，一时间鄂尔多斯全城尽是“讨债人”。

　　为应付众多盈门而来“债权人”的偿债压力，长期依靠民间借贷供血的房地产开发商，不得不贱卖所持房地产，于是大批“抵押房”、“顶账房”纷纷入市，至此，由民间资金涌入房地产导致的泡沫风险已然显现。

　　相似的情形同样发生在神木。据统计，2013年半年内，神木县法院受理的民间借贷纠纷案件已达两千七百余件，几乎是2011年的四倍。巨量民间借贷资金的撤离，给了房价泡沫破灭釜底抽薪的沉重一击。

　　“这些房子是以高息的民间借贷支撑的，一旦房地产泡沫破灭，多米诺骨牌将砸倒游戏的所有参与者。”眼下此景此情，经济学博士马光远[微博]的警戒言犹在耳。

　　从“购房崇拜”到“谈房色变”

　　提及神木房地产神话，有一个人无论如何都不能绕过，她就是年初被北京警方证实在京拥有41套房产的“房姐”龚爱爱。

　　事实上，偏好“炒房”、“囤房”的龚爱爱，只是神木当地有钱人对“购房崇拜”的一个缩影。他们对房产的噬命式占有已远超神木本地，榆林、鄂尔多斯、西安、呼和浩特、太原、北京、三亚等地都有神木买房人的身影。

　　“一听是陕北口音，就知道财神爷来了！”在西安开发商印象中，神木人买房不是一套一套地买，而是整栋整栋地买，即一个人买了，其亲戚、朋友也跟着来，到最后一个单元甚至整栋楼都被神木人“包圆”了。

　　缘何神木人对购房如此崇拜？神木当地一位金融人士对记者解释称，当地有钱人大多以煤炭起家，后又参与民间借贷赚取暴利，他们习惯粗犷但却简单暴利的投资方式，而对银行存款、信托理财等固收类投资工具不屑一顾。

　　相比之下，具有有形的房地产或名车，对于有钱人而言更是一种身份的象征。而有人“上午买了房子，下午就能赚个十几万”等暴利神话，更让当地投资房地产演变为财富增值的摇钱树。

　　“神木房地产市场这种逻辑并非是个案，它如同鄂尔多斯楼市一样，是中国15年房地产市场化的缩影。只不过，这两个地方的楼市以压缩的时间近乎漫画式地表达出来。”房地产专家朱大鸣表示。

　　而随着鄂尔多斯、神木两地房地产泡沫的破灭，一场由煤炭资源带来的人间悲喜剧正在上演——资源价格上涨造就亿万富豪，富豪借高利贷拉高房价，而当民间借贷泡沫谢幕，一场弃房悲剧也就戛然而止。

　　在“龚爱爱”事件曝光后，巨额债务缠身的龚本人曾一度想自杀。与此同时，神木富豪也开始排队注销户口，在神木的大街小巷上，各类低价抛售房产的广告信息一度充斥当地人的视线，尽管此时敢于逆势接盘者寥寥。

　　仿佛一夜间，神木就从昨日的“购房崇拜”变为当下“谈房色变”，而一直充当房地产造血机器的神木当地的商业银行，此时也开始畏惧，几乎暂停了年内所有的房贷业 务。

　　10月中旬的一天，记者以买房能否申请到房贷问题，先后咨询了位于神木东兴街的工商银行、中国银行、浦发银行、长安银行等多家银行，得到的均是“支行没有权利”、“不能”、“资金紧张”等否定答复。

　　尽管在神木楼市挤泡沫时期，从银行申请房贷已不复昔日轻松。但这对于商业银行而言，神木民间借贷和地产泡沫破灭，却是难得的入场时机。

　　在神木最显眼的十字路口，招商银行巨大的户外广告十分显眼。自去年下半年以来，浦发银行、招商银行等金融机构纷纷在神木开设分行，财富管理和私人银行业务是这些入驻银行最看好的着力点，目标是盯准神木巨量的民间财富。

　　“鄂市的房价再次上涨需要漫长的等待。通胀因素固然存在，但是鄂市人经过危机的洗劫，购买力一去不返，投资与投机早在一年前就已基本消失，信心五年之内是不可能恢复的。”鄂尔多斯某民间借贷机构负责人对记者称。

　　在经历民间借贷危机、房地产泡沫破灭后，鄂尔多斯、神木当地民众在这场亲身实践“风险教育课”中，都开始渐渐摒弃“购房崇拜”式的暴利幻想，而如何让手中的财富实现稳健的保值升值，则是他们下一步亟须恶补的财富管理课。