南都讯 北京市住建、发改、规划、国土、财政等部门昨日联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。

　　意见明确，北京市今后将加快发展“自住型商品住房”，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今年年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。

　　增供应：年内完成2万套供应 鼓励在途项目“转型”

　　据介绍，今年年初，北京在年度房价控制目标中已提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。此次出台的意见重点要解决自住性、改善性购房需求。预计明年5万套自住型商品住房将占全部新增供应的50%以上。

　　意见规定，自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。今后，北京市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，会明确自住型商品住房用地规模，并向社会公布，地块将优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域。同时，也鼓励有关单位将自有用地用于开发建设自住型商品住房，或将在途项目转化为自住型商品住房。

　　限转让：5年内不得转让5年后转让须缴差价30%

　　按照自住型商品住房定位，意见规定，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房。为防止个别购房人利用转让自住型住房获利，意见规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

　　购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　要点

　　符合限购条件 非京籍也能买

　　●有多大？以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超140平方米

　　●卖多贵？销售均价原则上比同地段同品质的商品住房低30%左右

　　●谁能买？文件规定，按照限购政策规定在北京有购房资格的家庭可以购买。其中两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。

　　按照目前北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年(含)以上在北京缴纳社保或个税，可购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭，以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买一套“自住型商品房”。

　　●怎么卖？取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由开发商组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。

　　疑问

　　“自住型商品房”与限价房有何区别？

　　在售价、转让等方面的限制，“自住型商品房”与限价房类似。年初北京提出：进一步降低自住型、改善型商品住房价格，逐步纳入限价房序列管理。这是否意味着，“自住型商品房”是一种特殊的限价房？

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，“自住型商品房”与之前的限价房、经适房怎么区别，政府需要明确。从目前设置的条件看，个人认为，自住型商品房也应该算是限价房的一种类型，但方式上与以往有所区别。

　　三问“自主型商品房”

　　“开宝马住经适房”如何避免？“自住型商品房”会落入谁手？

　　低于市场价30%的房价，必然引来众多购房者。僧多粥少，如何保证公平分配成为公众最为关心的问题。之前经适房小区停满宝马等豪车，限价房成为公务员福利房等报道不时见诸报道，让人对自住型商品住房的分配格外关注。中经联秘书长陈云峰在与搜狐网连线时就担心，这些房价低30%的房子最后会落到哪些人手里？

　　中国房地产学会副会长陈国强也表示，在政策施行早期，需求肯定和供应不匹配。早期可能采取抽签或摇号方式，或通过一定程序挑选保障房家庭申请限价房的潜在需求者。需要防范灰色地带，当务之急是要出台配套监管措施。

　　与之前经适房、限价房摇号由政府组织不同的是，自住型商品住房由开发商组织。北京市文件规定，“自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。”

　　此外，文件还规定了对骗购的处罚措施。对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式弄虚作假，骗购自住型商品住房的，一经查实，将解除购房合同，承担相应经济和法律责任，且5年内不得在北京购房。

　　能否遏制房价疯涨？

　　大量限价房上市，能否遏制北京疯涨的房价？陈国强表示，这要看政策是否持续以及房子的供应量。如果这一政策只是临时过渡性的，对市场的影响可能有限。如果未来自住型商品房在市场供应份额占到一定比例，必定会对市场有所影响。

　　其他城市是否适用？

　　“自住型商品住房”新政能否真正缓解北京房价高涨压力？又有没有可能推广到上海广州深圳等同样房价上涨迅猛的一线城市呢？陈国强认为，北京这一政策效果如何需要更多时间观察，其作用大小取决于土地落实和开放商配合情况，归根到底要看是否能真正落实。

　　陈国强认为，这一政策推广到其他城市的可能性不大。目前房地产市场分类调控或分区差别化调控的思路已经逐步明确，不同城市和不同的区域市场要立足于当地市场状况出台针对性措施。北京每年新增的刚性需求很庞大很客观，中端市场如何确保供应非常重要。而其他城市，面临的问题不同。北京做法可以借鉴，但不可能大范围推广。

　　声音

　　住建部政策研究中心主任秦虹：

　　“部分城市房价上涨明显不能简单归咎调控不力”

　　称北京、广州等一线城市不代表全国

　　南都讯 国家统计局22日公布9月房价数据，70个大中城市房价同比环比几乎全线上扬。其中，9.1%的同比涨幅为3年以来最高。而调控最严格的一线城市及部分二线城市，楼市回暖力度极强。数据显示，北上广深四大一线城市的房价同比涨幅首次齐超20%。

　　怎么看当前住房形势？《人民日报》昨日刊发对住建部政策研究中心主任秦虹的专访，对一些热点问题予以解答。

　　秦虹指出，此轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，自住性需求，特别是刚性需求量较大。大城市人口聚集规模较大，特别是年轻人增长比较快。同时，受房价预期影响，近一年来，购房年龄更趋于年轻化。而住宅供应量相对明显不足。秦虹表示，目前多数城市房价仍比较平稳，北京、广州等一线城市的房地产市场绝不代表全国。

　　为何近几年调控效果与百姓预期仍相差甚远？秦虹认为，自2010年以来的房地产调控政策基调，是在住房市场上抑制投机需求、满足合理需求。部分城市房价上涨明显，是众多社会问题的集中表现，不能简单地归咎于调控政策不力。

　　首先，大城市房价高企是区域、城市发展不均衡的必然表现。其次，在货币资产保值增值渠道少、实体经济发展减速等情形下，人们把对居住条件的改善与私人财富累积的需求叠加，买房愿望特别迫切。再次，住房不仅是解决住的问题，还捆绑了社会功能，使本应是先租后买的住房梯级消费变成必须买房的需求。此外，房价高企也受到土地供给制度的影响。地方财政各种资金需求都对土地收益依赖过大。

　　据人民日报

　　采写：南都记者 辛省志 葛倩 发自北京(除署名外)