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　　政策预期催升大户型成交 调控长效机制意见征求已入尾声

　　王营 鄢子为

　　本报记者从多家中介机构了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增长，新增房源量增长曲线已经高于新增客源量。其中大户型“豪宅”成交量几乎每月都在上涨。

　　尽管从上海、重庆等试点城市来看，房产税迄今并未对当地城市产生实质影响，但一些拥有多套房的财富阶层，已经从政府所传递的种种声音中感觉到某种不安。

　　最近盛传的房地产调控长效机制，其中包括可能进入实质推进阶段的房产税。而十八届三中全会被认为是政策加码的节点。

　　参与了房地产长效机制讨论的华远地产任志强对本报称，长效机制讨论方案已经几易其稿。“目前都已经作废四五稿，前后改动都非常大。在政府没有对外公布前，消息都是不确定的。”任志强说，但他拒绝透露曾经被作废的长效机制方案细节。

　　全联房地产商会(原全国工商联房地产商会)创会会长聂梅生透露，长效机制的意见征求已有数月，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。

　　今年4月份，针对房价过快上涨等因素，国家出台了历史上负担最重的20%个人转让所得税。在该政策出台之初，大部分业内人士曾判断，参照历史经验，北京二手房市场很可能因高额的税负而被冷却。但实际市场并非如此。

　　记者从多家中介机构了解到，不管是整体还是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增长，甚至新增房源量增长曲线要高于新增客源量。

　　链家地产[微博]提供的内部数据显示，今年以来，除了4月份受新出台调控政策影响，新增房源环比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在环比增长，而这一波动曲线要大于新增客源增幅；我爱我家、21世纪不动产提供的内部数据也显示，北京新增房源量增幅也相较往年明显上涨。

　　二手豪宅方面增幅较为明显。丽兹行豪宅研究院独家数据显示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上涨24.24%。这并不是涨幅最高的月份，按照该机构发布的月度报告，除了4月份，受国八条市场调控短暂观望的影响，今年以来，北京二手豪宅几乎每月都在上涨。

　　一些地产从业人士开始或建议别人抛售二手大户型；一些多套房业主也在行动。受房产税预期影响，本报了解到，一些北京业主将名下三四套房产纷纷出售，然后一步到位换到地段、学区以及户型等良好的小区中。

　　链家在线提供的部分中高端楼盘成交数据可资证明。以位于太阳宫的太阳公元为例，该小区二手房源均未满五年。但该楼盘今年成交量一直在增长，累计成交最多的户型为总价在800-1000万之间的三居，其次为500万左右的两居。

　　链家一位中介称，影响业主卖房的因素，一方面是受房产税步步紧逼影响；另一方面，一些业主因为移民出国或者换房等因素，包括一些外籍人士，均认为到了卖房的好时机。

　　克而瑞信息集团华北区域总经理牟增彬也明显感觉到，越来越多的声音传递出，房产税开征已经成为共识，而这会在一定程度上催动多套房持有者出售一些房屋。

　　链家地产市场研究部张旭也注意到，近几月业主的出售意愿和挂牌相对积极。她认为，一方面是改善型购房者由于换房而增加一部分供应；另一方面，在价格上涨，政策风险加大的同时，部分业主选择了落袋为安。

　　知名房产投资人张羽冲直接建议：“该卖掉的就卖掉，房产税是迟早的事情。”张羽冲甚至建议，作为个人理财，多套房持有者可以利用政策的空白期，把个人住房问题解决到位。

　　房产税推进配合度不高

　　尽管市场层面，对房产税加码的传闻越来越多。但真正实质性全面推行，尚不明晰。记者从接近住建部的知情人士了解到，房产税全面推行被暂缓。背后原因“复杂”。

　　房产税全面开征一个重要技术依据是全国住房信息联网，而这直接关系到一些财富阶层所谓的“资产安全”，换而言之，还涉及到官员财产公开及反腐进程的推进。

　　记者从上述知情人士处获悉，在2012年6月，40城市联网目标达成后，全国住房信息联网就一直进展不顺，一直维持在60余个的水平。“到目前为止，也没有更新的进展。”该人士称。

　　据透露，在全国住房信息联网工作推进的过程中，一些地方政府并不配合。“比如，一些地方政府会不按期同步数据、以迁移属地服务器等理由，切断与住建部前置服务器联网的情况，造成数据不符等情况。”该人士称。

　　“用黑客手段，不让联都能联上。”任志强愤恨地表示联网其实很容易，他称，住房信息联网早就联上了，但里面没有内容。

　　作为房地产长效机制建立的另外一个技术基础，不动产统一登记制度也进展不顺。2013年全国两会召开期间，国务院提出整合现有住房、土地、林地等登记职能，建立“不动产统一登记制度”。

　　住建部、国土资源部会同国务院法制办也启动了《不动产统一登记条例》的起草准备工作。同样，该制度清晰设计和技术基础，都尚未匹配。

　　任志强称，房产证登记与实物产权登记统一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去办产权证，这样还可以买第二套，还有房改房，根本没有登记到系统中。

　　上述知情人士称，包括房产税在内，针对众所期待的房地产长效机制，目前并未有实质进展，“大家都在等十八届三中全会定调”。

　　待定调的长效机制

　　不过，记者获悉，住建部前不久组织了相关人士到成都等房价运行平稳地区进行学习。原因是，成都房地产市场一直以来供应和需求都相对平稳，房价也没有出现过快上涨的情况。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]称，据其了解，房产税肯定会有所进展，“根据政府相关口径，第二批试点将在不久后出台。当然，改革是一步步推进，在全国范围内征收肯定需要几年的时间。就现在来看，杭州、深圳、青岛、湖北比较可能成为试点城市。北京因为房产情况比较复杂，有央企房、房改房等不大可能作为试点城市”。

　　关于房地产调控走向，聂梅生所透露的信息相对具有权威性。据她透露，她最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路，将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。

　　“业界都在期待三中全会以后能有一个说法。届时，房地产长效机制会面市，如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后都将给出一个说法。”聂梅生说。

　　聂预计，“政府未来调控的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，房产税和金融改革已经先行一步，土地问题更多地将放在城镇化进程中解决。”

　　“这表明，关于房产税的持续推进，政府还在等待一个时机，寻求一些支持。”牟增彬颇有意味地表示。

　　(应采访对象邀请，文中赵伟为化名)

（来源：21世纪经济报道）