记者 费国海

　　2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，意见指出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“以房养老”四个字一经提出，就引起广泛热议，公众骂声不断。以房养老靠谱吗？除了很多人心理上接受不了，这样的模式在法律上又是否存在风险？它是否使用所有人？

　　对此，广东圣方律师事务所颜宇丹律师告诉《投资快报》记者，以房养老使用的人群非常有限，在法律体系和信用机制不成熟的社会，这样的模式容易引起无法预料的纠纷，不应该过度提倡，以免误导民众。

　　以房养老中老人与金融机构的关系

　　颜律师表示，“以房养老”的法律关系是老人和金融机构之间形成的一种抵押贷款关系，所以被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。“倒按揭”是指房屋产权所有人把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。

　　以房养老容易引起那些纠纷

　　有观点认为，目前我国相关法律不成熟，推行以房养老容易引起纠纷。纠纷会有哪些？这里所指的相关法律的不健全指向哪些方面？

　　对此，颜宇丹律师坦言，其注意到目前社会上对以房养老模式有些误读，认为老人从金融机构领取一段时间比如10年或者20年的养老金后，老人名下的房子就属于金融机构了。实际上，在贷款期限届满时，不能将抵押物直接归于抵押权人所有，而是通过出售和拍卖方式用来偿还贷款本息。

　　中国目前房价起伏很大，如果老人已经去世又没有继承人，那么升值部分怎么处理如果不明确肯定会产生纠纷。以房养老还存在着一些法律障碍。

　　第一，我国住宅用地使用年限最长为70年，到期后续期的问题怎么办？第二，拆迁制度也会影响业主“以房养老”的规划。第三，我国有一部分地区开始实行房屋质量强制鉴定。被认定为危房的，很有可能会被拆除。这些法律上的问题都为以房养老制度的设计上造成一定的难度。

　　以房养老适用人群非常有限

　　也有人说了，以房养老，主要针对手里有房，但没有子女赡养，或者不需要留财产给后代的老人，但是针对这部分人群的养老模式，不应该过于单一。

　　颜宇丹律师建议，真正的“以房养老”并非只有抵押贷款一种选择，也可以选择卖房换钱，或者卖大房买小房等等。 养老是个社会大问题，应采取综合性手段，以社区化养老、连锁养老院、家庭养老等为主流，我个人认为，“以房养老”的适用人群非常有限，在法律体系和信用机制不成熟的社会，容易引起无法预料的纠纷，不应过度提倡，以免误导民众。

　　《投资快报》发自广州