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　　以房养老：87.6%的人感觉不可行 8.8%愿尝试

　　以房养老两大障碍是房子产权年限问题与农村住宅难抵押变现

　　日前，国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险，即将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。此举引发公众对“以房养老”的关切和热议。

　　上周，中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现(127815人参与)，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻。93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。

　　85.0%受访者选择把房子留给子女

　　山东省烟台市市民许常林(化名)70多岁了，老伴今年年初去世，唯一的儿子在北京，女儿们在烟台但都不与老父亲一起住。他表示不会考虑“以房养老”。“我这房子将来给孩子们再住个50年都没问题。活着不能只顾自己，让家人过得更好才算有意义。”他感觉子女也不会赞成自己以房养老，因为之前他想去养老院，儿女们从心理上都接受不了。

　　福建省三明市50多岁的市民吴友华(化名)的女儿和女婿准备在厦门买房结婚，他最近刚给小两口凑齐首付的钱。“女婿家是农村的，我家也不富裕，能给孩子供完房子就算两边老人的最大愿望了。我们现在住的房子刚还完贷，如果临退休再抵押出去，何时才算是我们的？再说，哪能忙活一辈子不给孩子留点财产？”

　　调查显示，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构。

　　北京某研究所职员李海宁是位85后，他担心养老金亏空已经到了比较严峻的地步，有关方面才会实行“以房养老”。虽然他现在工作不错，但要在北京买房很有可能让父母花光积蓄，“如果是这样，等他们退休后怎么办？最终我们会不会被房市和养老拖入恶性循环？”

　　“‘以房养老’并非权宜之计，这种模式在全世界是得到公认的。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说，现在一些人对“以房养老”存在误解，国家提倡“以房养老”是想更好地完善养老体系。养老应该是多层次的，“以房养老”是其中有效解决养老问题的一种方式。即便是社会福利较优越的西方发达国家也在推行“以房养老”，说明这一模式的需求和市场基础是存在的。

　　她同时指出，在中国实施“以房养老”有很多技术层面的障碍，比如商品房有70年房屋产权年限，现在不少老人住在老房子里，而金融机构没法接受产权只剩10年、20年的房子，“以房养老”启动就比较困难。

　　目前我国实行“以房养老”有哪些困难？民调发现首先是“房子产权年限问题”(30.8%)，其次是“农村房屋无法抵押变现”(21.1%)，第三是“养老资源短缺，服务设施跟不上”(13.1%)。

　　接下来的排序为：家庭伦理难题(11.1%)；房屋价值评估不完善(7.0%)；房地产市场波动(6.5%)；房屋质量不好，抵押价值小(4.1%)；金融机构愿意涉足地域有限(2.8%)等。

　　87.6%受访者感觉 “以房养老”不可行，专家意见相反

　　目前在美国读研的江帆介绍，“以房养老”在美国实行15年了，有其实施的现实基础。首先，老年人容易成为“房子富翁，现金穷人”，子女独立后，有现金养老的需求；其次，国外的房产价值评估和保险金融体系相对健全，排除了人们对风险的担忧；还有很重要的一点是，美国的房产不算支柱产业，年轻人奋斗个5到7年就可以买下一套，完全没有必要等着老人遗赠。

　　“而国内无论从观念上、硬件上还是配套体系上都不完备，‘以房养老’在现阶段只能是适合少数人的养老方式。”江帆说。

　　虽然调查中多达87.6%的受访者感觉，以我国当前的实际情况来看“以房养老”并不可行。但是多位专家对这项养老措施表示了明确的支持态度。

　　中国社科院研究生院经济系博士生陆明涛认为，对于不少人担心“以房养老”的家庭伦理问题，如果按照国际惯例开征遗产税后，“以房养老”将成为子女欢迎的养老形式。在一些国家和地区，遗产税往往是高税率的，以至于房产对于子女没有太大的吸引力，而父母将住房反按揭给银行，将减少子女向父母支付的赡养费用，减轻子女的负担。从中国的发展趋势来看，遗产税开征应该只是时间问题。

　　“‘以房养老’只是众多养老模式中的选择之一，非强制性，也替代不了全面社会养老保障体系的建设。”乌丹星说，是否以房养老是房屋拥有者的权利，不是政府的权利也不是子女的权利。她提出，没有房子的人不涉及“以房养老”，有钱的人不需要“以房养老”，“以房养老”最适合部分中间夹心阶层的老人，他们有住房，但是手头缺乏现金。有的地方，这部分老人可能有两三套房，拿出一套来置换现金很合适；还有一部分失独老人，不涉及财产继承问题，他们可能更需要这种模式。

　　清华大学建筑学院教授、养老产业专家周燕珉[微博]表示，“以房养老”应该是解决养老问题的一个方向。它的适用范围是中产阶级以上的老人。50后、60后是目前房产的主要所有者，他们将来养老可能并不需要在市中心，就可以把自己位置较好的房子通过置换租给年轻人，自己拿着租金去郊外养老。这样对双方都有利，城市也会更加有效地运作。当然在郊外的养老设施一定要适合老人居住，环境、医疗条件、交通要跟上。

　　93.4%受访者认为“以房养老”不能代替政府养老

　　在乌丹星看来，实行“以房养老”关键要有顶层设计。首先要完善法律，明确规定什么样的老人、金融机构和中介可以做这样的交易，出了问题怎么解决。否则在中国让一个老人把房子抵押出去是很难的，不是没有需要，是心里没底；第二要有市场共识，包括观念、模式等。年轻人的养老观念需要转变，如何处理自己的房子是老人的权利。不孝却争房产是最要谴责的。“以房养老”模式需要成熟，比如怎么评估、怎么返款、如何在运作过程中纠错等，都需要系统、专业化的研发，拿出一套适合绝大多数人的模式，才会慢慢形成共识，老人才会愿意选择“以房养老”的模式。

　　周燕珉指出，“以房养老”要设计多种形式供老人选择。比如，有一些老人不愿意把房卖掉，因为卖房子的钱分给子女后，有子女不愿意养老，老人的保障薄弱了。所以更多老人愿意租赁，就要设计租赁机制，可以由金融机构帮助管理，比如由委托机构装修一下房子，价值就能提升很多。

　　“‘以房养老’可以把不动产的价值用活，让中产阶级老人可以通过房子多一种养老选择。而对于低保、无房等困难老人来说，国家仍要有另外一套保障系统支持。”周燕珉说。

　　调查中，93.4%的受访者赞同“以房养老”不能代替政府养老。而对于政府亟需解决的养老问题，30.5%的受访者首选“破除退休养老双轨制”；22.5%的受访者希望“完善社会养老服务体系”；12.7%的受访者期待“缩小城乡养老待遇差距”。(孙震 王聪聪)

　　多地探索以房养老模式

　　试点地点：北京

　　开始时间：2007年

　　试点模式：出租自有房屋(保留产权)，租金直接给付养老公寓费用

　　存在问题：无中间担保机构，养老公寓地理位置偏远等

　　试点地点：杭州

　　开始时间：2009年

　　试点模式：租房增收养老，售房预支养老，退房补贴养老，换房差价养老

　　存在问题：实施规模较小，无法应对可能存在的风险等

　　试点地点：上海

　　开始时间：2007年

　　试点模式：房产直接变卖给公积金中心，用所获资金返租自己已售房屋

　　存在问题：即刻变更产权，未考虑老年人对房价上涨的预期等

　　试点地点：南京

　　开始时间：2005年

　　试点模式：与“倒按揭”有相似之处，但只针对房屋面积超60平米的“三无老人”

　　存在问题：无中间担保机构，参与条件苛刻，不利推广

　　试点地点：重庆、厦门、长沙等

　　开始时间：2011年

　　试点模式：以自己或子女的房产作为抵押，向中信银行申请贷款，在约定期间通过分期还本付息方式还款或者以房产抵押

　　存在问题：只能以房产估价的60%提供贷款，贷款到期后，老年人晚年无保障等