高价地背后：地方政府的供地难题

　　宋磊

　　时隔9个多月，戴着“准地王”光环的北京市朝阳区农展馆北路8号地块(以下简称“农展馆地块”)，终于在8月21日再度迎来挂牌竞价。这次，农展馆地块调低了身价，18亿元的挂牌出让起始价，比去年底低了2亿元，但折合起始楼面价仍高达3万元/平方米。

　　农展馆地块，因位于东三环黄金位置而饱受关注，2012年11月底以起始价20亿元的身价入市，多家大型房企表达竞买意向，一度被冠以“准地王”称号。随后2012年12月19日，该地块挂牌竞价两天后便“因故暂停”。当时，北京土地市场正是一片火爆态势。

　　而经历了“暂停”事件，重新回归市场的上述地块，无疑撞上了土地市场的又一个密集成交期。在北京，亦庄、孙河、台湖区域多个地块溢价率逼近50%，楼面价屡破区域新高。其他一线城市中，上海年内土地出让金已破千亿，近日深圳前海三地块的出让更一举揽入232亿元地价款。

　　比起躁动、火热的土地市场表象，高价地背后隐藏着更多的，是不容回避的深层矛盾：房企回归一、二线城市“补仓”，优质宅地“狼多肉少”的局面得不到缓解；地价不断推高房价上涨预期，日光盘屡现市场；调控效果难以显现，“限房价、竞地价”土地新政面临考验……

　　如今，既不想在土地市场上舍掉可观的财政收入，又想得到不过于难堪的房价调控数据，对徘徊在“舍”“得”之间的诸多地方政府而言，如何把握好这个尺度，只有一个字，难！

　　地市火热

　　农展馆地块建筑控制规模59152平方米，重新挂牌竞价后的起始价从20亿元下调至18亿元，折合起始楼面价3万元/平方米。经历“因故暂停”事件重新复出，上述地块让不少房企又重新燃起了兴趣。业内人士表示，预计参与农展馆地块竞拍的企业会比较多，在北京急缺项目开发的企业或会上演拼死争夺一幕。同时，该地块最终楼面价也极可能再度刷新中粮拿下孙河地块时创下的4.8万元/平方米单价地王纪录。

　　房企抢地的现象，如今已不再新鲜。以8月14日北京东南五环外的大兴区亦庄新城地块出让为例，吸引万科、保利、中海等21家企业现场竞争。经过数十轮激烈竞拍，由融创葛洲坝联合体分别以总价20.4亿元、溢价率49.45%和总价20.8亿元、溢价率49.1%的代价获得，两宗地块纯商品住宅部分楼面价均超过2万元/平方米。值得一提的是，去年9月保利和融创联合体在同区域获得的两宗相邻地块楼面价仅为1.4万元/平方米和1.5万元/平方米。“之前与保利联合拿的地，再加上现在与葛洲坝拿的2宗地块，对区域利好性会更强。”融创北京公司营销副总经理楼艳青对记者表示，公司对亦庄地块非常看好，这里紧挨亚洲最大的湿地公园，环境宜居，也将是未来一段时间的热门区域，融创将在此打造出成为区域标杆的高端精品项目。

　　就在一个月前，中粮地产经过近70轮激烈竞争，以总价23.6亿元、配建公租房3.3万平方米代价竞得的北京朝阳区孙河乡地块，溢价率49.4%，如剔除公租房部分，该地块商品房部分折算楼面价超过4.8万元/平方米，成为北京单价新地王。

　　房企不差钱，是房企积极拿地的重要原因。融创中国品牌总监刘晓婧表示，企业买地，会根据手上融资及销售情况决定。今年上半年，融创累计销售额236亿元，比去年同期增长88%，另外也有极有实力的银团4亿美元融资。如此，才有了融创目前111亿元的拿地动作。

　　狼多肉少

　　土地市场真的火爆吗？华远地产董事长任志强近日在接受媒体采访时表示，最反对用“火爆”这个词，出现地王的仍是局部地区，集中在一线城市，三四线城市今年一个地王都没有。如今就连万科都从三四线城市退回来了。而整体土地市场供应量是下降的，去年因为市场供应量极低，今年房企很多没地了，所以才有了房企“补仓”的说法。

　　而在中国房地产学会副会长陈国强眼中，房企把目光集中在一线城市，看重的是可控的风险和旺盛的需求。他表示，历经数轮调控，如今房企都有一个共识，只要拿到优质地块，风险相对很小。一线城市房地产市场风险更可控，需求旺盛，房价上涨空间大，三四线城市如今面临着需求不足，供应过量的危险。

　　一线城市的土地市场，确实有着一份亮眼的成绩单。综合多家机构数据，截至8月14日，今年北京全市土地出让收入870.47亿元，超过去年土地收入的34.3%；截至8月中旬，上海今年土地出让金达到1024亿元。在广州，2013年上半年出让土地71宗，同比上涨幅度达到73.17%，贡献超330亿元的土地收入；深圳前海近日出让的三宗热门地块，更是一举揽入232亿元的总地价款。

　　然而，对一二线城市虎视眈眈的主流房企而言，优质宅地似乎仍有供应不足的隐患。日前举行的远洋地产年中业绩会上，远洋地产总裁李明表示，最近热点城市土地成交价格不断升高，一是热点城市在过去土地供应小，需求比较多，大家都没有拿到地。另外，市场转暖也给开发企业带来信心。远洋目前拥有2200万平方米的土地储备，分布在19个城市，其中90%以上的土地储备都在一二线城市。我们在土地储备方面非常关注优质土地，特别是一二线城市优质土地的推出会积极参与。但是，不会出过高价格去拼这个市场。

　　另外，一直深耕二三线城市的恒大集团，战略方向似乎也在悄然向一线城市转移：2013年7月3日，恒大集团以35.6亿加26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超过51万平方米的昌平沙河镇地块，以此方式顺利进京。此前，恒大还在6月份用23亿元拿下广州中心区域一宗地块。“北京长期以来新增土地有限，每年的供地计划都难以完成，‘狼多肉少’是其基本特征。”陈国强表示，地王集中在一线重点城市，因为房企把发展眼光都投注在这些城市中。尽管这些城市调控最为严格，但住宅土地供不应求的局面没有改变。土地供应总量有限，优质土地更是稀少，这种情况下必然造成企业激烈争抢。东亚新华营销总监贾玉鹏也表示，总体供应量少，开发企业有钱，出来一块优质宅地，大家都会蜂拥而至抢夺。

　　调控怪圈

　　土地与房价，一直被比喻成“面粉”与“面包”的关系。而土地供应不足，地价走高传导出来的房价预期，同样不容忽视。

　　在某知名网站从事编辑工作的小刘，在听说融创、葛洲坝高溢价拿下亦庄地块后，就叫上朋友匆匆打听着亦庄的新盘。“瞧上的项目宣传2.7万元/平方米，之前还觉得贵，但看完亦庄拍地后就坚定了决心。未来周边还不得涨到4万？”

　　国家统计局最新发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，7月份新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，北京以18.3%的上涨幅度居全国首位。而住宅库存却相对紧缺，据易居房地产研究院统计报告显示，截至7月底，一线城市新建商品住宅库存总量为2669平方米，存销比8.4。库存仍显不足，也是房价持续上涨的内在原因。同时，来自北京市住建委网站信息显示，截至8月22日，北京住宅总库存量61517套，逼近60674套的历史低点。

　　住宅、土地供应不足，导致房企高价夺下优质地块，而伴随未来高价地入市，房价可能再度推高，俨然已形成调控的怪圈。“购买力巨大，高地价支撑房价上涨的预期，大家都来买房、投资，北京房价调控的压力很大。”贾玉鹏表示。但即便如此，今年4季度和明年年后，伴随去年下半年一些高价地逐渐入市，房价也会被进一步推高。

　　值得注意的是，8月21日，北京朝阳区豆各庄地块以“限房价、竞地价”的形式迎来挂牌竞价。该地块挂牌出让起始价24.5亿元，建筑规模29.46万平方米，除配建51500平方米建筑规模的公租房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。另据了解，今年北京拟对300多公顷住宅用地实行“限房价、竞地价”出让，约占全年商品房用地供应总量850公顷的45%。豆各庄地块的出现，也被解读为北京下半年大规模推行此类供地模式的信号。

　　然而，左手是土地财政，右手是房价调控，地方政府看似左右手互博的过程中，能否甘愿舍掉部分土地收益以增加供应并降低房价，成为业内人士眼中的关键症结。