杜涛

　　房地产市场的调控政策并未影响到土地市场的大涨。

　　5月22日，北京卖出三块经营性地块，共获取35.22亿元的土地出让金。其中南六环大兴旧宫宅地以22320元/平方米被竞得，地价超出2万元，也意味这块位于北京六环外的区域房价将步入每平米3万元时代。

　　而截至当日，北京2013年土地出让金已达617.89亿元，接近2012年全年土地出让金647.92亿元。这种大幅增长的情况在上海、广州等城市也在同时发生着。

　　财政部的数据显示，2013第一季度国有土地使用权出让收入7700亿元，同比增长46.6%。

　　这也使得地方政府“土地依赖症”越发严重，财政部财政科学研究所最近的一份《如何看待土地出让收入》的报告中提到造成地方政府高度依赖土地出让收入的原因主要有三个。分别是土地所有权益的地方化、征地补偿制度不完善形成了巨额的土地购售差价、而土地的批租制度更是激励了地方政府高度依赖土地出让收入。

　　对此，《如何看待土地出让收入》（下称报告）课题主持人、财政部财政科学研究所副所长王朝才建言，必须规范地方政府赋予土地利用政策相对的独立性，财政部门对于土地出让收入预算的统配力度还是比较弱化，应尽快完善土地出让收入取得方式，由批租制走向年租制。

　　争议

　　报告认为，土地出让引发的问题集中在六个方面，地方政府对土地出让收入的依赖程度过高，地方财政筹集收入利用价格差距，高地价是高房价的起因之一，征地补偿过低，土地收入支撑了地方政府的巨额融资等。

　　土地现行的批租制也导致了地方政府越来越依赖土地出让收入，特别是在经济下行周期，地方债务从严管理的情况下，依赖会更加明显。同时在分税制的情况下，导致财力向上集中。地方政府在土地公有制下的出让和收益分配制度缺陷，激励了地方政府有“低价征地、高价售地”取得高额差价收益满足地方政府收支需求的冲动。

　　数据显示，全国土地出让收入近几年整体呈现攀升态势，从2007年的1.2万亿上升到2011年的3.35万亿。年平均增长29.3%，而同期GDP的增长速度为15.5%，土地出让收入的年均增幅接近GDP的一倍。

　　目前，土地出让收入已经成为地方政府可支配公共收入的重要组成部分，2007年土地出让收入占地方一般预算收入的比重为50.9%，2011年这一比例上升到63.9%。五年间比重值最高的为2009年，土地出让收入占地方一般预算收入的比重为85%。

　　国家行政学院经济学部教授冯俏彬表示，土地出让收入在财政收入的比重比较高，特别是地方政府对于土地出让收入在自己财政收入中的期望值比较高，但是政府应该是以税收为主要经济来源，土地出让收入不应该是长期、常规的收入。报告认为，社会对于土地收入引起的非议并非是政府有偿转让土地，更不是土地转让收入收归公有，主要的问题是地方政府对于土地收入依赖过高，而且土地净收益的使用不透明、低效率等。

　　图变

　　王朝才认为要规范地方政府的土地出让行为，第一是要将土地政府赋予其相对的独立性，使其能够与货币政策和财税政策相互配合，但是又不受后两者的影响。严格供地定额制度，促进土地集约利用。

　　第二是要完善土地出让收入取得方式的改变由批租制走向年租制，王朝才认为，土地批租制，虽然可以使得政府在短期内可以筹集大量的资金使用，但是未来若干年的土地租金一次性拿足，并且由当界政府支付使用，很容易刺激政府短期行为，甚至诱发地方政府操控土地市场和土地价格去获得利益。

　　对于年租制，王朝才告诉记者，土地出让收入是未来30年、50年、甚至是70年的收入。将批租制改为年租制后，可以引导地方政府土地出让金的收入平滑化，扭转地方政府寅吃卯粮的土地财政模式，实现土地收益的代际均衡，并且消除囤地囤房等不良行为。

　　“建议应该以住宅用地为切入点，区分用地需求属性，相对土地的出让收入取得方式进行区别对待，对规划为高档住宅用地采取年租制，通过每年收取地租由政府获得出让期间的土地增值带来的地租上涨收益，对于规划为保障性住房的土地可暂时继续实行批租制。”王朝才认为。并且，年租制下，农民还能够获得土地增值后的增量补偿。

　　对于年租制，中央财经大学财经研究院院长王雍君认可王朝才的说法，只不过王雍君认为应该改为受益税。王雍君认为，本着经济学的原理，谁受益谁交税的原理去操作。政府最好不要，也不合适去当收租的。

　　对于年租制的难点，王朝才认为，向百姓收取，特别是购房者收取每年的租金，是非常难的，但是采用年租制后，可以将地产和房产商区分，并且，现在的高房价才会下降。