“拿证难” 捂盘惜售新借口

　　从今年年初开始，不少项目开盘时间一拖再拖，在开发商一次次“预售证未批，项目无法开盘”的答复中，房子变得“越来越稀缺”。究竟是开发商拿不到预售证，还是根本就不想拿证？

　　拖出来的“日光盘”

　　5月11日，位于大兴南六环外的首地·浣溪谷开盘，因为开盘时间曾一拖再拖，导致购房人激增。当天，2000多位意向购房人拥挤在仅可容纳700人的选房区内完成了选购流程，项目推出的468套房源一抢而空。

　　临近下午5点，离选房结束已经过去了近2个小时，不少购房人还不愿离开售楼处。

　　“我想买房！”因没有选中房而不愿离开售楼处的张女士不甘心地说道。今年2月首地·浣溪谷项目刚刚面世，张女士便做了意向购房登记，等待项目开盘。但这一等，就是3个多月，销售人员嘴中的开盘时间从3月拖到了4月，再从4月拖到5月。一次次的拖延，项目售价也从最早的13000元/平方米涨到开盘时的15000元/平方米。

　　“现在就怕买不到房。”张女士说。在项目屡次拖延开盘时间、排号的购房人猛增后，张女士对于自己头上悬着的“房价利刃”，早已不担心落下是否会伤到自己，倒有些希望这把“利刃”快点落下。

　　“房价小涨最多就是多花些钱，买不到可能真会被房价拖死。”张女士随口说的这句话，得到了与她一样没有选到房的人群认同。“我们会尽快加推房源，请大家放心。”在销售人员的安抚下，这些没有选中房的购房人才重新打起精神，不情愿地走出了售楼处，等待下一次的开盘。

　　首地·浣溪谷多次推延开盘时间，却使得项目成功热销，成为“日光盘”，但这憋出来的热销，并非首地·浣溪谷一个项目用过。

　　今年3月24日，位于通州区物资学院附近的金地·格林格林项目开盘，当日销售一空，蓄客手法与首地·浣溪谷如出一辙。

　　与首地·浣溪谷一样，金地·格林格林从2012年12月便传出了开盘，但到今年3月才“如愿以偿”地开盘，售价也从最早的13000元/平方米涨到18000元/平方米。

　　目前，利用上一轮“热销”的噱头，金地·格林格林二期的排号人又达到了1000人以上，随之而来的，项目开盘时间也玩起了“跳票”。

　　该项目销售人员表示，“项目二期将在5月中旬开盘。”但随着时间推移，金地·格林格林开盘时间又一次延后。

　　据北京市住建委网站显示，从今年3月开始，批复预售证的刚需盘项目仅有金地·格林格林、中建·国际城、首地·浣溪谷、中国铁建·原香漫谷4个项目。其中，3个项目开盘时间都无一例外地因“预售证未批”拖延了3个月以上，也无一例外的在开盘当天便全部售罄，成为“日光盘”。

　　边拖边涨边蓄客

　　在记者走访过程中发现，开盘拖延的远不止上述的两个项目，不少楼市热点区域内的刚需盘都有拖延开盘的情况。

　　大兴天宫院作为京城楼市最热的刚需区域之一，不少项目都存在着拖延开盘的情况。

　　其中，某项目从3月中旬便传出了开盘的信息，但一拖再拖，最新说法是6月开盘，但是否能开盘，仍是未知数。

　　“没有开盘的原因是因为预售证没批下来。”该项目的销售人员说。据了解，由于该项目三期考虑涨价，价格一直未获批，而直接降价又怕引起老业主的不满，因此只能暂时拖延开盘时间。

　　该区域内另一项目也卡在了预售证上，“开发商一直在研究解决的方式，很快就能开盘。”该项目销售人员答复道。

　　除了大兴区外，昌平、顺义、通州不少刚需盘都有开盘已拖延3个月时间的项目。其中，顺义区的某项目尽管在今年4月开盘，但也拖延时间已长达6个月。

　　2012年9月，该项目售楼处开放，而项目一期开盘却一下跨越到了今年的4月14日，更为夸张的是，项目去年9月的预计13000元/平方米的开盘价格，最终涨到了19000元/平方米，远远高出周边其他项目。至于为何久不开盘，开发商同样给出了“预售证一直没有批下来”的回复。不过，开盘时间一拖再拖、房价一涨再涨，项目终于在开盘当天吸引了1500人前来选房。

　　在记者走访过程中，拖延开盘几乎成为了所有京城刚需盘的共同现象，昌平的多个刚需盘也出现了拖着不开盘的情况，而未开盘的理由销售人员则大多给出了“预售证未批”的答复。

　　拖延拿证实为惜售

　　对于开发商所称的“预售证未批”确实是让不少刚需盘久拖开盘的主要原因。然而，为了能让项目更吸引人，不少开发商开始选择“故意报高价格，导致预售证不能通过，从而达到拖延开盘”的策略。

　　“我们确实不着急拿证。”一位刚需项目的营销总监承认项目故意不开盘。“项目不着急拿证的缘由有三点：第一，现在拿证，价格肯定不能超过上次开盘价格，这样不利于完成公司的业绩要求，也会引起老业主的不满；第二，‘物以稀为贵’，房子少了，购房人自然而然就觉得房子更为珍贵，房价也能略微高一点；第三，拖延开盘时间，能给项目带来更多的购房人，从而保证项目后期几轮的销售。”

　　对于开发商推迟拿证的举动，我爱我家副总裁胡景晖认为，开发商之所以这么做，主要是营造一个恐慌心理，“从开发商的角度来讲，现在之所以敢把开盘价定得比较高，或者二期、三期的价格定得比较高，主要还是想制造房源紧张的现象。现在各方面的声音比较多，市场预期并不明朗，再加上也存在一定的捂盘惜售或人为放慢销售节奏的状况，北京原定4月份应该有30多个楼盘入市，事实上新开盘的项目并不多，刚需项目则更少。”

　　胡景晖表示，为防止开发商捂盘惜售，2010年2月底开始实施的“京十一条”明确规定，取得预售许可证后，开发商必须在三天内一次性公开全部房源。但对于预售证无法获批而导致项目“捂盘惜售”，则因政策层面上的模糊让开发商有恃无恐。

　　延伸

　　改善房趁机抢客源

　　在刚需盘迟迟不销售的同时，不少改善型房源却开始纷纷加推房源。位于通州的K2·玉兰湾在3月、4月连续推盘，成为了不少购房人购房选择。

　　“现在有不少等不及其他项目开盘转而购买我们项目的人。”据K2·玉兰湾的销售人员介绍，因为一些刚需盘久拖不开，担心涨价的购房人群开始考虑购买单价便宜、户型略大的产品。“现在项目卖得最好的户型便是96平方米的两居和120平方米的三居。”

　　原本打算购买金地·格林格林的黄先生便是转而购买K2·玉兰湾的购房人之一。“项目迟迟不开盘，开盘的价格也估计不会低到哪里去，还不如多掏一点钱，买个更好点房子，一步到位。”

　　黄先生算了一笔账，金地·格林格林目前的价格在18000元/平方米，再开盘价格可能是19000元/平方米，这样一套88平方米的户型总价在167万元左右；买玉兰湾96平方米户型的价格则在225万元上下，多花了58万元。“钱是多花了些，但总比跟1000多人抢房要来得好。如果没抢到房，还要面临项目再涨价的风险。另外，改善型房子的升值潜力、户型设计、小区整体环境都比刚需盘好些，因此58万元的差价还是能接受。”黄先生说。

　　在记者走访过程中，常楹公元、华业·东方玫瑰等改善型项目都受到了不少刚需购房人的关注。这些项目推出的85平方米-100平方米中小户型成为了最抢手户型，总价在250万元以内的房子成了名副其实的快销房。

　　本报记者 徐楠