全国主要城市房地产市场月度动态播报(2013年3月)

　　文︱《小康·财智》记者刘上

　　3月，全国两会召开，新“国五条”重磅出击，楼市调控进一步收紧。受细则出台前“抢搭末班车”效应的影响，多个城市月成交量环比大幅上涨。据中国指数研究院[微博]数据显示，本月其监测的43个城市中，超过八成城市成交量环比上涨，涨幅最大的是包头，达到313.23%，其次是哈尔滨，环比上涨222.89%。成交量下跌的城市有扬州、徐州、连云港、温州、南充和韶关，其中南充跌幅最大，达24.39%。

　　成交价格方面，数据显示，本月43个城市成交价格略有下降，其中汕头环比跌幅最大，达6.51%，南充环比涨幅最大，为20.34%。10个重点城市中，杭州价格环比跌幅最大，为6.18%。

　　继3月25日广东省首个发布地方细则后，北京、上海、重庆等18个城市陆续发布了楼市调控地方版细则。总体来说，地方细则呈现从严基调。其中，北京细则最严，对限购、信贷、限价、供应等多方面均有明确严厉政策。业内人士分析认为，随着新“国五条”政策的逐渐发力和具体落实，二季度中国楼市“退烧”不可避免，尤其是二手房交易将明显放缓。至于房价能否随之下调，人们仍普遍持怀疑态度。

　　北京房价领涨催生“最严细则”

　　根据北京住建委网站的网签数据统计显示，3月份全市二手住宅网签总量达到了43780套，创北京二手住宅网签量有史以来单月新高。新建住宅签约19398套，创2010年来新高。二者合计总网签量为63178套，创造了北京楼市签约的最高历史纪录。

　　而据链家地产[微博]市场研究部统计，3月二手住宅成交均价为27301元/平米，环比涨7.5%，涨幅较前两个月明显增加。

　　领涨全国楼市的现实，使得地方政府在出台地方版国五条细则的同时，不得不酝酿对房价控制使用行政手段。在这样的背景下，“全国最严”的北京版调控细则应声落地，二套房贷首付提至七成、强化京籍未婚人士限购、增加“限地价、竞房价低”土地出让比例、严格执行20%个税等内容均在其列。

　　对此，业界普遍认为，总体而言，北京细则比较严厉，将改变房地产市场上涨预期，尤其住宅市场成交量将走低。而对于房价未来走势，业内人士看法不一，有的看跌，有的看稳。

　　“预期乱了。目前地方政府对中央楼市调控的敏感性和主动性在降低。”社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示，形势日趋严峻，现在急需建立长效机制来稳定市场的预期。

　　上海二手房成交近9年最高

　　根据汉宇地产市场研究部二手房监测数据显示，3月，上海全市二手住宅共成交69640套，环比增长358.6%。近7万套的成交量，不仅创了全国之最，也成为近9年以来的上海最高单月成交纪录。

　　不过，从各环线的情况来看，根据德佑地产研究中心的统计，内环内和外环外二手住宅的成交量环比增幅分别达到了401.6%和388.2%，明显高于全市的整体增幅，而内外环间区域的增幅则相对小一些。

　　德佑地产分析认为，造成这种局面出现的原因主要是，上海市外围房源主要是以刚需盘为主，此类购房者对价格敏感度较高，由于担心一旦强征20%的个人所得税房东有转嫁可能性从而推高房价，所以刚需购房者急于入市推升成交；而内环内区域的不少二手房总价较高，购买年限较长，因此面临税费增加金额较大，促使买卖双方加紧入市。

　　月末，沪版国五条细则正式出台，与之前市场表现出的恐慌相比，上海版细则显得比较温和，调控基调依然是保持着保大于压。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“沪六条”细则赶在大限前一天出，显然是应付“大限”了事，细则粗糙又草率，主要是为了等待市场反应与部委出具体方案再调整，避免伤到市场。

　　杭州名副其实涨价月

　　受国五条影响，3月，杭州楼市一片飘红，新房、二手房成交均呈现量价齐升格局，是个名副其实的涨价月。数据显示，本月杭州主城区新房成交4751套，为近四年同比新高；二手房共成交了8627套，较2月1067套的成交量相比，增加7560套，环比大增708.53%，与2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。与此同时，不管是新房还是二手房，成交均价也都有所上调。

　　面对新政落地前，三月杭州楼市价格上扬的情况，透明售房市场研究院院长丁建刚分析认为，微涨其实早有征兆，不一定全是受新政刺激。“3月杭州房价微涨一方面是受供需关系影响，和去年相比，今年供需关系的逆转，直接让供大于求的部分楼盘成了供不应求，另一方面地价的上涨也对楼价有抬升作用。”

　　近日，杭州版国五条细则正式发布，根据杭州市住保房管网发布的告示显示，杭州的细则就一句话，主要内容加上标点的总字数仅为61个字，被人戏称，“最简约细则”。业内人士分析称，杭州其实是控制涨幅，而不是降幅，预计今年杭州房价仍会出现微涨。