上午发布的《房地产蓝皮书》分析

　　今天上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书》。蓝皮书分析认为，从2012年中国房地产市场发展情况分析，今年房价仍有较大上涨压力。

　　限购

　　政策作用减弱

　　从全国范围看，2012年房价增速基本得到控制，商品房销售均价为5791元/平方米，同比增长8.1%。北京等16个省份商品房均价平稳上升，涨幅低于10%。

　　另外，2011年由于限购政策的实施，北京、江苏和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超过10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飞速上升，涨幅均高于10%，北京的商品房成交量增速超过30%。

　　20%个税推高房价

　　如果严格执行20%个税政策，将可能造成房价大幅攀升。一方面，在刚性需求推动下，二手住房价格将在原有价位上税负加成直接推高二手房价，而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应；另一方面，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。

　　新开工面积负增长

　　近两年楼市成交低迷，导致土地市场持续冷清，开发商拿地不积极，房屋新开工面积和土地购置面积出现负增长，专家认为这在一些区域可能会形成新的供不应求。据了解，北京2012年住宅新开工面积也出现负增长。其中房屋新开工面积减少24.1%，住宅新开工面积减少37.3%。

　　市场

　　刚性需求强劲

　　与新开工住宅面积减少相对的是年轻人自住房的刚性需求非常明显。

　　调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。年轻人急于买房的原因首先是“结婚需要”，其次是“住房保障体系不到位，缺乏安全感”以及“租房价格贵，居住条件不稳定”、“房价涨得太快”等。过早购房致使住房需求提前释放，也对住房价格的上涨产生了一定的刺激作用。在限购政策下，也有部分购房者为规避购房套数限制，或者考虑到换房交易税费的提高，选择了购买超过当前需求的住房。过早、过大购房的行为，一定程度上不必要地扩大了自住性住房的需求。

　　专家认为，近两年市场观望气氛浓厚，自住性需求逐步积累，在房价上涨预期的影响下，积累可能释放。刚性需求将推动房价上涨。

　　宏观

　　复苏提高需求

　　受国际国内经济复苏的影响，2013年中国GDP增速有望高于2012年。另外，受美国日本量化宽松货币政策的影响，今年中国可能面临较高的通胀压力。

　　经济增速回稳形成居民收入增长预期，有利于消费性购房需求积累，经济回稳增加了准备购房家庭的购房款储蓄积累，也有利于增强对未来收入增长的预期，同时也增强了银行对购房家庭按揭房贷的信心，这些均有利于消费性购房需求积累的释放。另外，经济复苏有利于引导限制资本进入生产性领域，缓解为保值增值形成的房地产投机性需求增长压力。

　　专家分析，2013年房地产市场投机性购房会减少，而消费性自住购房需求会加大。

　　北京

　　本地居民是买二手房主力

　　从北京市场看，自2011年开始受到“限购”政策影响，两年来北京户籍居民购买比例逐年上升，成为京城二手房住宅市场主力军。2012年京籍购房者已经占二手房市场的82.6%，比2011年提高6个百分点。而外省市居民、国内企事业以及境外机构和个人的购房比例均下降。今年本地居民仍将是二手房市场的主力。

　　展望

　　城乡建设用地有望统筹调控

　　可以预期，2013年调控的难度加大。房价涨跌对于住房持有者和潜在购房者带来明显不同的福利效应，住房持有和交易的市场利益分化加剧。房地产价格变化对不同开发经营模式的企业影响完全不同，对于快速开发的企业，房价的快速增长使其成长剧增。 

　　房地产调控目标向促进城镇化和改善民生主题倾斜。考虑民生主题，住房的居住消费功能将被强调，住房投资和投机性需求将被进一步打压。考虑城镇化主题，城乡建设用地有望统筹调控，一些人口快速增长的城镇化地区建设用地，特别是居住用地供应控制有望减轻，部分住房严重供不应求的城市，可能加快居住用地的入市供应。

　　建议

　　适时扩大房产税试点

　　2013年房价仍有较大的上涨压力，调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇，坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施，适时扩大房产税试点，以巩固前期调控成果，防止房价大幅度反弹。

　　这些制度建设提了几点：

　　防止城镇化沦为房地产化，一些城市错误理解城市化，特别是一些中小城市盲目规划所谓“新城”，把居民区当作工业化来开发规划，殊不知房地产与工业制造品不同，其最终的消费需求具有严重的本地市场依赖，结果导致鬼城、空城层出不穷。因此要对各级城市官员加强城镇化学习培训，使全社会了解新型城镇化的科学含义，防止对城镇化的片面理解甚至肆意曲解。

　　科学编制城市规划，同时配套编制房地产发展规划。

　　建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台。

　　官员的GDP政绩考核，应剔除房地产和建筑业的GDP贡献。

　　要努力确保保障房住房的分配公平，比如构建公开透明的机制，建立多部门的家庭住房和经济状况联动审核和信息共享机制。

　　因地制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。

　　探索解决农民工住房问题的多种途径：如探索推进和健全涵盖农民工的城镇住房保障体系，建立农民工公共租赁房制度。又如探索推进农民工住房公积金制度，再如探索农民农村土地关系退出与城镇住房保障挂钩机制。本报记者 李莉 J063