刚需是臆造概念，高房价解决的唯一办法是只能增加供应吗？

　　西方经济学的基础概念：价格是商品同货币交换比例的指数，或者说，价格是价值的货币表现。

　　房地产即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益，价格也体现价值，也就是房价应该体现房地产的使用价值、投资价值、抵押价值等。

　　最近10年，房价高速发展，以之前流传的宇宙中心一套普通学区房为例，房价从10年前的7000多涨到了现在的7-8万。涨幅高达10倍。但这10年房屋的使用价值出现了10倍的上涨吗？

　　在目前房屋的售价体现的主要是使用价值加投资价值。也就是2个价格反映房价。

　　以体现房屋使用价格的租金看，目前北京售价为300万的房产，月租金在5000左右，剔除房主需要缴纳的取暖、物业等。房主年收益也就在5-6万。年收益率不足2%。而同期银行年定存的投资回报则超过3%。按照房屋的土地年限70年计算，连续租房70年需要支付的仅为350万。何况一般房屋的使用年限是否能够达到70年，还是疑问。

　　那么导致现在高房价的原因是什么？

　　投资属性！在当下楼市必须要讨论的有2个基本概念：第一：投资属性在房屋售价的比例有多高？第二：投资属性如此高的情况下还有刚需吗？

　　专家与行业内人士口中必提的楼市需求是刚需，真有刚需吗？中国人的传统，买房置业，丈母娘不甘心把闺女嫁给没有房子的屌丝。这是传统、是事实。难以逆转。但传统有说过透支20年、30年的收入只买一套使用权70年的房屋吗？从汉朝到清朝。中国人的传统并非是购入新建豪门大屋，中国的传统是多购买土地，土地是生产资料。在封建农业社会当然会这样。土地是农业社会唯一可以持久衍生价值的生产资料。欧洲在封建农业社会也是农场主占有大量土地的。

　　在中国发展不完全的资本主义阶段导致中国人依然看中土地，但历史上中国也从来没有出现过像最近10年一样看重房屋的时代。

　　刚需是被臆造出来的概念：衣食住行是人的4大基本需求，但这4个需求里面的“住”是只对应了房屋的居住属性。而不是投资属性。无房的必须买房根源是恐慌，全中国目前并没有多少无家可归的流浪人。对未来不确定、对房价不确定。认为今天买是200万，明年就是300万了。这才是刚需，其实更应该定义这是恐慌需求。这部分需求相比改善型、投资性需求对信贷杠杆借助更多。对房价更敏感，总量也最庞大。所以是影响市场的最大力量。

　　解决高房价只能增加供应吗？

　　从专家预测3月暴涨，到最近专家说房价即使调控也必然暴涨。理由很简单，都是不增加供应，房价肯定涨。

　　这一观点的前提条件是需求一直在按照之前的趋势上涨。供需失衡房价必然持续暴涨。但事实上供应是真短缺吗？

　　国家统计局数据显示：1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积478950万平方米，同比增长17.0%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；其中，住宅施工面积352992万平方米，增长14.7%。其中住宅施工面积高达35.3亿平米(这些房屋都属于城市)，虽然其中很大部分是已经售出的期房。但都是未入住的房源，如果这部分在未来1-2年施工期后，按照人均30平米计算入住可以满足1.2亿人口居住。

　　2011年中国的城镇化率为51.27%。2013年1月18日举行新闻发布会，国家统计局局长马建堂介绍2012年国民经济运行情况。马建堂介绍，2012年中国城镇化率比上年提高了1.3个百分点。也就是达到了52.6.而如果按照中国人口总计13亿估算，在建房屋如果不考虑现有城市改善需求，都入住新农村人口的话。可以直接提高城市化率10个百分点。即使剔除新增量中30%为目前城市人口对房屋的改善需求因素，也起码可以在未来2年增加容纳城镇化率提高5-8个百分点以上的居住房屋。也就是年房地产城镇化率已经超过经济城镇化率3-4倍，远远超前。

　　从这一数据基本可以得到的结论是，中国的房地产已经不存在普遍意义上的短缺。中国房地产的问题也不是简单只增加供应能够解决的问题。现在最大的问题并非是供应问题，而是供应不均衡、存量不均衡。一线城市因为人口暴涨需求集中，而三四线城市则出现了明显的积压。一线城市也存在少数人拥有过多房源，而新增人口则部分无力购房。

　　那么解决的办法是什么？

　　一线城市继续增加供应？

　　空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。

　　虽然土地财政并没有改变，但对于现在的一线城市来说，多卖一块地，增加的财政收入已经不能弥补财政需要因为增加的这部分人口的环境治理、能源补贴等方面的支出。何况现在一线城市土地已接近枯竭，继续增加供应的老路还能持续吗？

　　在2012年楼市能够恢复上涨的主要原因有几点：第一是信贷出现松动，作为基底需求的刚需借着信贷杠杆购买能力增加。第二是以北京为代表的城市之前1-2年的轨道交通落实开通，房山、大兴拉近了与城区距离，相对比较低的售价使得需求变现。但在2012年到2013年价格上涨后，这些区域已经逐渐超过刚需的实际承受力。那么更远的六环外，因为没有轨道交通，还能再承接外溢的刚需吗？

　　地方政府还会再用大规模的基建给房地产带来外溢的可能性吗？刚需还会选择购买通勤时间超过2个小时的六环外物业吗？不会。

　　新的解决思路出来了，在以前土地出让后，房价上涨的溢出利润都归开发商。政府反而承担了大部分的骂名。还需要负担因为人口增加导致的公共资源支出。

　　少数地王的价格并不能代表整体土地市场价格，以北京为例，全北京楼面价超过1万的住宅类土地只有60块。大量的土地实际是在目前售价看来非常廉价的出让给了开发商。

　　限房价、竞地价地块，将可能改变之前的保障房配建思路。之前政府平抑土地溢价的办法是超土地价格上限后竞争保障房面积。但在实际操作过程中部分位置比较好的地块配建的保障房难以分配。

　　限房价、竞地价。二手房交易税费上涨，都明显的体现了将来调控的新思路。改之前的限为主的调控，变成长效机制。政府参与房价上涨的利润再分配。限价房购买者自住的话，可以低价获得。而如果再转让必须与政府分享溢价。这样明显更好的保障了低收入群里居住需求。

　　楼市调控已经出现了改变，长效机制其实已经在出现。供应并不能解决高房价，一线城市在不改变集聚过多资源的情况下，对全国精英人士的向心力依然这么强的话，解决高房价的唯一办法依然是限、而逐渐的从之前的限需求到配合行政限制开发利润将成为常态。（作者系中原地产市场总监张大伟。）