文/新浪财经 丁蕊[微博]

　　他曾是老婆的朋友眼中的没有花香也没有树高的小草；他是老友任志强眼中的小潘潘；他出生并成长于西北的天水，经历过贫穷但最终创造了巨额财富；他在市场中摸爬滚打，北京、上海等地许多地标建筑都闪烁着SOHO中国的光标；他熟悉市场的规律但苦恼于政府这只闲不住的手，他说企业家最大的困惑就是政府的力量过于强大。他是SOHO中国的董事长潘石屹。

　　困惑于政府力量过于强大

　　新浪财经：从八十年代末下海到今天，做了这么多年的商人，你觉得在中国做生意最难的是什么？

　　潘石屹：其实我觉得现在好像有好多企业家觉得很难，尤其是在2008年金融危机之后。政府的力量非常强大，政府的财政刺激计划，银行的贷款也是面向央企，面向国有企业。所以，中国的企业家觉得挺难。

　　在这一两年时间，我接触到的中国的民营企业家，他们的生存空间非常低，但他们还是在不断地进步。可能在中国最难的是，中国的企业家能不能处在一个真正市场化的环境中，就是能不能按照市场的规律去做。如果按照市场的规律去做，会有相当多的企业被淘汰掉，可是淘汰总是一个规则，你如果是个好的企业，就会存活下来。

　　新浪财经：企业在市场中优胜劣汰？

　　潘石屹：如果你是不好的企业，成本也很高，产品也没创新，质量也不好，你销售不出去就淘汰掉。

　　现在就怕是多个标准。政府的手，政府要来调控你，这样的话，整个对企业的评判标准，对企业家的评判标准，用多重标准去评判，这可能是现在企业家想的比较困惑的事情。

　　2008年之后房地产市场国进民退

　　新浪财经：你能现身说法、具体的解释一下吗？

　　潘石屹：我们对房地产的感受比较强一点儿。在2007年之前，我们看房地产市场上活跃的大部分是上市公司、民营企业、外资，南方的企业比较活跃。可是到2008年之后，尤其在北京、上海这些大城市，就是央企的天下了。

　　另外，大家比较困惑的就是限制政策。

　　房地产得限面积，突然要宣布90、70，90平方米以下的面积要超过70%的比例，政府才能给你批。但这前面可能有很多开发商已经做了一年时间的工作，取得了政府的各种证件，突然这些东西全都作废了，你要重新去做。这可能是一些开发商，尤其是住宅开发商特别苦恼的事情。这样造成了很大的浪费，就是你市场上到底需要多大的户型，不应该由政府来定，这是一个限面积。

　　限购、限价、然后限容积率，实际上限容积率就是不让批别墅项目，不管你这个地处在什么地方，别墅的项目都不能批。这些都是把市场上靠市场去评判的标准给搞乱了。

　　行政计划的手再不能干扰市场

　　新浪财经：那你觉得最有希望可以改变的一些政策是什么呢？

　　潘石屹：我觉得中国的经济发展到了现在，实际上大家都已经意识到了这点。无论是十八大提出的大方向，还是新的总理在答记者问的时候说的，政府的这只手即靠行政计划的这只手再不能去干扰市场，而是要更多地让市场自身规律去发挥作用。

　　国家发展多年吸取这些经验教训，这个大的方针已经定了。可是在具体做的过程中，能不能尽量不要用行政的东西，尽量不要用计划经济的东西去干扰市场，可能还得一段时间。单靠计划经济的一套东西，靠行政命令的一套东西去玩再玩不下去了。

　　最近出台的房地产调控政策出乎意料。你(政府)想着我要限制房地产的政策，我要用我的力量让房价不要涨，可是带来的问题是大家都离婚了，几倍几倍地离婚了。

　　在今天经济的各行业，不光是房地产行业，你如果再不用市场经济的办法去玩的话是玩不下去的。你说出了离婚的事情，我们再追着说你不能离婚，再追起来是没完没了的。

　　所以，应该回来，应该让市场配置资源，让市场的力量充分的发挥起来。

　　在今天，整个中国的经济体量比较大，发展速度比较快，你可以用一根缰绳，你可以用一个计划经济的手段、行政命令的手段把一个马给拦住，可是你用一个缰绳去拦火车的话，你是拦不住的，它会出问题的。

　　新浪财经：您现在有感受到一些端倪，会朝着您刚才预期的方向在变吗？

　　潘石屹：端倪的话，其实从政策出现上倒没看到，现在看到的还只是中央一个大的宏观的决策，像十八大的精神，像总理在答记者问和政府工作报告中提了这些东西。

　　这些东西你要看的话还是非常明确的，就是到下面到底具体怎么实施，有些人说已经做了好多年了，觉得很悲观，我是比较乐观的。

　　新浪财经：为什么你会乐观？

　　潘石屹：你很理性地分析，在中国各行各业，再不用市场经济的手段去玩，再各种各样的审批、各种各样的行政命令，真是玩不下去了。

　　第一，你这个(行政)力量不足以把市场上的规律给影响了；

　　第二，过多的审批会导致腐败的出现。他手中有巨大的配置市场资源的权力才能形成腐败。最近几个领导人都在说，说治理腐败绝不是简单的抓几个人，而是要从制度上，从根本上防治腐败。

　　防治腐败就是你审批的权力不能太大，你审批的权力大的话你怎么防治腐败？

　　土地出让应限用招标形式

　　新浪财经：在你所在的房地产行业中，感受最多的行政审批的表现是什么？

　　潘石屹：这个就太多了。像在土地出让过程中能不能公开透明？

　　最公开透明的办法就是现在规定的三种方式——拍卖、挂牌和招标，挂牌和拍卖这两种形式就是公开透明的，你是亲临现场，谁能捣鬼？谁都捣不了鬼。

　　可是招标出让的过程中就有各种各样的问题，你如果要用市场配置资源，就是在招拍挂土地的过程中，能不能把招标出让尽可能地缩小，或许从城市发展供应的配套各方面政府还需要一部分，但这个能不能限制在10%、5%的范围之内，绝大多数还是用挂牌和拍卖的办法，这就是市场配置资源的一个方式。

　　新浪财经：但是跟您探讨一下，政府的调控目标可能是多目标的。所以，公开拍卖虽然会透明，但是政府会担心这个价格没有限制地涨。

　　潘石屹：那不怕。你企业愿意涨的话你去承担风险，你涨十倍二十倍，政府拿这些钱去做保障性住房，去做廉租有什么不好的？

　　到底怎么看待市场，以为价格比较稳定，上下波动的幅度不大这就叫市场？这不叫市场。市场有可能会突然起来，像房价、地价突然起来，起来的话市场上一定有一个调节机制会让它跌下去。

　　你不要以为跌得很惨，它跌着下去的时候这就是市场的力量在发挥作用，跌到一定的程度它自然就会起来的。

　　不要想象价格我一定要控制在5%的幅度范围之内，超过5%的话他可能亏了，你可能赚了，既然你要迈入市场，进入市场的人你就应该来承担这个风险，而不要觉得市场涨了我要限制，市场跌了我要限制，这就不叫市场，这就是你政府闲不住的一个手在干预市场。

　　价格的涨是市场调节在发挥作用，到了一定程度，价格跌也是市场的力量在发挥作用。

　　最怕坐在屋子里想政策

　　新浪财经：你觉得你对市场的嗅觉，如果满分10分的话，您给自己打几分？

　　潘石屹：因为我们下海比较早。所以，对这个市场相对来说应该是比较敏感的。

　　可是最近，尤其在房地产限购之后，就是限购买资格，第二套房限购之后，今天的房地产市场，行政的力量，政府审批的力量对它的影响会非常大。

　　其实你要单独的看市场，就是供应量和需求量，当然供大与求的时候房价就会跌，今天不跌明天也会跌，当供不应求的时候，房价一定会涨，这就是一个基本的判断。

　　新浪财经：但是政府的调控会干扰你？

　　潘石屹：当然我觉得在市场里不要认为你就是一个神仙，你的直觉就非常好，最关键的是你要深入到市场里去，你看每一单，想到交易人他的心态是什么。

　　当我们出台这些房地产政策的时候，我们出台政策的人只要到下面各种中介店的门脸，你能够安心上上一个星期的班，你就知道这些人交易的心态是什么心态，交易的方式是什么方式，税费应该是谁去负担。

　　最怕的是自己坐在屋子里想了一个完美的政策，等到这个政策出台的时候发现跟自己想象的方向，有的时候是偏差非常大，甚至是完全相反的。你想着朝前走，结果这个政策出台之后朝后走。

　　房价不会继续暴涨 不要人为制造恐慌

　　新浪财经：您觉得房地产市场会发生什么样的变化吗？

　　潘石屹：基本上我觉得如果是政府没有一些太离谱的干预，中国的房价会继续上涨，但暴涨的可能性几乎是不存在的。

　　为什么呢？我们基本的判断：今天的中国，一个家庭平均拥有房子的套数，有个领导说1.06套，已经超过一套了。

　　第二，从人均住房面积来说，三十多平方米，跟改革开放时的7平方米，跟50年代还是60年代的5平方米相比的话，30多平方米已经不是房子非常短缺的年代。

　　而且今天成长起来的这一批开发商建房子的能力是非常快的，无论是万科也好，中海也好，龙湖这些大的开发商，手里储备的土地量也很大，可能能够建到五千万平方米以上房子的开发商有一大批，他们能够在很短的时间之内把这房子建造出来。

　　所以，在这种情况下，现在基本上我感受到所有的媒体都是人为地制造了恐慌。

　　第一个就是未来房价还会涨，出台的政策就是一个强有力的信号，因为房价要涨，所以，我要出台最严厉的政策，最严厉的政策就对应着房价可能是最厉害的涨。

　　第二，不断强化中国人多地少，18亿亩的红线不能破，每一次提这个给人的心理就是中国缺地缺房子，其实我觉得这都是一个假象。当人均三十多平方米的时候没有这样紧张的。

　　所以，我觉得今天整个购房人的心态、政府的心态都要放松，不要长期在喊还有更严厉的政策，有更严厉的政策，你更严厉的政策针对的是什么呢？就是房价可能更快的向上涨。

　　SOHO中国转型已经扳到正常轨道

　　新浪财经：您刚才说政府的行政的手调控市场可能会干扰您的判断，但你在做比如买楼或者其他的公司的大的决策的时候，你怎么把握？去年SOHO中国的重大的决策就是从销售物业变为持有物业。

　　潘石屹：可能今天出台一个国几条，明天出台一个细则，这些调控还是针对市场的主体去调控，我们要看到这个市场的基本面是什么，大的趋势我们还是看好中国的经济，就是整个中国经济可能从五年、十年的发展来看，肯定是上升的，中间可能会速度慢一点儿，甚至停滞一点，从长时间来肯的话一定是上升的。不但我们这样说，实际上我们公司的战略就是这样去做的。

　　我们去年的年中就宣布要转型，从销售房子转变到持有。

　　别人问我你做这个决策背后的依据是什么？我说最大的依据就是我们看好中国经济，如果不看好中国经济，把房子销售了，拿钱走人了，你还持有房子干什么？！

　　所以，在我们看好中国经济，包括中国的城市化。中国的城市化，实际上大规模的城市化已经发生十多年的时间了，在这个过程中释放出来的对中国经济增长的原动力还是非常大的，当然可能会有些障碍，比如现在我们谈的不能逾越的户口的问题，像土地性质的问题，可是在这个大的发展面前，有一些障碍都会突破的。

　　新浪财经：你对公司中长期有一个什么样的规划和寄予？

　　潘石屹：我觉得现在公司整个发展的战略和方向已经确立下来了，就是去年的转型。

　　从三五年来看，在中国城市只有三个城市，北京、上海、香港，香港已经发展起来了，所以，未来能够发展的商业地产就是北京和上海两个城市。我们现在看这个选择的方向还是对的。

　　第二个，从销售物业转变到持有物业，市场上曾经对我们非常的担心，就怕我们负债率突然提高了，我们的出租状况不好，我们的现金不够用了，这些都是非常大的担心。

　　但是，从现在来看的话，出租方面，我们市场的基础非常好，北京和上海，尤其办公楼的租金，在去年一年涨了非常多。所以，跟我们原来做转型之后的数学模型的时候已经不一样了。

　　从负债率来看的话，我们的负债率还是非常稳定的，只有2.6%的净负债率。去年年末还有两百亿的现金。

　　现在来看，这个转型应该是已经扳到正常轨道上来了，我们还要加强持有物业的管理和出租的情况，如何把整个公寓的质量、物业管理的质量、出租率能够进一步的提高，这些东西我觉得是一个慢慢的过程。

　　遥望浪漫主义 推崇效率优先

　　新浪财经：早一些的两会期间，您的夫人，也是SOHO中国的总裁张欣和万科的董事长王石同时出现在美国一个著名的电视新闻栏目《60分钟》上，但是那档栏目里他们表达了不同的对中国市场的看法，您可能比较了解这档栏目具体的内幕，能不能透露一下？

　　潘石屹：《60分钟》这个节目筹划了一年时间，但遇到了各种各样的，一个是他们签证的问题了，另外，美国人做这个节目做了很多认真的研究。

　　原来他们先入为主地听好多美国的专家说中国的房地产是有泡沫的，他们就冲着这个题目来做，原来是准备做一集的，结果到中国他们前前后后也有两三个星期的时间，不断地采访，最后得出的结论又跟原来最初想象中的不是特别一样的，就做了两集。

　　确实这两集把这些现象，像鄂尔多斯的空置率。他还拍了一些郑州的画面，放出来，让别人去非常客观的判断去，不要自己下这个结论。

　　新浪财经：您觉得节目呈现出来的是一个客观的状态吗？

　　潘石屹：我觉得还比较客观，两方面东西都有。

　　新浪财经：那个栏目播出后，我看您和张欣也受邀去了万科做访问，您在微博上也分享了一些感受，您怎么看万科这个中国规模最大的房地产企业？参观中获得的感受是超出你的预期的吗？

　　潘石屹：万科好多年都没去了，去得大量的都是在万科的工地，他们如何风风火火地在工作、销售，在干什么，到万科的科研基地跟万科的总部去的话，很浪漫，很有理想主义色彩。

　　接触到万科的朋友第一个感受都很年轻，而且都是充满着理想主义色彩的。

　　我去那儿参观了它的两个基地，一个算它的科研基地，是在东莞，一二百人远离城市，在这样一个地方，研究污水处理的问题，研究如何风能发电的问题，你要看很理想主义，想自己建个乌托邦的样子，一会儿弄点儿草，一会儿弄点儿树，在那儿不断的研究。

　　有的时候我都觉得，突然呆到那个地方，我说你们寂寞不寂寞，他说习惯了。确实，这是需要一种献身精神，为了让每一次抽水马桶的噪音不要有，他们拿着天天在模拟、分析。

　　包括地板，他们不是出了一个事故，地板的甲醛不是超标了嘛，然后它就进了大的设备，所有的检验，我不相信别人了，我就自己来检验。这给我看的话，有一些很浪漫的科学幻想的书上面成立一个什么生存基地，这样一批人在做，这我觉得非常向往，而且人都很有理想主义色彩。

　　然后到他的总部，一东一西，又跑到深圳的大梅沙去，也是远离城市，结果去以后发现他们的总部盖的非常漂亮，从建筑到家具装修都非常漂亮。

　　万科的总部，这个房子一万人办公没问题的。他们可能就五百个人在办公，冷冷清清的，天天锻炼着要跑步了，要干什么了，我觉得很有意思。

　　他们自己就在那儿研究，在那屋顶上种点儿菜，种点儿菜都没种好，都长花了，长出花来，有人专门在研究。

　　在他们的总部，不像我们都忙的四体朝天的，他们还养着一窝蜜蜂，让蜜蜂来采花，然后怎么形成一个东西。

　　新浪财经：但是您有没有觉得您的公司是不是少了这些理想主义和浪漫主义的东西，因为给外界看来，包括之前对您这个公司的诟病可能是太功利主义了，包括销售经理实行的激励机制等？

　　潘石屹：确实，在我们公司效率很高。对每一个人业绩的考核评价，尤其对销售人员考核三个月就一次，你如果没有业绩的话，毫不留情地就会被淘汰掉。所以，这还是要向万科学习，他们这种浪漫主义、理想主义的色彩还是要学习。

　　我们在公司里一定要有效率，每一个人要给这个社会创造财富，且要能最大化。所以，我们整个的人数就跟万科总部的人数差不多，五百多人，一年给政府交三四十亿的税金。从人均给社会创造的财富和价值来说的话，比万科可能多得多，多好多倍，平均到每一个人上。

　　当然我们如果从总量上来看只有万科的几分之一，可是从人均创造财富，从效率来说，应该是万科人均的几倍。销售额、利润、税金，从人均来肯应该是万科的几倍。

　　新浪财经：那您有自己的理想主义吗？因为外界会认为，自从《soho小报》停刊，相关的副总离职之后，SOHO仅有的那种小知识分子或者那种人文的东西就没了，您是还要继续保持效率和财富可观，还是也会做一些理想主义和浪漫？

　　潘石屹：第一，在这个公司里一定要有效率，这还是我们的一个追求。在公司里不要特别的理想主义和浪漫地做一些东西，然后在其他的时间不要干涉员工他的生活方式的选择。

　　他想去旅游，我们从周五的晚上放假之后一直到星期一，基本上没人干扰员工，这就是让他融入家庭，融入社会。他的浪漫主义的情怀，理想主义的情怀完全可以通过假期，通过他的家庭生活，他通过参加社会别的组织去实现，可是我们认为一个公司里还是要注重效率的。

　　当然，我不是批评万科不注重效率，人家能够发展壮大，它还是非常注重效率的，在我们看到的是SHOH中国跟万科的区别点。

　　对任何人都要足够的尊重

　　新浪财经：您接触过很多人，从建筑工地上的工人到你公司的销售人员，到明星，到各种成功的企业家，甚至邀请首富盖茨到家里做客，你跟他们也都有交流，我不知道你怎么在这些人之间穿越也好，行走也好，之中你觉得有什么不同？或者反馈到你自己的情绪有何不一样吗？

　　潘石屹：我觉得所有的人在我心目中都是一样的，男人也好，女人也好，中国人也好，外国人也好，首富比尔盖茨也好，还是一个普通的农民工也好，去掉他的身外之物，从他背后的灵魂，从他背后的思想，爱的情感，这些来看的话是一样的。

　　你要看这些民工的话并不见得不快乐，你要就给他们足够的尊重，任何人都要足够的尊重。你见我们的销售人员要有足够的尊重，见比尔-盖茨也要足够的尊重，对民工尤其是这样的。

　　昨天晚上我们在一起(博鳌亚洲论坛期间，潘石屹和张欣夫妇举行的家庭聚会)，两个人的气场很强，一个就是任志强，他是混不吝，人家正说着，他要抽烟，他就跑到外面抽烟，该打电话他就打电话去了，这个人气场很强。

　　这个气场强，心理素质强的人，你有的时候说话不太注意，他不在乎这些东西，他自己觉得强大。你还说我，我可不是这样的。

　　比尔-盖茨也是气场很强，你说你如何如何的，比尔盖茨向任志强说记不记得跟你打过桥牌，任志强说我现在越打越好了，他这些人心理都很强大。所以，对他们的话，你的态度上面可能不够礼貌一点，但他们的心理素质强大，就过了。

　　可是对一个处在社会最底层的人，尤其是中国的民工，他们是撇家舍业的，所以，对他们一点的尊重他们都觉得非常温暖，你如果有任何不注意的一点的伤害，他们觉得是一个天大的伤害。而任志强你想伤害他都很难伤害得了。

　　所以，我觉得对这个人来说，我们应该完全撇开他的社会地位，撇开他拥有的财富，应该是看到每一个人的灵魂都应该是一样的，而对弱势群体来说更应该尊重，用的词更应该小心。例如像官方的词说是低收入者，低收入的家庭，任志强非得用个“穷人”，“穷人”这个词就比较容易刺激，这些词要用的温和一点儿。

　　最可怕的就是什么声音都听不进去

　　新浪财经：你会介意媒体、周围朋友或者路人甲对你的评论吗？

　　潘石屹：各方面的言论我都比较在意，批评的言论也好，表扬的言论也好，有的时候批评的言论可能跟你完全不搭界的言论，它可能完全是一个小孩说的话，你可以听一听他什么地方错了。

　　其实人的思考，任何人的思考都是在跟别人交流的过程中完成的，你自己一个人关在屋子里，什么话都不听没办法思考。有时候任志强他有好多观点我是不同意的，可是你让他胡说八道吧，这个胡说八道的过程中我在想这个话里有没有一些合理的成份。

　　当然，还有一些就是谣言了，说哎呀，偷税漏税几十亿了，侵吞国有财产几十亿了，那就让他去说去，因为这个东西有法律在这边，也有法院的判决。

　　因为我们公司接受了一些烂尾楼的项目，十几年烂尾楼的过程中，有好多罪犯都进了监狱，有好多人该承担的责任都要去承担，可是社会中这些烂尾楼毕竟要去开发，要去收尾，这些东西我不太在意。

　　其他的批评我的言论我也非常在意，我认真真真地去听，表扬我的言论我也是认认真真的去听，可是听批评我的言论和表扬我的言论的时候，整个情绪应该是非常平静的。听到表扬的声音和批评的声音应该是一样的情绪。

　　新浪财经：是因为你经历的太多了吗？

　　潘石屹：我觉得批评我的声音和表扬我的声音对我来说同样是很有益的，因为最可怕的就是我什么声音都听不进去，看起来这个人天天在社会上，别的任何人说的话他觉得都是垃圾，都是废话，听不进去，这样就阻碍了他的思维方式。

　　你在不交流的过程中你是没办法思维的，有的时候常常容易走火入魔，就是想着一个事情，一直往下去做。而我们一般是想着一个事情，通过自己的思考交流，随时再来修正自己的做法，自己的方向。